Nuova legge n. 85\/2025 \u201cSulla rivalutazione dei beni immobili\u201d<\/a>\u201dEssa offre a tutti i proprietari \u2013 persone fisiche e giuridiche \u2013 la possibilit\u00e0, nel periodo compreso tra il 1\u00b0 gennaio 2026 e il 31 dicembre 2026, di rivalutare i propri beni immobili (terreni, appezzamenti o fabbricati) al valore di mercato corrente. Questa legge \u00e8 importante perch\u00e9 riduce temporaneamente l\u2019imposta dovuta sull\u2019incremento di valore dell\u2019immobile: anzich\u00e9 l\u2019aliquota standard del 15% sulle plusvalenze (che di norma si paga al momento della vendita di un immobile), durante la rivalutazione viene applicata un\u2019aliquota ridotta pari solo al 5% sulla differenza tra il valore catastale e il valore di mercato. In altre parole, i proprietari possono \u201cacquistare\u201d il nuovo valore di base dell\u2019immobile a un prezzo scontato, pagando ora l\u2019imposta sull\u2019incremento di valore, anzich\u00e9 pagare il 15% sulla plusvalenza al momento della futura vendita dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n Questa aliquota fiscale preferenziale del 51% rende la rivalutazione finanziariamente vantaggiosa per molti proprietari, poich\u00e9 consente di risparmiare circa due terzi dell'imposta dovuta rispetto a una situazione in cui non si procedesse alla rivalutazione. <\/p>\n\n\n\n Ad esempio, se un immobile presenta una plusvalenza realizzata di 20.000 \u20ac, senza rivalutazione l\u2019imposta sulle plusvalenze sarebbe di circa 3.000 \u20ac, mentre con una rivalutazione preventiva si dovrebbero pagare solo 1.000 \u20ac.\u00a0Il risparmio di 2.000 \u20ac pu\u00f2 essere considerevole, soprattutto per gli immobili che hanno registrato significativi aumenti di valore nel corso degli anni. Inoltre, la legge riconosce per la prima volta il deprezzamento dell\u2019immobile nel corso degli anni \u2013 circa l\u201911% per ogni anno di et\u00e0 \u2013 il che significa che, per gli immobili di lunga data, la base imponibile risulta leggermente ridotta a causa del deprezzamento. Ci\u00f2 dovrebbe alleggerire il carico fiscale sugli edifici pi\u00f9 vecchi (ad esempio, un edificio di 30 anni sar\u00e0 tassato solo sul 70% della differenza di valore, riducendo l\u2019imposta dovuta).<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Diritto 85\/2025<\/a> fa parte di pacchetto fiscale<\/a> e le misure volte alla formalizzazione del mercato immobiliare. Il decreto \u00e8 stato emanato e promulgato nel gennaio 2026 dal Presidente, con l\u2019obiettivo di entrare in vigore il prima possibile nel corso dello stesso mese. L\u2019intervento fa seguito a un periodo di rapida crescita dei prezzi nel mercato immobiliare e alla revisione da parte del governo dei valori fiscali di riferimento. Senza questa legge, i venditori di immobili dovrebbero far fronte a imposte sulle plusvalenze molto pi\u00f9 elevate (a causa del notevole divario tra i valori storici e quelli attuali), il che potrebbe frenare le transazioni o spingerle nel settore informale. Pertanto, la rivalutazione funge sia da sgravio fiscale per i cittadini e le imprese, sia da strumento per incrementare le entrate di bilancio a breve termine e aggiornare i registri con i valori reali.<\/p>\n\n\n\n Questa nuova legge consente ai proprietari di immobili di beneficiare di una parziale \u201camnistia\u201d fiscale versando 5% sull\u2019incremento di valore dell\u2019immobile fino alla fine del 2026, anzich\u00e9 pagare il 15% sulla plusvalenza al momento della futura vendita dell\u2019immobile. Ci\u00f2 \u00e8 particolarmente importante nelle attuali condizioni di mercato, in cui i valori immobiliari sono aumentati in modo significativo e l\u2019imposta standard del 15% rappresenterebbe un onere gravoso. La rivalutazione del 2026 mira a favorire la formalizzazione dei valori reali, a generare entrate immediate per il bilancio e a fornire ai proprietari flessibilit\u00e0 finanziaria e certezza giuridica nei loro piani di gestione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n Tutti i proprietari immobiliari in Albania possono beneficiare di questa legge. Ci\u00f2 include sia le persone fisiche (individui) che possiedono appartamenti, case, appezzamenti di terreno o terreni agricoli, sia le persone giuridiche (imprese) che detengono beni immobili a proprio nome. La legge si applica indipendentemente dal fatto che l\u2019immobile sia utilizzato a fini residenziali, per locazione o per attivit\u00e0 commerciali. Possono beneficiarne anche i cittadini albanesi residenti all\u2019estero (la diaspora), a condizione che l\u2019immobile sia registrato a loro nome (o a nome dei loro eredi legittimi, nel caso di beni ereditati).\u00a0L\u2019unica eccezione riguarda gli immobili non ancora registrati (ad esempio quelli in fase di regolarizzazione) \u2013 Questi non possono attualmente essere rivalutati senza essere prima registrati, sebbene si sia discusso della possibilit\u00e0 di includere anche tali immobili. Pertanto, se si possiede un immobile che non dispone ancora di ipoteca o atto di propriet\u00e0, \u00e8 necessario completare prima la registrazione, per poi procedere alla rivalutazione.<\/p>\n\n\n\n La legge prevede due modalit\u00e0 principali per la determinazione del nuovo valore di mercato del vostro immobile in sede di rivalutazione:<\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 significa rivolgersi a un perito immobiliare professionista, abilitato dalle autorit\u00e0 competenti, che effettuer\u00e0 una valutazione di mercato del vostro immobile. L'esperto ispezioner\u00e0 l'immobile e rediger\u00e0 una perizia scritta in cui verr\u00e0 specificato il valore di mercato attuale in lek. Tale perizia professionale dovr\u00e0 essere allegata alla vostra richiesta di rivalutazione presso il Catasto. <\/p>\n\n\n\n \u00c8 importante scegliere un perito qualificato e iscritto all\u2019albo, poich\u00e9 tra i documenti da allegare alla domanda dovrai fornire anche una copia della sua licenza. Il valore di mercato determinato dal perito non pu\u00f2 essere inferiore alle aliquote fiscali minime ufficialmente approvate per l\u2019ubicazione e la tipologia del vostro immobile. Ci\u00f2 significa che la legge stabilisce una soglia minima per le valutazioni al fine di impedire una sottovalutazione artificiale: la valutazione sar\u00e0 accettata solo se \u00e8 almeno pari al valore fiscale minimo applicabile (come indicato nella mappa dei prezzi fiscali utilizzata per l\u2019imposta sul trasferimento di propriet\u00e0).<\/p>\n\n\n\n In alternativa, \u00e8 possibile scegliere di far effettuare la rivalutazione dell\u2019immobile direttamente dall\u2019ufficio catastale locale (precedentemente denominato Registro ipotecario\/ZRPP), sulla base delle aliquote fiscali minime ufficiali previste per la tipologia e la superficie dell\u2019immobile. Questa opzione consente ai proprietari che non desiderano o non sono in grado di rivolgersi a un perito privato di ottenere la valutazione dallo Stato.<\/p>\n\n\n\n In questo caso, nel modulo di richiesta dovrai indicare che scegli la rivalutazione da parte dell\u2019ASHK sulla base dei prezzi fiscali, e non \u00e8 necessario presentare una perizia di valutazione. Gli uffici del Catasto calcoleranno autonomamente il valore dell\u2019immobile sulla base della banca dati dei prezzi minimi (tenendo conto della zona catastale, della tipologia dell\u2019immobile, della superficie, dell\u2019anno di costruzione, ecc. e calcoleranno la differenza di valore rispetto all\u2019importo attualmente registrato nel titolo di propriet\u00e0. Anche in questo caso vale la stessa regola: il nuovo valore non sar\u00e0 inferiore al valore fiscale minimo del vostro immobile. In pratica, se non si presenta una perizia privata, il Catasto utilizzer\u00e0 la mappa dei prezzi ufficiali (aggiornata nel 2023) come base per determinare il valore di mercato del vostro immobile.<\/p>\n\n\n\n Indipendentemente dal metodo sopra indicato che sceglierete, i passaggi successivi sono gli stessi: occorre compilare e presentare il modulo standard di richiesta di rivalutazione (online o di persona \u2013 consultate la guida passo passo riportata di seguito).\u00a0Il Catasto calcoler\u00e0 quindi la base imponibile, ovvero la differenza tra il nuovo valore dell\u2019immobile (come determinato dall\u2019atto di valutazione o dalla stima del Catasto) e il valore precedentemente registrato dell\u2019immobile. Il vecchio valore registrato indica il prezzo di acquisto (se avete acquistato l\u2019immobile e dichiarato tale prezzo) oppure l\u2019ultimo importo rivalutato (se l\u2019immobile \u00e8 stato oggetto di una precedente rivalutazione e avete pagato l\u2019imposta corrispondente).\u00a0L\u2019imposta 5% viene calcolata su questa differenza netta.<\/p>\n\n\n\n Supponiamo che tu possieda un appartamento con un valore catastale di 5 milioni di lek e che il valore di mercato attuale (secondo il perito o il Catasto) sia di 8 milioni di lek. La differenza (base imponibile) \u00e8 di 3 milioni di lek; l\u2019imposta di rivalutazione sar\u00e0 pari al 51% di tale importo, ovvero 150.000 lek. Il Catasto provvede al calcolo ed emette la fattura o l\u2019avviso di pagamento dell\u2019imposta. Una volta effettuato il pagamento in banca o online, la rivalutazione viene registrata ufficialmente: la scheda catastale del vostro immobile viene aggiornata con il nuovo valore di mercato e, da quel momento, tale valore sar\u00e0 considerato come il \u201ccosto di acquisto\u201d ai fini fiscali in caso di una futura vendita. Con la nuova registrazione, avete di fatto \u201cazzerato\u201d il valore del vostro immobile agli occhi della normativa fiscale.<\/p>\n\n\n\n Entro 30 giorni dall\u2019entrata in vigore della legge, il Ministero delle Finanze e la Direzione dell\u2019ASHK dovrebbero emanare una direttiva congiunta che illustrer\u00e0 in dettaglio le procedure di attuazione. Tale direttiva dovrebbe chiarire le modalit\u00e0 pratiche di applicazione, il metodo di calcolo della base imponibile (compresa la formula di ammortamento annuale 1%), le modalit\u00e0 di pagamento dell\u2019imposta e del versamento delle entrate nel bilancio, nonch\u00e9 la commissione di servizio che il Catasto applicher\u00e0 per l\u2019esecuzione della rivalutazione. In base alla prassi precedente, si prevede che la tariffa dell\u2019ASHK sia un importo fisso modesto (poche migliaia di lek) per ogni richiesta, da versare separatamente dall\u2019imposta. <\/p>\n\n\n\n Tra i principali documenti richiesti per la domanda figurano: l\u2019atto di propriet\u00e0 (o una copia del registro immobiliare), la perizia di stima (se ci si \u00e8 avvalsi di un perito privato) insieme alla licenza del perito, il documento di identit\u00e0 del proprietario\/del richiedente, nonch\u00e9 le ricevute di pagamento che attestino il versamento della tariffa del servizio (e dell\u2019imposta, nella fase finale). Si prevede inoltre che le linee guida chiariscano se la domanda possa essere presentata interamente online o presso gli sportelli fisici, ma, come descritto di seguito, la piattaforma e-Albania offre gi\u00e0 il servizio elettronico per la richiesta di rivalutazione.<\/p>\n\n\n\n In sintesi, il processo di rivalutazione \u00e8 aperto a tutti i proprietari immobiliari per tutto il 2026 e si svolge determinando il nuovo valore dell\u2019immobile (da parte di un perito o del Catasto) e versando poi un\u2019imposta del 51% sull\u2019incremento di valore. Il risultato \u00e8 una scheda catastale con un valore aggiornato e un proprietario che ha pagato un'imposta ridotta per risparmiare su un'imposta pi\u00f9 elevata in futuro. Di seguito illustreremo le differenze tra persone fisiche e imprese, i casi in cui questa rivalutazione \u00e8 conveniente o meno, nonch\u00e9 i passaggi concreti per attuarla.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n La legge tratta formalmente alla pari le persone fisiche e le entit\u00e0 commerciali (imprese) per quanto riguarda il diritto alla rivalutazione e l\u2019aliquota fiscale:\u00a0il 51 per cento della differenza di valore per tutti, senza eccezioni. Si tratta di una novit\u00e0, poich\u00e9 in base al regime precedente (la legge del 2020) le persone fisiche pagavano solo il 31 per cento, mentre le imprese pagavano il 51 per cento di imposta sulla rivalutazione. Questa volta, l\u2019onere fiscale sulla rivalutazione \u00e8 unificato per entrambe le categorie, il che da un lato semplifica il regime, ma dall\u2019altro aumenta il costo per i privati rispetto alle occasioni precedenti. Tuttavia, esistono differenze pratiche ed economiche nel modo in cui questo processo incide sui privati rispetto alle persone giuridiche:<\/p>\n\n\n\n Un soggetto fisico che effettua una rivalutazione deve versare l\u2019imposta 5% di tasca propria, immediatamente (entro i termini di pagamento previsti). Tale pagamento \u00e8 considerato definitivo e il soggetto fisico non ha diritto di dedurlo o compensarlo in alcun modo. Al contrario, un\u2019impresa (persona giuridica), al momento del pagamento dell\u2019imposta 5%, pu\u00f2 considerarla una spesa deducibile ai fini dell\u2019imposta sul reddito. In pratica, l\u2019impresa registrer\u00e0 tale pagamento come spesa nella propria contabilit\u00e0, riducendo cos\u00ec la propria base imponibile per quell\u2019anno. <\/p>\n\n\n\n Pertanto, il costo netto di rivalutazione per l\u2019azienda risulta leggermente inferiore: ad esempio, un'azienda che paga 100.000 lek\u00eb di imposta di rivalutazione, se \u00e8 in attivo, riduce la propria imposta sulle societ\u00e0 (15%) di 15.000 lek\u00eb \u2013 quindi il costo netto \u00e8 di 85.000 lek\u00eb. Un privato, al contrario, paga l\u2019intero importo di 100.000 lek poich\u00e9 non ha alcuna voce da cui dedurlo. Ci\u00f2 significa che le imprese troveranno la rivalutazione finanziariamente pi\u00f9 gestibile rispetto ai privati con la stessa differenza nel valore immobiliare.<\/p>\n\n\n\n Per le imprese, a seguito della rivalutazione, il conto delle attivit\u00e0 subisce una variazione. Il valore degli immobili iscritto nei libri contabili dell\u2019azienda aumenta per riflettere il valore di mercato. Ci\u00f2 pu\u00f2 comportare diverse conseguenze positive: (a) L\u2019aumento delle attivit\u00e0 rafforza il bilancio aziendale, migliorando i coefficienti patrimoniali e, potenzialmente, la capacit\u00e0 di ottenere prestiti bancari (poich\u00e9 l\u2019immobile pu\u00f2 essere utilizzato come garanzia a un valore pi\u00f9 elevato). (b) Se l\u2019attivit\u00e0 \u00e8 un edificio o una struttura ammortizzabile, l\u2019azienda pu\u00f2 applicare l\u2019ammortamento sul nuovo valore pi\u00f9 elevato. <\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 comporta spese di ammortamento pi\u00f9 elevate di anno in anno, che ridurranno l\u2019imposta sulle societ\u00e0 negli anni a venire. In altre parole, la societ\u00e0 paga una volta 5% di imposte, ma pu\u00f2 poi risparmiare sulle imposte deducendo l\u2019ammortamento aggiuntivo dai propri utili imponibili per tutta la vita residua del bene. Questo effetto non si verifica per le persone fisiche, che non dispongono di bilanci n\u00e9 di ammortamenti fiscalmente deducibili per le loro abitazioni private.<\/p>\n\n\n\n Sia i privati che le imprese, a seguito della rivalutazione, avranno una nuova base di costo pari al nuovo valore dell\u2019immobile. Se in seguito decidono di vendere l\u2019immobile, la plusvalenza tassata al 15 per cento viene calcolata a partire da questa nuova base di costo. Pertanto, entrambe le categorie risparmieranno 10 punti percentuali di imposta sulla differenza derivante dalla rivalutazione. Tuttavia, per le imprese potrebbe esserci un ulteriore effetto: la vendita di un bene rivalutato si riflette anche nei conti del patrimonio netto (la riserva di rivalutazione). L\u2019impresa, avendo pagato l\u2019aliquota preferenziale, ha adempiuto al proprio obbligo fiscale su tale plusvalenza e pu\u00f2 distribuire il ricavato della vendita pi\u00f9 liberamente (ad esempio sotto forma di dividendo) senza pagare ulteriori imposte sulla parte rivalutata.\u00a0Il privato beneficia semplicemente del fatto di non pagare l\u2019imposta al momento della vendita sulla parte della plusvalenza coperta dalla rivalutazione \u2013 proprio come l\u2019impresa \u2013 ma non ha altre implicazioni finanziarie al di l\u00e0 del risparmio fiscale.<\/p>\n\n\n\n Per molte persone (soprattutto per le famiglie con redditi modesti), anche il pagamento dell\u2019imposta 5% pu\u00f2 rappresentare un onere significativo. Se il valore dell\u2019immobile \u00e8 aumentato in modo significativo, l\u2019imposta 5% sulla differenza pu\u00f2 ammontare a somme considerevoli (diverse migliaia o decine di migliaia di euro), che il contribuente dovr\u00e0 versare entro il 2026. Non tutti dispongono di liquidit\u00e0 sufficiente per effettuare immediatamente tale pagamento, soprattutto se non intendono vendere l\u2019immobile nel prossimo futuro (ovvero, non prevedono un reddito con cui coprire tale pagamento).\u00a0<\/p>\n\n\n\n Le imprese, d\u2019altra parte, dispongono in genere di una maggiore capacit\u00e0 finanziaria o di un migliore accesso ai fondi e possono pianificare tale costo nell\u2019ambito della loro gestione finanziaria annuale. Ecco perch\u00e9 l\u2019Associazione dei mediatori (NAREA) abbia proposto che l\u2019imposta sulle abitazioni private venga ridotta al 31 per cento \u2013 sostenendo che, in caso contrario, molti privati sarebbero scoraggiati o non potrebbero permettersi la rivalutazione, lasciando i propri immobili \u201cbloccati\u201d (con valori catastali bassi). Sebbene questa proposta non sia stata inclusa nella normativa definitiva, essa evidenzia la differenza di situazione tra privati e imprese. <\/p>\n\n\n\n \u00c8 vero che una famiglia comune potrebbe esitare a pagare, ad esempio, 5.000 euro di imposta di rivalutazione sulla propria abitazione se non ha un piano concreto di vendita, mentre una societ\u00e0 commerciale potrebbe considerare il pagamento di tale imposta come un investimento (per ridurre le imposte future e migliorare il proprio bilancio).<\/p>\n\n\n\n Approccio alla rivalutazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n Per i privati, la propriet\u00e0 immobiliare assume spesso una dimensione emotiva e a lungo termine (la casa di famiglia, un immobile ereditato, ecc.). La loro decisione di procedere alla rivalutazione \u00e8 dettata principalmente da un calcolo economico personale: vale la pena pagare ora per un beneficio futuro? Per molti privati, la rivalutazione ha senso solo se intendono vendere l\u2019immobile entro un lasso di tempo ragionevole (o cederlo tramite donazione o eredit\u00e0 a qualcuno che poi lo vender\u00e0). Le imprese considerano la rivalutazione pi\u00f9 dal punto di vista della gestione patrimoniale: si tratta di un\u2019opportunit\u00e0 per aggiornare i valori patrimoniali in bilancio in linea con le condizioni di mercato e per ottimizzare il proprio carico fiscale a medio termine. Le imprese possono decidere di procedere alla rivalutazione anche senza l\u2019intenzione di vendere immediatamente l\u2019immobile, poich\u00e9 sono interessate a redigere un bilancio pi\u00f9 realistico o a evitare un onere fiscale una tantum elevato in futuro, quando l\u2019immobile potrebbe essere venduto.<\/p>\n\n\n\n In sintesi, la differenza principale consiste nel fatto che il costo effettivo della rivalutazione per le imprese risulta inferiore (grazie alle detrazioni fiscali e agli effetti sul bilancio) e i vantaggi per le imprese possono essere duplici (minore imposta sulle plusvalenze + un bilancio pi\u00f9 solido), mentre i privati sostengono costi diretti e beneficiano semplicemente del risparmio sull\u2019imposta sulle plusvalenze al momento della vendita. Ci\u00f2 significa che l\u2019analisi del \u201cconviene o no\u201d (vedi la sezione successiva) pu\u00f2 dare risultati diversi per un privato e per un\u2019azienda, anche se possiedono lo stesso immobile con lo stesso aumento di valore. Nelle sezioni seguenti affronteremo precisamente quando ha senso effettuare una rivalutazione e quando invece potrebbe non averlo, utilizzando esempi concreti per illustrare diverse situazioni per privati e imprese.<\/p>\n\n\n\n Non tutti i proprietari dovrebbero affrettarsi automaticamente a effettuare una rivalutazione. L\u2019utilit\u00e0 di questo processo dipende dalle circostanze specifiche dell\u2019immobile e dai vostri progetti per il futuro. Di seguito illustriamo le situazioni tipiche in cui \u00e8 consigliabile una rivalutazione e quelle in cui potrebbe non essere vantaggiosa, fornendo motivazioni ed esempi per ciascun caso:<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 il caso pi\u00f9 evidente in cui la rivalutazione ha senso. Se avete intenzione di mettere l\u2019immobile sul mercato nel 2026\u20132027 (o anche qualche anno pi\u00f9 tardi), pagare ora l\u2019imposta del 51% vi far\u00e0 risparmiare l\u2019imposta del 151% al momento della vendita. La differenza di 10 punti percentuali pu\u00f2 tradursi in un risparmio di migliaia di euro. <\/p>\n\n\n\n Esempio: il signor A possiede un appartamento che ha acquistato per 50.000 \u20ac e che intende vendere a breve per circa 100.000 \u20ac. Senza rivalutazione, dovrebbe pagare un\u2019imposta del 15% sulla plusvalenza di 50.000 \u20ac (circa 7.500 \u20ac di imposta).\u00a0Con la rivalutazione, ora paga il 51% su tale differenza (2.500 \u20ac) e quindi, al momento della vendita, l\u2019imposta sulle plusvalenze sar\u00e0 pari a zero (poich\u00e9 il nuovo costo sar\u00e0 riconosciuto a 100.000 \u20ac). Risparmio netto: 5.000 \u20ac. Questo risparmio potrebbe essere ancora maggiore per gli immobili con plusvalenze pi\u00f9 elevate. <\/p>\n\n\n\n Pertanto, se avete un piano di vendita concreto o siete un'azienda che intende vendere un bene, \u00e8 meglio pagare 5% adesso piuttosto che 15% in seguito.<\/p>\n\n\n\n Molti cittadini albanesi possiedono immobili acquistati anni (o addirittura decenni) fa a prezzi ben inferiori a quelli attuali di mercato, oppure acquisiti tramite privatizzazione o eredit\u00e0 con un valore catastale simbolico. Ci\u00f2 comporterebbe una plusvalenza contabile molto elevata al momento della vendita dell\u2019immobile.\u00a0Un'imposta del 15% su tale consistente plusvalenza risulterebbe onerosa. La rivalutazione consente di neutralizzare questa \u201cplusvalenza\u201d accumulata pagando solo il 5%. <\/p>\n\n\n\n Ci\u00f2 \u00e8 particolarmente vantaggioso per le vecchie propriet\u00e0 di famiglia, per i terreni che un tempo sono stati acquistati a prezzi molto bassi e che ora hanno un valore elevato, nonch\u00e9 per i beni trasmessi per successione o donazione, il cui valore catastale \u00e8 stato spesso minimo o calcolato con metodi indiretti. Anche se non avete in programma una vendita immediata, \u00e8 probabile che prima o poi trasferiate l\u2019immobile (ai vostri figli, ai vostri nipoti o tramite vendita). Effettuare una rivalutazione ora vi protegge da un\u2019imposta molto pi\u00f9 elevata che altrimenti dovreste pagare in futuro. <\/p>\n\n\n\n Vale la pena sottolineare che, ai sensi di legge, le successioni all\u2019interno della famiglia stretta sono esenti dall\u2019imposta di successione al momento dell\u2019eredit\u00e0, ma non dall\u2019imposta sulle plusvalenze quando l\u2019erede vende successivamente l\u2019immobile. Pertanto, se avete ereditato un immobile con un costo storico basso, la rivalutazione vi metter\u00e0 in una posizione molto pi\u00f9 vantaggiosa qualora decideste di venderlo in futuro (poich\u00e9 la plusvalenza sar\u00e0 calcolata sul nuovo valore).<\/p>\n\n\n\n Se sei un'azienda o un imprenditore che utilizza l'immobile per attivit\u00e0 commerciali (ad esempio, locali commerciali, terreni a scopo di investimento, ecc.), la rivalutazione pu\u00f2 rivelarsi economicamente vantaggiosa anche senza vendere l'immobile. Aumentando il valore patrimoniale in bilancio, si rafforza il capitale della societ\u00e0 e se ne potenzia la capacit\u00e0 di ottenere finanziamenti. Le banche e gli istituti finanziari preferiscono che le attivit\u00e0 siano iscritte al loro valore equo di mercato, poich\u00e9 ci\u00f2 garantisce maggiore trasparenza e sicurezza per le garanzie reali. <\/p>\n\n\n\n Inoltre, per le imprese che possiedono immobili ammortizzabili, la rivalutazione pu\u00f2 comportare una maggiore spesa per ammortamento (e quindi una minore imposta sul reddito) negli anni futuri, come spiegato sopra. Questi benefici indiretti possono giustificare il costo della rivalutazione anche in assenza di una vendita immediata. In questo contesto, sarebbe opportuno che un\u2019impresa procedesse alla rivalutazione se il bene rappresenta una quota significativa del proprio patrimonio e non \u00e8 stato rivalutato da molto tempo. <\/p>\n\n\n\n Anche per i privati, se si intende richiedere un prestito bancario e il proprio immobile funge da garanzia, una valutazione aggiornata in modo ufficiale pu\u00f2 aiutare a negoziare un importo del prestito pi\u00f9 elevato. Le banche di solito inviano i propri periti per valutare la garanzia, ma un certificato di valutazione immobiliare che indichi il valore effettivo garantisce l\u2019assenza di ostacoli procedurali (ad esempio, se la valutazione ufficiale \u00e8 molto bassa, la banca potrebbe richiedere ulteriori chiarimenti). Pertanto, il miglioramento della propria posizione finanziaria costituisce un motivo valido per richiedere una nuova valutazione.<\/p>\n\n\n\n Disporre di una valutazione aggiornata dell\u2019immobile elimina ogni incertezza riguardo a eventuali obblighi fiscali nascosti. Si sa esattamente quale valore si \u00e8 \u201cfissato\u201d e si pu\u00f2 pianificare meglio. Ci\u00f2 pu\u00f2 rivelarsi importante in contesti familiari o aziendali, ad esempio in caso di ripartizione della propriet\u00e0 tra soci: la rivalutazione stabilisce un valore di base che pu\u00f2 fungere da riferimento equo per la ripartizione o per il calcolo del capitale. <\/p>\n\n\n\n Inoltre, se possiedi un immobile in compropriet\u00e0 con altri membri della famiglia, effettuare una rivalutazione pu\u00f2 evitare future controversie sul suo valore. (soprattutto quando uno dei comproprietari desidera vendere la propria quota: l\u2019imposta versata 5% pu\u00f2 essere inclusa tra i costi e riflessa nel prezzo). Da un punto di vista legale, la rivalutazione garantisce la piena conformit\u00e0 alla normativa fiscale vigente e riduce la probabilit\u00e0 di problemi in caso di future ispezioni o verifiche sulla storia dell\u2019immobile. In passato si sono verificati casi in cui l\u2019autorit\u00e0 fiscale ha contestato i valori dichiarati al momento della vendita (quando questi erano significativamente inferiori al valore di mercato). Con la rivalutazione, il vostro immobile ha ora ufficialmente un valore che riflette il mercato, quindi le transazioni future dovrebbero svolgersi in modo pi\u00f9 agevole dal punto di vista burocratico.<\/p>\n\n\n\n Se l\u2019immobile in questione \u00e8 la vostra abitazione e intendete mantenerne il possesso per molti anni (magari per lasciarla in eredit\u00e0 ai vostri figli), potrebbe non essere necessario pagare le imposte su di essa adesso. Il motivo principale della rivalutazione \u00e8 quello di risparmiare sull\u2019imposta sulle plusvalenze; tuttavia, se \u00e8 improbabile che si verifichi una vendita nei prossimi 10\u201320 anni, potete scegliere di non pagare nulla adesso e di far fronte all\u2019imposta semplicemente quando (e se) la vendita avr\u00e0 luogo. Il valore del denaro disponibile oggi \u00e8 superiore a quello che avr\u00e0 in futuro: gli economisti direbbero che, in termini reali, 5% oggi potrebbero equivalere a circa 8\u201310TP3T tra molti anni, a causa dell\u2019inflazione e delle opportunit\u00e0 di investimento alternative. Pertanto, se non avete intenzione di utilizzare l\u2019immobile sul mercato nel breve termine, potreste decidere che non vale la pena pagare le imposte adesso. Esempio: la signora B possiede un appartamento in cui vive, acquistato 15 anni fa. Il suo valore \u00e8 ora aumentato, ma lei non ha intenzione di venderlo per almeno altri 15 anni. Una rivalutazione le costerebbe, ad esempio, 2.000 \u20ac oggi. Se non effettua la rivalutazione, tra 15 anni, al momento della vendita, potrebbe dover pagare pi\u00f9 di 2.000 \u20ac di imposte, ma tale pagamento \u00e8 differito. Potrebbe preferire non pagare questa somma oggi e investire il denaro o utilizzarlo per altre necessit\u00e0 familiari. Naturalmente, questo ragionamento vale solo se \u00e8 relativamente certa di non vendere o altrimenti disporre dell\u2019immobile nel prossimo futuro. Va sottolineato che questa decisione comporta un rischio fiscale minimo per il futuro: l\u2019imposta 15% sar\u00e0 comunque dovuta allo Stato al momento della vendita e, se il valore dell\u2019immobile dovesse aumentare ulteriormente nei prossimi 15 anni, l\u2019onere fiscale risulter\u00e0 ancora pi\u00f9 elevato. Ma questa \u00e8 una questione per il futuro; non procedere alla rivalutazione equivale essenzialmente a differire il pagamento dell\u2019imposta per chi non ha un\u2019immediata necessit\u00e0 di ridurla.<\/p>\n\n\n\n Ci sono casi in cui il valore catastale del proprio immobile non si discosta molto dal valore di mercato attuale. Ci\u00f2 pu\u00f2 accadere se: (a) l\u2019immobile \u00e8 stato acquistato relativamente di recente a un prezzo vicino a quello di mercato, (b) l\u2019immobile \u00e8 stato rivalutato in passato (ad esempio nel 2020) e da allora il prezzo non \u00e8 cambiato molto, oppure (c) si tratta di un immobile nuovo (ad esempio, un appartamento recentemente regolarizzato con i nuovi prezzi di riferimento). In questi casi, la \u201cplusvalenza\u201d imponibile \u00e8 esigua, e anche la plusvalenza derivante dalla rivalutazione \u00e8 modesta. Esempio: un appezzamento di terreno acquistato due anni fa per 9 milioni di lek ora vale 10 milioni di lek. La differenza \u00e8 di solo 1 milione; la rivalutazione costerebbe 50 mila lek, mentre l\u2019imposta sulla vendita senza rivalutazione sarebbe di 150 mila lek. Il risparmio potenziale \u00e8 di 100.000 lek\u00eb. Ne vale la pena? Se il proprietario non intende vendere il terreno in questo momento, pu\u00f2 scegliere di non sottoporsi alle procedure di rivalutazione per un risparmio relativamente modesto. Inoltre, il costo del perito e le spese di iscrizione eroderanno parte di questo risparmio. Pertanto, in caso di plusvalenze modeste, specialmente per i privati, la rivalutazione potrebbe non essere conveniente dal punto di vista pratico. Potrebbe essere pi\u00f9 semplice pagare semplicemente l\u2019imposta 15% su quella piccola plusvalenza al momento della vendita dell\u2019immobile. Naturalmente, questo calcolo cambia se si prevede che il valore dell\u2019immobile aumenti in modo significativo \u2013 ma nel nostro caso ipotizziamo solo una differenza minima.<\/p>\n\n\n\n Sebbene possa rivelarsi vantaggiosa dal punto di vista economico, la rivalutazione richiede un pagamento immediato entro il 2026. Se siete una famiglia con un budget limitato o un'azienda con problemi di liquidit\u00e0, potrebbe risultare difficile reperire i fondi necessari per pagare l'imposta 5% (e gli altri costi) entro la scadenza prevista. Il governo non offre la possibilit\u00e0 di pagare a rate; l\u2019intero importo deve essere versato una volta emessa la fattura. Pertanto, se non si dispone effettivamente dei fondi necessari, non si ha altra scelta che rinunciare alla rivalutazione. Naturalmente, ci\u00f2 significa che non potrete vendere l\u2019immobile finch\u00e9 non troverete un modo per pagare l\u2019intera imposta sulla plusvalenza. Alcuni proprietari si trovano in una situazione in cui il loro immobile ha un valore significativo ma \u00e8 illiquido (ad esempio, un terreno ereditato in una zona di alto valore, pur non disponendo essi stessi di un reddito consistente). In tali casi, la rivalutazione potrebbe rivelarsi praticamente irrealizzabile, nonostante la sua fattibilit\u00e0 teorica.\u00a0Attenzione: se vi trovate in questa situazione ma intendete comunque vendere l\u2019immobile entro il 2026, potete coordinarvi con il potenziale acquirente: vendete dopo la rivalutazione, concordando che l\u2019acquirente vi presti o copra l\u2019imposta di rivalutazione come parte del prezzo di acquisto. Ci\u00f2 richiede fiducia e la formalizzazione in un contratto, ma \u00e8 gi\u00e0 accaduto nella pratica (l\u2019acquirente preferisce immobili con una valutazione rivalutata per evitare problemi fiscali). Tuttavia, se non si dispone di opzioni di finanziamento, la rivalutazione semplicemente non pu\u00f2 essere effettuata.<\/p>\n\n\n\n Alcuni proprietari potrebbero pensare: \u201cSe il governo ha effettuato diverse rivalutazioni (1%, 2%, 3% e ora 5%), forse tra qualche anno ci sar\u00e0 un\u2019altra rivalutazione, magari anche a un tasso inferiore a 5%\u201d.\u00a0Vale la pena aspettare? Si tratta di una speculazione e dipende dalla fiducia che si ripone nelle future politiche fiscali. \u00c8 vero che negli ultimi 15 anni ci sono stati diversi cicli di rivalutazioni (vedi la cronologia qui sotto) e in alcune occasioni le aliquote sono state inferiori a quelle del 5%. Nel 2020 i privati hanno pagato il 3%, e la NAREA ha chiesto nuovamente il 3% anche questa volta. Tuttavia, non vi \u00e8 alcuna garanzia che un nuovo regime venga introdotto a breve. Infatti, trattandosi gi\u00e0 della quarta rivalutazione su larga scala, il governo potrebbe non offrire nuovamente questo sgravio per diversi anni, oppure potrebbe offrirlo a condizioni ancora meno favorevoli (ad esempio, solo 5% o pi\u00f9). Allo stesso modo, fattori economici quali la pressione per aumentare le entrate di bilancio potrebbero far s\u00ec che questa sia l\u2019ultima opportunit\u00e0 per un certo periodo. Anche l\u2019attesa ha un costo: durante questo periodo, non \u00e8 possibile vendere l\u2019immobile (senza pagare l\u2019imposta 15% per intero). Se, tuttavia, non \u00e8 possibile vendere l\u2019immobile ora e non si ha fretta, si pu\u00f2 scegliere di non effettuare la rivalutazione in questo momento e sperare in un\u2019altra opportunit\u00e0. Ma si tratta di un azzardo: la nostra raccomandazione tecnica \u00e8 la seguente:\u00a0Se avete davvero intenzione di vendere l\u2019immobile entro i prossimi cinque anni, approfittate dell\u2019attuale rivalutazione. Se siete assolutamente certi che non lo venderete nemmeno dopo cinque anni, potete aspettare, tenendo presente che dopo cinque anni potrebbe comunque essere applicata l\u2019imposta sulle plusvalenze e che potrebbe non esserci alcuna rivalutazione.<\/p>\n\n\n\n Attualmente, l\u2019Albania tassa le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili per tutti i proprietari (l\u2019unica eccezione \u00e8 rappresentata dal caso in cui un privato venda la propria unica abitazione dopo un determinato periodo di occupazione, sebbene la nostra legislazione non abbia ancora chiarito tale esenzione con la stessa precisione di alcuni paesi dell\u2019UE). Circolano voci su possibili riforme, come l\u2019esenzione della residenza principale dall\u2019imposta sulle plusvalenze, una pratica comune in molti paesi sviluppati. Se ritenete che il legislatore albanese possa compiere un passo del genere in futuro (ad es. per eliminare l\u2019imposta 15% sulla vendita della casa in cui avete vissuto), allora rivalutare oggi quell\u2019immobile potrebbe non essere necessario (poich\u00e9 domani la sua plusvalenza potrebbe non essere tassata affatto). Finora non c\u2019\u00e8 nulla di concreto, ma per correttezza menzioniamo questo punto come parte del ragionamento. Inoltre, se il vostro immobile \u00e8 attualmente in fase di regolarizzazione e sperate che possa essere incluso, per decisione del governo, nel programma di rivalutazione prima della registrazione, potreste dover attendere un po\u2019. \u00c8 tuttavia probabile che gli immobili non regolarizzati debbano completare il processo di regolarizzazione prima di poter essere inclusi nella rivalutazione, quindi questo non costituisce un motivo valido per non agire.<\/p>\n\n\n\n In sintesi, la domanda \u201cDevo procedere alla rivalutazione o no?\u201d dipende da: a) l\u2019orizzonte temporale (entro quanto tempo venderai o trasferirai l\u2019immobile), b) l\u2019entit\u00e0 della plusvalenza non realizzata (la differenza di valore e il risparmio fiscale), c)\u00a0dalla propria situazione finanziaria attuale e c) dalla fiducia nelle politiche future. Di seguito abbiamo riportato alcuni esempi pratici con cifre che potrebbero aiutare a concretizzare il processo decisionale in diverse situazioni.<\/p>\n\n\n\n La legge n. 85\/2025 non \u00e8 stata emanata nel vuoto; al contrario, rappresenta la continuazione delle precedenti politiche fiscali in materia di rivalutazione immobiliare. L\u2019Albania ha organizzato diverse campagne di rivalutazione nel corso dell\u2019ultimo decennio, quasi con cadenza periodica. Quasi ogni tre-cinque anni le autorit\u00e0 hanno offerto un periodo di tempo durante il quale i proprietari possono aggiornare il valore dei propri immobili beneficiando di un\u2019aliquota fiscale ridotta. Nello specifico:<\/p>\n\n\n\n La prima legge \u00e8 stata applicata tra il 2011 e il 2013, con un\u2019aliquota fiscale agevolata pari solo all\u201911 per cento. \u00c8 stato un grande successo: sono stati rivalutati oltre 95.000 immobili e lo Stato ha incassato circa 39,8 milioni di euro grazie a questa operazione.<\/p>\n\n\n\n (2) La seconda campagna si \u00e8 svolta nel 2016\u20132017, con l\u2019aliquota fiscale aumentata al 21 per cento. L\u2019interesse del pubblico \u00e8 leggermente diminuito rispetto alla prima tornata (sono stati rivalutati 64.700 immobili), ma sono stati comunque raccolti oltre 56,9 milioni di euro di gettito per il bilancio. L\u2019aumento dell\u2019aliquota dall\u201911% al 21% ha comportato un minor numero di richieste ma un gettito pi\u00f9 elevato rispetto alla prima tornata, poich\u00e9 i prezzi di mercato erano cambiati e l\u2019imposta rimaneva comunque bassa.<\/p>\n\n\n\n (3) La terza campagna \u00e8 stata recentemente condotta tra il 2020 e il 2022, con un\u2019aliquota del 31 per cento. Era stata preceduta da una legge del gennaio 2020, ma a causa della pandemia la scadenza \u00e8 stata posticipata e prorogata fino ad agosto 2022. In questa fase le richieste sono state quasi tante quante nella prima: sono stati rivalutati circa 94.000 immobili. Il gettito riscosso \u00e8 stato significativamente pi\u00f9 elevato, ben 138,6 milioni di euro, poich\u00e9 non solo l\u2019aliquota del 3% era pi\u00f9 alta rispetto al passato, ma anche i prezzi di mercato avevano registrato un\u2019impennata, in particolare negli ultimi anni, aumentando cos\u00ec la base imponibile. Questa ultima campagna \u00e8 stata accolta favorevolmente dal pubblico \u2013 si stima che ne abbiano beneficiato circa 110.000 famiglie \u2013 e il governo ha prorogato la scadenza due volte per includere il maggior numero possibile di richiedenti (inizialmente fino alla fine del 2021, e poi per alcuni mesi nel 2022).<\/p>\n\n\n\n Come si pu\u00f2 notare, ogni fase presentava parametri leggermente diversi. In generale, la riduzione fiscale massima (11 punti percentuali nel 2011) ha stimolato il maggior numero di richieste. Il graduale aumento dell\u2019aliquota al 21 per cento e poi al 31 per cento ha determinato un leggero calo della partecipazione, ma ha incrementato le entrate di bilancio (soprattutto nel terzo ciclo, a causa degli aumenti dei prezzi). Ora, l\u2019aliquota del 51% prevista per il 2026 \u00e8 la pi\u00f9 alta mai applicata per una rivalutazione: ci\u00f2 potrebbe influire negativamente sulla partecipazione (alcuni proprietari potrebbero essere scoraggiati dai costi pi\u00f9 elevati), ma il governo sembra aver valutato che l\u2019aumento dei prezzi degli immobili giustifichi anche questa aliquota pi\u00f9 elevata. Infatti, l\u2019Associazione Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari<\/a> Gli esperti di mercato hanno avvertito che il 5% potrebbe scoraggiare alcuni cittadini (rispetto al successo del 3%), ma si prevede comunque che l'interesse rimanga elevato, poich\u00e9 la necessit\u00e0 di rivalutazione rimane enorme.<\/p>\n\n\n\n Perch\u00e9 si propone nuovamente la rivalutazione? Dalla motivazione ufficiale (la relazione illustrativa al progetto di legge) e dalle analisi degli esperti emergono diversi motivi fondamentali:<\/p>\n\n\n\n Soprattutto a Tirana e in altre grandi citt\u00e0, i prezzi degli appartamenti e dei terreni hanno subito un forte aumento (dal 20 al 40 per cento o pi\u00f9). Ci\u00f2 significa che molti proprietari, se vendessero senza rivalutazione, sarebbero obbligati a pagare imposte molto elevate sul profitto.\u00a0La legge mira ad alleggerire questo onere offrendo un'aliquota fiscale ridotta per avvicinare le valutazioni alla realt\u00e0 di mercato. Un fattore chiave in questo contesto \u00e8 anche l\u2019aggiornamento da parte del governo dei valori minimi imponibili: alla fine del 2023 sono state approvate nuove mappe con prezzi di riferimento per gli immobili, che li stanno avvicinando al mercato reale. Questa mossa, pur essendo positiva per l\u2019amministrazione fiscale (poich\u00e9 riduce il margine per valutazioni fittizie nelle dichiarazioni di vendita), crea la necessit\u00e0 di dare ai proprietari l\u2019opportunit\u00e0 di \u201caggiornare\u201d i valori senza essere pesantemente penalizzati. La rivalutazione funge quindi da compensazione: lo Stato aumenta i prezzi di riferimento ma offre la possibilit\u00e0 di pagare ora una modesta somma di imposta ed evitare di essere sovraccaricati in seguito.<\/p>\n\n\n\n L\u2019esperienza ha dimostrato che gli albanesi accolgono con favore queste opportunit\u00e0. Secondo i dati, dal 2011 al 2022 sono state presentate in totale 254.665 richieste di rivalutazione e sono stati versati complessivamente oltre 23,5 miliardi di lek\u00eb a titolo di riduzione fiscale. Queste cifre dimostrano che sul mercato esiste una reale esigenza di correggere i valori immobiliari. Molti immobili hanno cambiato proprietario, sono stati valorizzati (ristrutturazioni, ampliamenti) oppure il mercato si \u00e8 evoluto, e i proprietari desiderano formalizzare tali cambiamenti a un costo accessibile. Il governo \u00e8 consapevole che qualsiasi campagna di rivalutazione comporta un\u2019impennata delle richieste presso gli uffici del Catasto e un aumento delle transazioni che ne conseguono. Ci\u00f2 non solo genera entrate una tantum, ma rivitalizza anche il mercato immobiliare: le persone sono pi\u00f9 disposte a vendere e acquistare quando sanno che l\u2019imposta non \u00e8 alle stelle. Pertanto, la rivalutazione del 2026 mira a dare slancio al mercato immobiliare in un momento in cui l\u2019inflazione e le incertezze economiche potrebbero averlo rallentato.<\/p>\n\n\n\n Anche dopo tre campagne, si stima che centinaia di migliaia di immobili abbiano ancora valori ai minimi storici. La NAREA ha stimato che, al 2011, circa 250.000 immobili necessitassero di una rivalutazione, mentre il censimento suggerisce che potrebbero esserci 500.000 abitazioni che non sono state rivalutate. Nei cicli precedenti sono stati coperti complessivamente circa 250.000 immobili, il che significa che ne rimane ancora un gran numero. Molti proprietari erano poco informati o non hanno potuto, per motivi finanziari o di tempistica, partecipare ai programmi precedenti. Questi proprietari hanno ora una nuova opportunit\u00e0. In particolare, la diaspora albanese che non ha potuto presentare domanda (o i proprietari all\u2019estero che non hanno potuto viaggiare durante la pandemia) pu\u00f2 ora pianificare in vista del 2026.\u00a0La pressione da parte dei gruppi di interesse \u00e8 stata intensa: l\u2019Associazione degli Intermediari (agenti immobiliari) ha esercitato forti pressioni per l\u2019approvazione della legge, sostenendo che il mercato la attendeva con impazienza e che qualsiasi ritardo creava incertezza. Anche il Presidente era sottoposto a pressioni pubbliche affinch\u00e9 promulgasse immediatamente la legge, proprio perch\u00e9 era considerata importante per l\u2019economia.<\/p>\n\n\n\n Le precedenti rivalutazioni hanno portato miliardi di lek nelle casse dello Stato senza aumentare le imposte ufficiali; anzi, abbassando l\u2019aliquota, aumentano paradossalmente il gettito (l\u2019effetto Laffer). Ci\u00f2 accade perch\u00e9 molte persone che altrimenti non pagherebbero nulla (se non vendono) scelgono di pagare quando l\u2019aliquota \u00e8 bassa. Per il 2026, il governo ha previsto in bilancio un contributo derivante dalla rivalutazione (una cifra non resa pubblica, ma che pu\u00f2 essere stimata sulla base dell\u2019esperienza passata, forse intorno ai 10\u201315 miliardi di lek\u00eb). Questi fondi aggiuntivi contribuiscono a finanziare progetti pubblici o a coprire il deficit. Inoltre, qualsiasi rivalutazione aumenta la base imponibile a lungo termine: dopo il 2026, quando gli immobili rivalutati saranno venduti, genereranno maggiori entrate (15% su eventuali ulteriori aumenti). Se non ci fosse la rivalutazione, molte transazioni non avrebbero luogo o verrebbero condotte sul mercato nero. Pertanto, dal punto di vista dell\u2019amministrazione fiscale, la rivalutazione \u00e8 una politica vantaggiosa per tutti: ora riscuote il 51% da molti soggetti, in seguito riscuote un ulteriore 15% sui nuovi guadagni, riducendo al contempo l\u2019informalit\u00e0 (poich\u00e9 le persone non hanno pi\u00f9 alcun incentivo a nascondere il valore reale una volta che questo \u00e8 gi\u00e0 stato registrato).<\/p>\n\n\n\n Sebbene i paesi sviluppati di solito non ricorrano a questa forma di intervento, l\u2019Albania ha utilizzato la rivalutazione come strumento transitorio verso un sistema in cui i valori catastali degli immobili riflettano il mercato. Un immobile registrato al suo valore reale garantisce il corretto funzionamento dell\u2019imposta sulle plusvalenze (proprio come avviene per l\u2019imposta sugli utili d\u2019impresa, per la quale il riconoscimento del costo effettivo \u00e8 un prerequisito). Negli anni \u201990 e 2000, molti immobili erano registrati a valori nominali; ora, dopo diverse fasi di rivalutazione, la maggior parte ha migliorato la propria base imponibile. Vale la pena notare che alcuni paesi applicano anche un\u2019imposta patrimoniale periodica basata sul valore di mercato \u2013 e sebbene l\u2019Albania abbia una modesta imposta annuale sugli immobili, un registro dei valori reali sosterrebbe anche tali politiche (qualora venissero introdotte in futuro). Pertanto, questa legge \u00e8 vista anche come un passo verso la modernizzazione dell\u2019amministrazione immobiliare e delle relative imposte.<\/p>\n\n\n\n Tenendo conto di tutto ci\u00f2, la rivalutazione del 2026 non \u00e8 una sorpresa, ma una misura ricorrente che presenta alcune modifiche: un\u2019aliquota leggermente pi\u00f9 elevata, un arco temporale di un anno e novit\u00e0 quali l\u2019ammortamento immobiliare. Le ragioni per cui viene effettuata nuovamente sono chiare \u2013 domanda di mercato, variazioni dei prezzi, esigenze di bilancio \u2013 e tutte le esperienze precedenti suggeriscono che si tratter\u00e0 probabilmente di un processo di successo. Nella sezione seguente, esamineremo brevemente ci\u00f2 che abbiamo appreso da queste rivalutazioni passate, al fine di comprendere meglio le questioni pratiche di cui occorre tenere conto.<\/p>\n\n\n\n L'esperienza storica delle rivalutazioni in Albania offre alcuni insegnamenti fondamentali per i cittadini, le imprese e i responsabili politici:<\/p>\n\n\n\n Come abbiamo visto, il primo ciclo con 1% ha registrato una partecipazione molto elevata. Il secondo ciclo con 2% ha registrato una partecipazione inferiore (molti avevano gi\u00e0 rivalutato, inoltre il costo leggermente pi\u00f9 alto ha tenuto lontani alcuni partecipanti). La terza volta, con il 3%, si \u00e8 registrato nuovamente un aumento del numero di rivalutazioni, forse perch\u00e9 si sono aggiunti molti nuovi proprietari e l\u2019aumento dei prezzi ha reso l\u2019offerta del 3% ancora una volta molto allettante. Morale:\u00a0pi\u00f9 bassa \u00e8 l\u2019imposta, pi\u00f9 i proprietari sono incoraggiati a procedere \u2013 il 5% \u00e8 ancora relativamente basso rispetto al 15%, ma alcuni proprietari (in particolare i privati) saranno sicuramente pi\u00f9 titubanti nel 2026 rispetto a quanto lo fossero nel 2020 con il 3%. Ci\u00f2 significa che non tutti approfitteranno dell\u2019opportunit\u00e0, specialmente chi ha risparmi limitati o non ne sente un bisogno immediato. Per te che leggi, se hai compreso il vantaggio per la tua situazione personale, cerca di non lasciarti influenzare da questa esitazione generale: dopotutto, la decisione \u00e8 personale, ma la storia dimostra che aspettare un\u2019aliquota pi\u00f9 bassa pu\u00f2 richiedere molto tempo (ad es. dal 2013 ci sono voluti 3 anni per il 2%, poi 4 anni per il 3%, ora 4-5 anni per il 5% \u2013 non c\u2019\u00e8 alcuna certezza che il 3% sar\u00e0 nuovamente disponibile a breve).<\/p>\n\n\n\n In ogni campagna precedente, soprattutto verso la fine del periodo, gli uffici del Catasto hanno dovuto far fronte a un afflusso di domande di gran lunga superiore alla norma. La capacit\u00e0 dell\u2019ASHK \u00e8 limitata: si stima che, con le risorse attuali, sia in grado di elaborare circa 30.000 richieste all\u2019anno. Ci\u00f2 ha comportato, ad esempio, la necessit\u00e0 di prorogare la scadenza nel periodo 2020\u20132022. Durante quel periodo, la scadenza iniziale di un anno \u00e8 stata prorogata fino alla fine del 2021 (portandola a due anni), e poi nuovamente di alcuni mesi nel 2022 per consentire il completamento delle domande. La lezione da trarne: molti cittadini aspettano fino a poco prima della scadenza per presentare domanda, creando un afflusso concentrato e l\u2019opportunit\u00e0 di ottenere proroghe. Per il 2026, la legge prevede attualmente come termine il 31 dicembre 2026, ovvero 12 mesi. Se ci saranno molte richieste non ancora elaborate dal Catasto, il governo potrebbe prorogare il termine (o almeno consentire l\u2019elaborazione dopo il 31 dicembre per chi ha presentato la richiesta entro l\u2019anno). Ma non vi \u00e8 alcuna garanzia.\u00a0Pertanto, \u00e8 nel vostro interesse non rimandare la presentazione della domanda agli ultimi mesi. Presentate la domanda il prima possibile (idealmente entro la met\u00e0 del 2026) per evitare lunghe code, ritardi o il rischio che la vostra domanda non venga accettata a causa dell\u2019elevato volume di richieste. La lezione da trarre \u00e8 questa: le scadenze possono cambiare, ma non fate affidamento sulle proroghe \u2013 \u00e8 meglio agire in anticipo.<\/p>\n\n\n\n Nel 2011 e nel 2016, la procedura era in gran parte manuale: bisognava presentare i documenti di persona all\u2019Ufficio del Catasto (Land Registry) e attendere. Nella campagna del 2020 si \u00e8 osservato un importante miglioramento tecnologico: \u00e8 stata abilitata la richiesta online di rivalutazione tramite il portale e-Albania. Ci\u00f2 non solo ha semplificato la procedura per i cittadini (che potevano presentare i documenti per via elettronica), ma ha anche aiutato il Catasto a gestire l\u2019afflusso di richieste (potendo elaborarle in formato digitale). Si prevede che entro il 2026 la richiesta online sar\u00e0 operativa: il portale e-Albania dispone gi\u00e0 del servizio di rivalutazione, che dovrebbe essere aggiornato in linea con le disposizioni della nuova legge. La lezione da trarne: utilizzare i canali elettronici, ove possibile, semplifica la vita. Invece di recarvi di persona negli uffici, utilizzate la piattaforma online. Naturalmente, dovrete disporre dei documenti scansionati (atto di propriet\u00e0, perizia di stima, ecc.) ed eventualmente di una firma elettronica (oppure potete presentare la domanda con le vostre credenziali e-Albania e poi inviare i documenti firmati a mano all\u2019ufficio). Per le imprese, il servizio verr\u00e0 molto probabilmente gestito tramite gli account e-Albania che utilizzano per altri servizi. Facendo tesoro delle esperienze passate, il governo punta a rendere questo processo il pi\u00f9 \u201cfluido\u201d possibile, con linee guida chiare, elenchi standard di documenti e procedure unificate. Pertanto, ci si aspetta un processo pi\u00f9 strutturato rispetto a, forse, 10 anni fa.<\/p>\n\n\n\n Dalle statistiche emerge che centinaia di migliaia di immobili sono stati rivalutati. Ci\u00f2 significa che altrettanti proprietari hanno pagato una modesta imposta e registrato i nuovi valori. Per molti di loro si \u00e8 trattato di una scelta deliberata: hanno venduto gli immobili realizzando una plusvalenza fiscale inferiore oppure li hanno mantenuti senza temere una pesante imposta nascosta. Ma ci sono anche casi in cui i proprietari che hanno rivalutato i propri immobili non sono riusciti a venderli come si aspettavano, oppure il mercato ha subito una battuta d\u2019arresto, e col senno di poi potrebbero avere la sensazione di aver pagato l\u2019imposta invano. Ad esempio, chi ha rivalutato un appartamento da investimento nel 2016 con un\u2019aliquota del 21%, aspettandosi di venderlo rapidamente, ma poi non \u00e8 riuscito a venderlo fino ad ora, ha di fatto pagato un\u2019imposta anticipata quando, se avesse aspettato fino al 2020, avrebbe potuto farlo al 31%, o ora al 51%. Potrebbe verificarsi la stessa situazione: qualcuno paga ora il 5%, ma non riesce comunque a vendere per dieci anni, e forse dopo dieci anni entrer\u00e0 in vigore un\u2019altra legge pi\u00f9 favorevole o l\u2019imposta sugli immobili residenziali verr\u00e0 abolita del tutto.\u00a0La lezione: la rivalutazione \u00e8 un accordo con lo Stato al momento attuale; non garantisce nulla per il futuro al di l\u00e0 di ci\u00f2 che si conosce ora. Sta a voi valutare i rischi e le probabilit\u00e0. In generale, la maggior parte di coloro che hanno effettuato la rivalutazione nel 2011, 2016 e 2020 ne ha tratto vantaggio perch\u00e9 o ha venduto gli immobili con un risparmio fiscale, oppure ne \u00e8 ancora proprietaria e risparmier\u00e0 al momento della vendita. Solo una minoranza potrebbe essersene pentita (di solito coloro che hanno pagato senza averne realmente bisogno). Quindi la lezione principale \u00e8: richiedi la rivalutazione solo se hai una ragione sufficientemente valida (come abbiamo discusso nella sezione precedente). Non farlo semplicemente perch\u00e9 \u201clo fanno tutti gli altri\u201d. \u2013 Fatelo perch\u00e9 voi personalmente avete da guadagnare da un piano concreto. In questo modo, molto probabilmente sarete soddisfatti della decisione.<\/p>\n\n\n\n Un altro insegnamento tratto dal passato \u00e8 che alcuni cittadini hanno confuso i concetti, ritenendo che la rivalutazione avrebbe \u201crisolto\u201d altre questioni. Ad esempio, chiunque avesse problemi relativi al mutuo (che si trattasse di problemi di documentazione o di controversie sulla propriet\u00e0) pensava di poter richiedere la rivalutazione senza risolverli \u2013 cosa che non \u00e8 possibile. In alternativa, alcuni proprietari di immobili non ancora regolarizzati pensavano che, grazie alla rivalutazione, avrebbero potuto entrare nel sistema \u2013 cosa che la legge non prevede senza la regolarizzazione. Pertanto, attenzione: la rivalutazione non pu\u00f2 regolarizzare un immobile privo di documentazione; non modifica i confini dell\u2019immobile; non risolve controversie familiari o legali. Si tratta semplicemente di una modifica del valore monetario nel registro, nulla di pi\u00f9. In passato si sono verificati casi in cui le richieste sono state respinte perch\u00e9 i richiedenti non disponevano di titoli di propriet\u00e0 adeguati o non erano essi stessi i legittimi proprietari. Questi rifiuti possono essere evitati assicurandosi in anticipo che il proprio immobile sia registrato, libero da gravami legali e con dati accurati.<\/p>\n\n\n\n A volte i cittadini chiedono: \u201cE se non effettuassi la rivalutazione, dovrei pagare una multa o andare incontro a qualche problema?\u201d. La risposta, sulla base della prassi passata, \u00e8 no: la rivalutazione \u00e8 del tutto volontaria. Nelle campagne precedenti, chi non ha effettuato la rivalutazione ha semplicemente mantenuto i vecchi valori sui documenti. Non \u00e8 stata applicata alcuna sanzione. Naturalmente, l\u2019apparente \u201csanzione\u201d \u00e8 che, al momento della vendita, si pagher\u00e0 l\u2019intero 15%. Ma lo Stato non impone alcun obbligo aggiuntivo. Il gettito che si voleva ricavare dalla rivalutazione \u00e8 stato riscosso da coloro che hanno scelto di effettuarla. Questa \u00e8 una lezione per rassicurare chiunque si chieda: \u201cIl fisco mi perseguiter\u00e0 per non averla effettuata?\u201d No, non vi \u00e8 alcun obbligo legale in tal senso. La legge dice \u201channo il diritto di rivalutare\u201d, non \u201csono obbligati a farlo\u201d.<\/p>\n\n\n\n In conclusione, il bilancio degli insegnamenti tratti dal passato \u00e8 positivo: la rivalutazione si \u00e8 dimostrata uno strumento pratico e utile quando applicata per le giuste ragioni. L\u2019opinione pubblica albanese ha gi\u00e0 familiarit\u00e0 con il concetto e sa cosa aspettarsi. Ci\u00f2 rende il processo del 2026 ancora pi\u00f9 prevedibile. La sfida principale dovrebbe essere quella di gestire l\u2019afflusso (non ritardate la presentazione della domanda!) e di convincere i cittadini che il 5% \u00e8 vantaggioso nei casi in cui lo \u00e8 realmente (ad esempio, nell\u2019ambito dell\u2019educazione fiscale). Si prevede un aumento delle campagne di sensibilizzazione; forse le istituzioni e le aziende pubblicheranno guide (come questa che state leggendo), calcolatori fiscali online (alcuni sono gi\u00e0 stati pubblicati), ecc. Tutta questa esperienza dovrebbe aiutarvi a prendere una decisione informata e a seguire le fasi procedurali nel modo pi\u00f9 agevole possibile.<\/p>\n\n\n\n In questa sezione presentiamo alcuni scenari concreti, corredati da dati numerici, per illustrare come funziona il calcolo dell\u2019imposta di rivalutazione e quali risparmi o effetti \u00e8 possibile ottenere. Questi esempi vi aiuteranno a comprendere meglio la vostra situazione specifica.<\/p>\n\n\n\n Il signor X possiede un appartamento che ha acquistato nel 2010 per 50.000 \u20ac (questo \u00e8 il valore catastale riportato nell\u2019atto di propriet\u00e0). Ora, nel 2026, lo ha messo in vendita a circa 100.000 \u20ac. Confrontiamo i due scenari:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La signora Y ha ereditato dai suoi genitori una casa privata, il cui valore \u00e8 indicato nei documenti come pari a 2.000.000 di lek\u00eb (il costo originario di costruzione). L\u2019attuale valore di mercato della casa (in base ai prezzi locali) \u00e8 di circa 10.000.000 di lek\u00eb. La differenza \u00e8 quindi di 8.000.000 di lek. La signora Y non intende vendere la casa; vi abita e intende mantenerla come bene familiare a lungo termine. Se dovesse venderla, l\u2019imposta del 15% su tale plusvalenza ammonterebbe a 1,2 milioni di lek \u2013 una somma considerevole. Ma poich\u00e9 non ha alcuna intenzione di vendere, cosa dovrebbe fare?<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La societ\u00e0 \u201cABC sh.p.k.\u201d possiede un terreno e un edificio industriale che ha acquistato e registrato nel 2015 per 50 milioni di lek. Il valore contabile di questo bene (dopo diversi anni di ammortamento) potrebbe ora ammontare a 40 milioni di lek. Il valore di mercato attuale (2026) \u00e8, ad esempio, di 90 milioni di lek\u00eb. La societ\u00e0 sta valutando la possibilit\u00e0 di vendere questo immobile tra 1\u20132 anni, poich\u00e9 sta trasferendo la propria sede. Ecco come si presenta la situazione:<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A titolo illustrativo, immaginiamo un caso semplice: il signor D ha acquistato un appartamento alla fine del 2025 per 80.000 \u20ac e, nel gennaio 2026, il valore di mercato \u00e8 ancora di circa 80.000 \u20ac (nessuna variazione significativa). La rivalutazione non farebbe alcuna differenza, poich\u00e9 il valore di mercato \u00e8 pari al valore di acquisto. Il catasto non accetterebbe un valore inferiore a quello di riferimento, ma supponiamo che anche il valore di riferimento sia pari a 80.000 euro. In questo caso non avrebbe assolutamente alcun senso \u2013 e nessuno lo farebbe. Questo esempio ci ricorda semplicemente che la rivalutazione ha senso solo quando c\u2019\u00e8 una differenza di valore; se non c\u2019\u00e8 un plusvalore accumulato, non c\u2019\u00e8 nulla da rivalutare.<\/p>\n\n\n\n Le cifre sopra riportate sono state semplificate e si basano su scenari ideali al fine di illustrare i concetti. I risparmi effettivi potrebbero variare leggermente (ad esempio, nell\u2019esempio relativo all\u2019ammortamento si \u00e8 ipotizzata una formula lineare). Inoltre, gli esempi aziendali presuppongono che la societ\u00e0 sia redditizia e paghi l\u2019imposta sulle societ\u00e0, in modo che la deduzione delle spese abbia un effetto immediato. Se una societ\u00e0 fosse in perdita, la deducibilit\u00e0 fiscale della rivalutazione avrebbe un effetto differito.<\/p>\n\n\n\n Da questi esempi pratici possiamo trarre alcune conclusioni:<\/p>\n\n\n\n (1) Chi vende rapidamente risparmia in modo significativo sulla rivalutazione (Esempio 1).<\/p>\n\n\n\n (2) Chi detiene il bene a lungo termine deve valutare il beneficio differito rispetto al costo immediato (Esempio 2).<\/p>\n\n\n\n (3) Le imprese che registrano un aumento significativo del proprio patrimonio ne traggono grandi vantaggi, soprattutto grazie agli sgravi fiscali (Esempio 3).<\/p>\n\n\n\n (4) Una rivalutazione non ha alcun effetto quando non vi \u00e8 alcun aumento di valore (Esempio 4).<\/p>\n\n\n\n Puoi confrontare la tua situazione con questi scenari oppure utilizzarli come modello di calcolo per il tuo caso specifico, sostituendo le cifre secondo necessit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n In questa sezione conclusiva, vi presentiamo una guida pratica e dettagliata su come procedere alla rivalutazione del vostro immobile, corredata da consigli, scadenze, costi potenziali ed errori da evitare. L\u2019obiettivo \u00e8 quello di fornirvi un piano d\u2019azione concreto.<\/p>\n\n\n\n Prima di prendere in considerazione una rivalutazione, verifica che l\u2019atto di propriet\u00e0 (o documento di registrazione) sia intestato correttamente a tuo nome e che l\u2019immobile non presenti problemi legali (ad esempio, controversie sulla propriet\u00e0, un\u2019ipoteca non estinta o mancanza di regolarizzazione).\u00a0La rivalutazione pu\u00f2 essere effettuata solo per immobili registrati e da parte dei legittimi proprietari. Se l\u2019immobile \u00e8 intestato a un genitore deceduto, devi prima completare la procedura di successione per trasferirlo a tuo nome; se \u00e8 in fase di regolarizzazione, porta a termine la regolarizzazione, se possibile (oppure attendi le decisioni del governo qualora offra un programma specifico per tali immobili). Inoltre, se ci sono comproprietari, sar\u00e0 necessario il loro consenso per presentare la domanda (o per presentarla congiuntamente). Preparare una copia del titolo di propriet\u00e0 o della scheda catastale, poich\u00e9 sar\u00e0 necessario presentarla.<\/p>\n\n\n\n Come spiegato in precedenza, hai due opzioni per determinare il valore di mercato:<\/p>\n\n\n\n Se scegli questa opzione, cerca e assumi un perito immobiliare abilitato. Puoi rivolgerti alle agenzie immobiliari o alle banche (molte delle quali dispongono di elenchi di periti abilitati) oppure alle reti professionali. Assicurati che siano ufficialmente abilitati: chiedi una copia della loro licenza. Negozia il costo del servizio (si tratta di una spesa aggiuntiva per te; le tariffe variano solitamente a seconda del tipo di immobile e della complessit\u00e0, ma per un appartamento medio in citt\u00e0 pu\u00f2 aggirarsi intorno a qualche centinaio di euro o meno). Il perito effettuer\u00e0 il sopralluogo e ti consegner\u00e0 la perizia entro un determinato periodo di tempo (alcuni giorni o una settimana). Una volta ricevuta la perizia, verifica che il valore stimato sia realistico e almeno pari al valore catastale minimo della zona. Se il perito (sorprendentemente) ha valutato l\u2019immobile al di sotto del prezzo minimo imponibile, dovrete chiedergli di rivedere la valutazione, poich\u00e9 il Catasto non accetter\u00e0 un valore inferiore a tale soglia. In generale ci\u00f2 non accade, poich\u00e9 i periti conoscono i limiti. Preparate copie cartacee ed elettroniche del rapporto di valutazione e della licenza del perito: queste dovranno essere caricate o presentate insieme alla domanda.<\/p>\n\n\n\n Se non si desidera avvalersi di periti privati, \u00e8 possibile fare affidamento sulla valutazione effettuata dall\u2019Ufficio Catasto. In tal caso, nel modulo di richiesta si dovr\u00e0 dichiarare che si richiede una valutazione da parte dell\u2019ASHK. Non \u00e8 necessario presentare una perizia di valutazione (nessun costo per il perito). Il personale del Catasto raccoglier\u00e0 i dati relativi al vostro immobile (tipo, superficie, edificio\/terreno, anno di costruzione, ecc.) e li moltiplicher\u00e0 per le aliquote fiscali minime approvate. In questo modo si otterr\u00e0 il nuovo valore ufficiale. \u00c8 bene tenere presente che questa valutazione potrebbe spesso risultare inferiore al valore di mercato effettivo se l\u2019immobile si trova in una zona in cui il mercato \u00e8 in rapida evoluzione (o se l\u2019immobile presenta caratteristiche particolari che la tabella dei prezzi non tiene conto). Ci\u00f2 potrebbe consentirvi di pagare meno tasse ora, ma ricordate che se in seguito venderete a un prezzo superiore al valore rivalutato, pagherete l\u2019imposta 15% sull\u2019importo aggiuntivo. Tuttavia, per molti immobili le valutazioni fiscali sono ancora leggermente inferiori ai valori di mercato, quindi questa opzione pu\u00f2 essere vantaggiosa per chi desidera ridurre al minimo il proprio pagamento ora. La scelta spetta a te: non c\u2019\u00e8 alcun pregiudizio da parte delle autorit\u00e0, \u00e8 del tutto legittima. Basta spuntare l\u2019opzione appropriata sulla domanda. (Se avete dei dubbi, potete fare una rapida verifica: controllate qual \u00e8 il prezzo minimo imponibile al metro quadrato nella vostra zona e moltiplicatelo per i metri quadrati dell\u2019immobile \u2013 confrontate il risultato con il valore effettivo che ritenete abbia l\u2019immobile. Questo vi dar\u00e0 un\u2019idea se verr\u00e0 dichiarato inferiore o superiore al valore di mercato.)<\/p>\n\n\n\n Il modulo standard dovrebbe essere pubblicato a breve insieme alle linee guida congiunte, mentre dovrebbe essere attivata anche la procedura di presentazione delle domande online su e-Albania. \u00c8 possibile presentare la domanda in due modi:<\/p>\n\n\n\n Accedi al tuo account su e-albania.al (creane uno se non ne hai uno). Richiedi il servizio \u201cRivalutazione immobiliare\u201d (di solito \u00e8 classificato nella categoria Servizi catastali se non compare immediatamente). Il servizio online ti chieder\u00e0 di inserire i dati dell\u2019immobile (identificativo dell\u2019immobile come da certificato, indirizzo, ecc.). e di caricare i documenti richiesti: atto di propriet\u00e0 (scansione), documento di identit\u00e0, relazione di valutazione + licenza del perito (se hai scelto l\u2019opzione A), oppure un modulo in cui dichiari di optare per una valutazione da parte dell\u2019ASHK (opzione B), oltre a qualsiasi altro documento aggiuntivo che possa essere richiesto (ad es. una procura se state presentando la richiesta per conto di qualcun altro, o un documento di successione se siete il nuovo erede dell\u2019immobile). Il sistema \u00e8 molto simile a quello di altre richieste (come quelle per i permessi di costruzione, i certificati immobiliari, ecc.). Al termine, viene generato un numero di richiesta e una conferma. Conservate questo riferimento. Il vantaggio di presentare la domanda online \u00e8 che \u00e8 possibile monitorarne lo stato direttamente sul sito e ricevere notifiche elettroniche.<\/p>\n\n\n\n Se preferite, o se trovate la procedura online troppo complicata, potete recarvi presso l\u2019ufficio ASHK (Catasto) locale in cui si trova il vostro immobile. In alcune citt\u00e0, l\u2019Ufficio Catastale condivide gi\u00e0 gli uffici con l\u2019OShEE (l\u2019agenzia per l\u2019approvvigionamento idrico), ma in generale si tratta dello stesso ZRPP\/Mutuo. Porta con te: il certificato di propriet\u00e0 originale (o una copia autenticata), la tua carta d\u2019identit\u00e0 e copie cartacee della perizia di stima (se ne possiedi una), insieme alla domanda. Allo sportello, richiedete una rivalutazione dell\u2019immobile ai sensi della Legge 85\/2025. L\u2019addetto vi fornir\u00e0 il modulo appropriato (o lo stamper\u00e0 dal sistema) da compilare sul posto con i vostri dati. Raccoglier\u00e0 i vostri documenti giustificativi (e li digitalizzer\u00e0 nel proprio sistema). Al momento della presentazione, vi verr\u00e0 rilasciata una ricevuta di richiesta con un numero di protocollo. Anche in questo caso, conservate il documento.<\/p>\n\n\n\n In entrambi i casi, la domanda deve essere presentata entro il 31 dicembre 2026 (o entro qualsiasi termine ufficialmente prorogato). Nello specifico, la legge stabilisce che entro il 31 dicembre 2026 la domanda debba essere presentata e l\u2019imposta relativa pagata. La bozza iniziale prevedeva la presentazione delle domande entro il 30 settembre e il pagamento entro il 31 dicembre, ma la legge approvata ha posticipato la scadenza alla fine di dicembre; occorre quindi prestare attenzione: \u00e8 probabile che il 31 dicembre 2026 sia l\u2019ultimo giorno utile per il pagamento (e non solo per la presentazione della domanda). In altre parole, non rimandate la presentazione della domanda fino a dicembre, poich\u00e9 anche il Catasto ha bisogno di tempo per calcolare l\u2019imposta ed emettere la fattura per il pagamento. Un buon consiglio \u00e8 quello di presentare la domanda al pi\u00f9 tardi entro la fine di ottobre 2026, in modo da avere tempo per l\u2019elaborazione e il pagamento senza superare la scadenza. (Se e-Albania vi consente di presentare la domanda fino al 31 dicembre, non dimenticate che dovrete effettuare il pagamento lo stesso giorno, il che potrebbe risultare difficile dato che le banche sono chiuse nei giorni festivi di fine anno \u2013 i pagamenti online potrebbero essere accettati, ma \u00e8 meglio non correre rischi).<\/p>\n\n\n\n Una volta presentata la domanda, la palla passa all\u2019ASHK e all\u2019Amministrazione fiscale (che collaborano in questa procedura). Sulla base dell\u2019esperienza passata:<\/p>\n\n\n\n Se \u00e8 stata presentata una perizia di stima privata, il funzionario del Catasto la verifica (in particolare per assicurarsi che il valore sia \u2265 al prezzo fiscale minimo). Quindi calcola la differenza (nuovo valore \u2013 vecchio valore registrato). Se il valore precedente non \u00e8 disponibile (ad esempio, nel caso di un immobile regolarizzato senza prezzo di acquisto), come valore precedente verr\u00e0 considerato il valore indicato nella scheda catastale (oppure zero, nel qual caso l\u2019imposta verr\u00e0 calcolata sull\u2019intero importo \u2013 sebbene solitamente tutti gli immobili regolarizzati abbiano un valore di riferimento registrato).<\/p>\n\n\n\n Se non \u00e8 stato presentato un atto privato (si \u00e8 optato per la valutazione da parte del Catasto), il funzionario calcola il nuovo valore utilizzando le formule standard riportate nelle linee guida (prezzo imponibile \u00d7 superficie, \u00b1 coefficiente di deprezzamento, ecc.). Successivamente, determina il valore di mercato e calcola la differenza rispetto a quello precedente.<\/p>\n\n\n\n Verr\u00e0 molto probabilmente applicato un tasso di ammortamento dell'11% all'anno (se confermato dalla direttiva). solo<\/em> Quando la valutazione viene effettuata utilizzando i prezzi fiscali del Catasto, la sua applicabilit\u00e0 alle perizie \u00e8 stata messa in discussione. Se il Catasto valuta il vostro immobile, \u00e8 previsto che applichi una riduzione in base all\u2019et\u00e0 dell\u2019edificio (ad esempio, 1% moltiplicato per il numero di anni trascorsi dalla costruzione, eventualmente con un limite massimo). Ci\u00f2 ridurr\u00e0 leggermente la base imponibile per gli immobili pi\u00f9 vecchi. Se disponete di una perizia, \u00e8 probabile che questa abbia tenuto conto dell\u2019et\u00e0 dell\u2019immobile nella valutazione, ma non fisser\u00e0 comunque il prezzo al di sotto del minimo (che di per s\u00e9 pu\u00f2 gi\u00e0 tenere conto del deprezzamento).<\/p>\n\n\n\n Successivamente, il Catasto provveder\u00e0 a elaborare il calcolo fiscale 5% relativo a tale differenza. Il calcolo viene solitamente inviato a un funzionario fiscale per la conferma (nelle rivalutazioni precedenti esisteva un certo grado di coordinamento tra i direttori fiscali regionali e gli uffici catastali).<\/p>\n\n\n\n Riceverai quindi una notifica relativa al pagamento. Per le richieste presentate online, la notifica viene inviata per via elettronica (ad esempio, potresti visualizzarla su e-Albania o ricevere un\u2019e-mail con il messaggio \u201cLa tua richiesta \u00e8 stata approvata, l\u2019imposta di rivalutazione \u00e8 di X lek\u00eb, \u00e8 stata emessa la fattura con numero di identificazione \u2026\u201d). Se hai presentato la domanda di persona, di solito verrai contattato telefonicamente o invitato a recarti presso l\u2019ufficio per ritirare la fattura fiscale. La fattura riporta un numero di riferimento del pagamento e l\u2019importo corrispondente.<\/p>\n\n\n\n Quanto tempo ci vuole? Dipende dal carico di lavoro. All\u2019inizio dell\u2019anno potrebbero bastare pochi giorni o settimane; una volta che iniziano ad arrivare le domande, potrebbero volerci diverse settimane. La legge prevede che le linee guida garantiscano procedure rapide, ma non sono previste scadenze scritte. Nel 2020, il termine ufficiale era di 10 giorni lavorativi, ma in realt\u00e0 alcuni hanno ricevuto risposta solo dopo uno o due mesi a causa dell\u2019elevato numero di richieste.\u00a0\u00c8 qui che entra in gioco l\u2019importanza di presentare la domanda in anticipo: le prime domande riceveranno una risposta rapidamente, mentre quelle presentate alla fine dell\u2019anno, che si contano a migliaia, potrebbero subire ritardi. In ogni caso, una volta presentata la domanda, si \u00e8 comunque entro i termini previsti anche se il Catasto dovesse ritardare; l\u2019importante \u00e8 effettuare il pagamento delle imposte entro il 2026.<\/p>\n\n\n\n Una volta ricevuta la fattura, \u00e8 necessario pagare l'imposta di rivalutazione. Le modalit\u00e0 di pagamento sono solitamente le seguenti:<\/p>\n\n\n\n (1) Presso una banca di secondo livello o presso l\u2019ufficio postale, presentando tale fattura (oppure indicando l\u2019IBAN e il numero di riferimento). Il pagamento va effettuato come qualsiasi altra fattura a favore dello Stato (di solito l\u2019importo viene accreditato sul conto speciale \u201cImposte\u201d relativo ai proventi da rivalutazione).<\/p>\n\n\n\n (2) Preferibilmente online: se la Direzione delle imposte o il Ministero del Tesoro hanno implementato un sistema online, magari tramite e-Albania, \u00e8 possibile effettuare il pagamento con carta di credito o tramite servizi di online banking (ad esempio, alcune banche offrono la possibilit\u00e0 di effettuare pagamenti diretti di imposte e tasse statali inserendo il numero di riferimento della fattura).<\/p>\n\n\n\n Nota bene: conserva la ricevuta di pagamento! Dovrai dimostrare di aver effettuato il pagamento. Se presenti la domanda online, potresti avere la possibilit\u00e0 di caricare la prova di pagamento; se invece ti rechi allo sportello, dovrai consegnarla o fornirne una fotocopia al funzionario.<\/p>\n\n\n\n Oltre all\u2019imposta 5%, \u00e8 prevista anche una commissione di servizio per il Catasto. Al momento non ne conosciamo l\u2019importo esatto: sar\u00e0 stabilito dalle linee guida. Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una commissione fissa di circa 1.000 o 2.000 lek\u00eb per ogni richiesta (secondo le nostre ipotesi). Nella domanda online, potresti dover pagare questa commissione all\u2019inizio della procedura (come avviene con alcuni servizi di e-Albania in cui ti viene richiesto di pagare con carta). Allo sportello, di solito vi verr\u00e0 consegnata una ricevuta di pagamento della tassa di servizio (oppure sar\u00e0 allegata all\u2019imposta). Assicuratevi di pagare anche la tassa se non \u00e8 stata inclusa automaticamente, perch\u00e9 senza di essa il Catasto non chiuder\u00e0 la pratica.<\/p>\n\n\n\n Termine di pagamento: di norma, il pagamento deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2026. \u00c8 consigliabile non rimandare: effettua il pagamento non appena ricevi la fattura. Se hai presentato la domanda online, potresti trovare l'opzione \u201cPaga\u201d all'interno della piattaforma. In caso contrario, recati in banca per effettuare il pagamento entro pochi giorni al pi\u00f9 tardi.<\/p>\n\n\n\n Dopo aver effettuato il pagamento, \u00e8 necessario comunicare al Catasto che il pagamento \u00e8 stato effettuato, in modo che possa finalizzare la rivalutazione nel sistema. Nella procedura online, una volta che il sistema si collega al Tesoro, il pagamento potrebbe apparire automaticamente come completato; tuttavia, per sicurezza, sar\u00e0 possibile caricare l\u2019ordine di pagamento. Fallo subito dopo il pagamento. Per la richiesta presentata di persona, torna allo sportello con la ricevuta bancaria originale come prova di pagamento. Consegnala: il personale provveder\u00e0 a verificarla e a fotocopiarla. A quel punto, avrai dato all\u2019Ufficio Catasto il via libera per aggiornare la scheda catastale.<\/p>\n\n\n\n Il funzionario dell\u2019ASHK inserir\u00e0 nel registro immobiliare il nuovo valore del vostro immobile, la data della rivalutazione e il riferimento legale. Di norma questa registrazione viene completata entro pochi giorni dalla conferma del pagamento (pu\u00f2 avvenire anche lo stesso giorno). Una volta completata la procedura, avete il diritto di richiedere (a fronte di una modesta commissione) un nuovo atto di propriet\u00e0, che riporter\u00e0 il nuovo valore. Non si tratta di un obbligo, ma \u00e8 consigliabile come prova a vostro favore. In ogni caso, la registrazione digitale presso l\u2019ASHK costituisce la fonte primaria \u2013 e il notaio potr\u00e0 verificare il nuovo valore in tale registro qualora decideste di vendere in futuro.<\/p>\n\n\n\n Una volta completata questa procedura, assicurati di salvare:<\/p>\n\n\n\n (1) Una copia del certificato di propriet\u00e0 con il nuovo valore (oppure una stampa del documento online, se ne hai accesso).<\/p>\n\n\n\n (2) Il certificato di rivalutazione (qualora sia stato rilasciato un documento specifico relativo all\u2019immobile a seguito della rivalutazione ai sensi della Legge 85\/2025 \u2013 nel 2020 veniva rilasciato un \u201cCertificato di rivalutazione\u201d timbrato, ma con il nuovo sistema potrebbe trattarsi semplicemente di una nota riportata nella scheda catastale dell\u2019immobile).<\/p>\n\n\n\n (3) Ordini di pagamento originali relativi a imposte e tasse.<\/p>\n\n\n\n (4) La perizia di valutazione, se ne possiedi una. Questi documenti potrebbero essere necessari per la vostra documentazione e per eventuali chiarimenti futuri (ad esempio, dopo cinque anni, quando venderete l'immobile; \u00e8 meglio avere i documenti a portata di mano nel caso in cui le autorit\u00e0 fiscali vi facciano delle domande, anche se tutto \u00e8 registrato elettronicamente).<\/p>\n\n\n\n Il valore del tuo immobile \u00e8 ora ufficialmente aumentato. Puoi venderlo al prezzo di mercato senza alcun problema (fino a quel valore registrato non dovrai pagare alcuna imposta sulle plusvalenze). Oppure puoi tenerlo, con la certezza che non dovrai pagare alcuna imposta nascosta. Per le imprese, \u00e8 necessario riflettere tali variazioni nella contabilit\u00e0 in conformit\u00e0 con i principi contabili (consultare il proprio commercialista per i dettagli tecnici \u2013 ad esempio, il trasferimento della riserva di rivalutazione al capitale, ecc.).<\/p>\n\n\n\n Contatti istituzionali e informazioni ufficiali: nel corso della procedura, in caso di domande o problemi, \u00e8 possibile rivolgersi a:<\/p>\n\n\n\n L'Agenzia statale del catasto (SLRA) \u2013 per questioni relative a domande, documenti e stato delle richieste. L'SLRA dispone di un sito web ufficiale. ashk.gov.al<\/a> Qui puoi trovare avvisi relativi alla rivalutazione, i numeri di telefono degli uffici locali e gli indirizzi e-mail di contatto. Molti uffici dispongono anche di sportelli informativi a cui puoi rivolgerti di persona.<\/p>\n\n\n\n Direzione Generale delle Imposte (DPT) <\/a>\u2013 per domande relative al pagamento delle imposte, al loro calcolo o a questioni fiscali specifiche. Il DPT ha messo a disposizione un numero verde dell\u2019Helpdesk (ad es. 0800 00 02<\/em>) per ricevere assistenza in materia fiscale; l\u00ec potrai chiedere informazioni sull\u201c\u201dimposta di rivalutazione immobiliare\u201d. Potranno indirizzarti a un esperto del settore.<\/p>\n\n\n\n piattaforma e-Albania<\/a> Se effettui la richiesta online e riscontri problemi tecnici, puoi contattare l'assistenza del portale (\u00e8 disponibile l'assistenza tramite chat ed e-mail). Puoi inoltre rivolgerti al Call Center ADISA per qualsiasi domanda sui servizi elettronici.<\/p>\n\n\n\n Notai<\/a> e gli agenti immobiliari locali \u2013 Sebbene la rivalutazione non venga effettuata dal notaio, questi ultimi sono spesso informati sulle procedure. Un notaio pu\u00f2 fornirvi consulenza in merito ai documenti legali, specialmente nei casi in cui l\u2019immobile sia stato trasferito con contratti non standard. Gli agenti immobiliari (in particolare i membri di Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari<\/a>Sono impegnati a promuovere la rivalutazione e possono fornirti informazioni pratiche (molte agenzie immobiliari distribuiscono guide ai propri clienti).<\/p>\n\n\n\n\n
Chi trae vantaggio dalla rivalutazione e come si svolge questo processo?<\/h2>\n\n\n\n
Beneficiari<\/h3>\n\n\n\n
Metodi di rivalutazione<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Nuova valutazione da parte di un esperto abilitato<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Rivalutazione da parte della stessa Agenzia statale del catasto (SLRA)<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Procedura di richiesta e calcolo delle imposte<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Esempio<\/h4>\n\n\n\n
Documentazione e atti normativi di attuazione<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
\n
Persone fisiche e persone giuridiche \u2013 trattamento fiscale ed economico<\/h2>\n\n\n\n
Modalit\u00e0 di pagamento e deducibilit\u00e0 fiscale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Effetti sul bilancio e sugli ammortamenti<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Impatto sul punto vendita<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Capacit\u00e0 finanziaria e processo decisionale<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Quando conviene effettuare una nuova valutazione \u2013 e quando invece non conviene<\/h2>\n\n\n\n
Quando Ne vale la pena<\/strong> \u00c8 opportuno procedere alla rivalutazione?<\/h3>\n\n\n\n
Quando pensi di vendere l'immobile nel prossimo futuro?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando il valore catastale del tuo immobile \u00e8 notevolmente inferiore rispetto al suo valore attuale.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando si utilizza l'immobile a fini commerciali o come garanzia per un finanziamento<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Quando desideri garantire al tuo immobile sicurezza giuridica e flessibilit\u00e0 per il futuro.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Quando Non ne vale la pena.<\/strong> (o non \u00e8 necessario) procedere alla rivalutazione?<\/h3>\n\n\n\n
Quando non si ha intenzione di vendere o cedere l'immobile per un lungo periodo.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando la differenza di valore \u00e8 molto piccola<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando non si dispone dei mezzi finanziari necessari per pagare l'imposta in questo momento.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando potrete aspettarvi condizioni ancora pi\u00f9 vantaggiose in futuro?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Quando il tuo immobile potrebbe beneficiare di altre leggi o esenzioni<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Il collegamento alle precedenti rivalutazioni e il motivo per cui viene effettuata nuovamente.<\/h2>\n\n\n\n
Il notevole aumento dei prezzi degli immobili sul mercato<\/strong> Negli ultimi anni<\/h3>\n\n\n\n
Le precedenti rivalutazioni hanno suscitato grande interesse tra i cittadini e le imprese.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Molti immobili non sono ancora stati rivalutati.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
La necessit\u00e0 di aumentare le entrate di bilancio e di formalizzare l'economia.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Allineamento alle prassi internazionali<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Come ha funzionato la rivalutazione in passato e quali insegnamenti ne abbiamo tratto?<\/h2>\n\n\n\n
Tasso di interesse elevato, ma variabile a seconda dell'aliquota fiscale.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Sovraffollamento presso il Catasto e proroga dei termini<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Nel corso del tempo le procedure sono state semplificate (ad esempio, la presentazione della domanda online).<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
La maggior parte dei richiedenti ha effettivamente tratto vantaggio dalla rivalutazione, ma alcuni potrebbero essersi sentiti delusi (ad esempio, nel caso di immobili invenduti).<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
La rivalutazione non risolve le altre questioni relative alla registrazione o alla titolarit\u00e0.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Le imposte sono state riscosse con successo e <\/strong>non Per chi non ha effettuato la rivalutazione sono state previste ulteriori sanzioni.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Esempi pratici: calcolo delle imposte e vantaggi in diversi scenari<\/h2>\n\n\n\n
Esempio 1 \u2013 Persona fisica che intende vendere l\u2019immobile (risparmio derivante dalla rivalutazione)<\/h3>\n\n\n\n
Esempio 2 \u2013 Soggetto che non intende vendere (effetto dell\u2019imposta anticipata)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Esempio 3 \u2013 Impresa con beni immobili in bilancio (effetto sull'utile della societ\u00e0)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Esempio 4 \u2013 Caso in cui la rivalutazione non comporta alcuna variazione (differenza pari a zero)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Guida passo dopo passo per i cittadini e le imprese che desiderano rivalutare la propria situazione<\/h2>\n\n\n\n
Fase 1: Assicurati che la documentazione relativa all'immobile sia in regola.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Fase 2: Scegliere il metodo di rivalutazione: un perito abilitato o il Catasto.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Opzione A: Valutazione da parte di un esperto indipendente<\/h4>\n\n\n\n
Opzione B: Valutazione effettuata dalla stessa ASHK (utilizzando i prezzi fiscali)<\/h4>\n\n\n\n
Fase 3: Compilare la domanda di riesame.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Domanda online<\/h4>\n\n\n\n
Presentazione della domanda di persona allo sportello<\/h4>\n\n\n\n
Fase 4: Attesa del calcolo delle imposte e della fattura<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Fase 5: Effettuare il pagamento dell'imposta 5% e della commissione di servizio.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Passaggio 6: Invia la ricevuta di pagamento e completa la registrazione.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Passaggio 7: Salva i documenti e approfitta della rivalutazione.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n