{"id":34109,"date":"2026-02-23T19:21:41","date_gmt":"2026-02-23T19:21:41","guid":{"rendered":"https:\/\/alprofitconsult.al\/?p=34109"},"modified":"2026-05-12T15:34:42","modified_gmt":"2026-05-12T15:34:42","slug":"rivalutazione-immobiliare-2026-scadenze-moduli-e-calcolo-dellimposta-direttiva-n-5-del-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alprofitconsult.al\/it\/rivleresimi-i-pasurise-2026-afatet-formularet-dhe-llogaritja-e-tatimit-5-udhezimi-nr-5-2026\/","title":{"rendered":"Rivalutazione degli immobili: scadenze, moduli e calcolo dell'imposta 5% (Istruzione n. 5\/2026)"},"content":{"rendered":"

Legge n. 85\/2025 \"Sulla rivalutazione dei beni immobili\" La legge n. 85\/2025 \"sulla rivalutazione dei beni immobili\" \u00e8 entrata in vigore nel gennaio 2026. Tuttavia, la semplice promulgazione della legge non \u00e8 stata sufficiente per avviare il processo. Le procedure non erano chiare, i moduli non erano ufficialmente disponibili, le tariffe dei servizi non erano state pubblicate e nessun ufficio del Catasto poteva evadere alcuna richiesta in assenza delle linee guida di attuazione. Questa situazione ha creato incertezza e ha spinto molti proprietari ad attendere prima di procedere.<\/p>\n\n\n\n

L'Istruzione congiunta n. n. 5, del 19 febbraio 2026, firmata dal Ministro delle Finanze e dal Direttore Generale dell\u2019ASHK, ha colmato questa lacuna. Il documento completo, con tutte le sue sottosezioni, allegati e tabelle, ha fornito ci\u00f2 che mancava: le precise regole di calcolo, i moduli ufficiali (Allegati 1\u20134), le tariffe dei servizi, i termini previsti dall\u2019ASHK, la procedura per la restituzione di un pagamento errato e i necessari chiarimenti per casi particolari, quali gli immobili privi di valore catastale.<\/p>\n\n\n\n

Questo blog non intende spiegare nuovamente da zero perch\u00e9 una rivalutazione sia fiscalmente vantaggiosa n\u00e9 come funzioni il calcolo tra 5% e 15%; ne abbiamo gi\u00e0 parlato ampiamente nella <a href="https:\/\/alprofitconsult.al\/nella nostra guida pubblicata nel gennaio 2026. L\u2019obiettivo qui \u00e8 spiegare esattamente cosa comporta questa nuova direttiva, come \u00e8 cambiata la situazione prima e dopo il 19 febbraio e cosa \u00e8 necessario fare ora.<\/p>\n\n\n\n

Cosa non era chiaro prima della pubblicazione delle linee guida e cosa \u00e8 stato chiarito.<\/h2>\n\n\n\n

Se all\u2019inizio di febbraio 2026 aveste chiesto a un dipendente dell\u2019ASHK come presentare domanda di riesame, avreste ricevuto una risposta incerta: \u201cLa legge esiste, ma stiamo aspettando le linee guida\u201d. Non si trattava di una questione amministrativa, bens\u00ec giuridica. In assenza delle linee guida di attuazione, nessuna procedura aveva una base giuridica su cui procedere. Pertanto, gli uffici dell\u2019ASHK non accettavano le richieste, anche se il proprietario presentava tutti i documenti.<\/p>\n\n\n\n

Istruzioni N. 5\/2026 (entrato in vigore il 19 febbraio 2026) <\/a>Ha posto fine a questa situazione. Ecco esattamente ci\u00f2 che era rimasto oscuro e che ora \u00e8 stato chiarito:<\/p>\n\n\n\n

L'importo ufficiale della commissione di servizio non era noto.<\/h3>\n\n\n\n

Prima dell\u2019entrata in vigore della direttiva, i proprietari non sapevano quanto sarebbe costata loro la procedura amministrativa, a parte l\u2019imposta di 51 TP3T. La direttiva (Capitolo VIII) pubblica la tabella completa delle tre fasce tariffarie in base all\u2019importo dell\u2019imposta, con il codice di servizio RVP.<\/p>\n\n\n\n

La data della nuova valutazione era rimasta da definire.<\/h3>\n\n\n\n

Non era chiaro se la data rilevante ai fini legali fosse quella della richiesta, quella del calcolo dell\u2019imposta o quella del pagamento. Le linee guida lo chiariscono perfettamente: la data di rivalutazione \u00e8 quella in cui viene pagata l\u2019imposta. Ci\u00f2 ha implicazioni dirette: se si vende l\u2019immobile due mesi dopo la rivalutazione, la base imponibile viene calcolata in base al valore alla data del pagamento, non alla data di presentazione dei documenti.<\/p>\n\n\n\n

Quei moduli non esistevano ufficialmente.<\/h3>\n\n\n\n

La circolare \u00e8 corredata dagli allegati nn. 1\u20134, che sono, rispettivamente: il modulo di richiesta per le persone fisiche, la dichiarazione volontaria per le imprese, il modello di fattura e il modulo di pagamento per le persone giuridiche.<\/p>\n\n\n\n

Il termine ultimo per la registrazione presso l\u2019ASHK non aveva alcun fondamento giuridico.<\/h3>\n\n\n\n

Ora \u00e8 chiaro: cinque giorni lavorativi dalla conferma del pagamento. Prima dell\u2019entrata in vigore della direttiva, tale termine non esisteva e i proprietari non disponevano di strumenti legali per obbligare l\u2019ASHK ad agire.<\/p>\n\n\n\n

I codici di pagamento non erano stati pubblicati ufficialmente.<\/h3>\n\n\n\n

I privati effettuano il pagamento utilizzando il codice di entrata 7020900 tramite il conto dedicato dell'ASHK presso le banche di secondo livello. Le persone giuridiche effettuano il pagamento utilizzando il codice 7020400 direttamente alla Direzione regionale delle imposte.<\/p>\n\n\n\n

La norma relativa alle attivit\u00e0 prive di valore era rimasta poco chiara.<\/h3>\n\n\n\n

La Circolare n. 5\/2026 fa esplicito riferimento alle disposizioni della Circolare n. 34\/2023 e del relativo Allegato n. 1, specificando le modalit\u00e0 di determinazione del valore deducibile per ciascuna tipologia di bene privo di valore catastale.<\/p>\n\n\n\n

Mancava la procedura per la restituzione di un pagamento errato.<\/h3>\n\n\n\n

Ora, il capitolo VII della direttiva stabilisce con precisione il termine, l'autorit\u00e0 competente e la procedura di ricorso.<\/p>\n\n\n\n

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Come viene calcolata la base imponibile: la formula corretta, l\u2019ammortamento e il caso del prezzo minimo imponibile.<\/h2>\n\n\n\n

Prima di approfondire la procedura, \u00e8 necessario comprendere esattamente come viene calcolata l\u2019imposta, poich\u00e9 ci\u00f2 influisce direttamente sulla vostra decisione di procedere o meno alla rivalutazione e, in tal caso, a quale valore.<\/p>\n\n\n\n

La formula di rivalutazione di base \u00e8 la seguente:<\/p>\n\n\n\n

Imposta = (Valore di rivalutazione \u2212 Valore deducibile) \u00d7 5%<\/p><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

Dove per \u201cvalore di rivalutazione\u201d si intende il prezzo minimo imponibile ai sensi dell'ASHK o il valore indicato nella perizia di un esperto privato, mentre per \u201cvalore deducibile\u201d si intende l'ultimo valore registrato su cui sono state pagate le imposte (acquisto, precedente rivalutazione, eredit\u00e0 di valore, donazione di valore).<\/p>\n\n\n\n

Prima opzione: rivalutazione ai prezzi fiscali tramite l\u2019ASHK<\/h3>\n\n\n\n

Quando si sceglie che sia l\u2019ASHK a effettuare il calcolo autonomamente, senza ricorrere a un perito privato, il valore di rivalutazione viene calcolato sulla base dei prezzi fiscali minimi degli immobili, in conformit\u00e0 con il Decreto governativo n. 132\/2018 e della relativa relazione sui prezzi zonali aggiornati. Tuttavia, il prezzo di riferimento non viene considerato tale in quanto \u00e8 soggetto alla deduzione per ammortamento.<\/p>\n\n\n\n

Ammortamento degli immobili<\/h4>\n\n\n\n

Ogni anno intero trascorso dalla data di acquisizione del titolo di propriet\u00e0 comporta una riduzione del prezzo di riferimento pari a 11 TPB3T. La riduzione massima \u00e8 di 301 TPB3T e non supera mai tale limite, indipendentemente dall'et\u00e0 dell'immobile. Tale sconto si applica solo agli immobili, non ai terreni.<\/p>\n\n\n\n

Formula completa per gli edifici:<\/p>\n\n\n\n

Prezzo minimo di rivalutazione imponibile = Superficie (m\u00b2) \u00d7 Prezzo di riferimento per unit\u00e0 di superficie \u00d7 [1 \u2212 (numero di anni interi \u00d7 1%)C]. La detrazione massima \u00e8 pari a 30%.<\/p>\n\n\n\n

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Esempio: un appartamento di 85 m\u00b2 a Tirana, in zona centrale; il prezzo di riferimento per l\u2019area del 2026 \u00e8 di 150.000 lek\u00eb\/m\u00b2. L\u2019immobile \u00e8 stato acquistato per la prima volta nel 2003, quindi sono trascorsi 23 anni interi fino al 2026. Valore di acquisto registrato: 3.200.000 lek\u00eb.<\/p>\n\n\n\n

Detrazione per ammortamento: 23 \u00d7 1% = 23%. Prezzo rettificato: 150.000 \u00d7 (1 \u2212 0,23) = 115.500 lek\/m\u00b2. Importo rivalutato: 85 \u00d7 115.500 = 9.817.500 lek. Importo deducibile (acquisto 2003): 3.200.000 lek. Base imponibile: 9.817.500 \u2212 3.200.000 = 6.617.500 lek. Imposta 5%: 330.875 lek. Commissione di servizio: 10.000 lek (imposta su 300.000 lek). Costo amministrativo totale: 340.875 lek.<\/p>\n\n\n\n

Se questo appartamento venisse venduto senza rivalutazione per 12.000.000 di lek\u00eb, l\u2019imposta sulla vendita sarebbe pari a: (12.000.000 \u2212 3.200.000) \u00d7 15% = 1.320.000 lek. Differenza a favore della rivalutazione: 1.320.000 \u2212 340.875 = 979.125 lek risparmiati.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Seconda via: nuova valutazione tramite una perizia redatta da un esperto abilitato.<\/h3>\n\n\n\n

Le condizioni di questa strada sono indicate nelle linee guida 5\/2026 che molti proprietari non prendono in considerazione: una perizia privata non pu\u00f2 indicare un valore inferiore al prezzo minimo imponibile con l\u2019applicazione del deprezzamento. Se il perito valuta l\u2019immobile al di sotto di tale soglia, l\u2019ASHK respinge automaticamente la perizia e la procedura ricomincia da zero. Pertanto, il perito deve essere a conoscenza di questa limitazione prima di iniziare il sopralluogo.<\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 rivolgersi a un esperto quando esiste un valore minimo? Perch\u00e9 il valore di mercato reale \u00e8 spesso notevolmente superiore al prezzo minimo imponibile, specialmente in aree dinamiche come Tirana, Durazzo, Saranda o la costa. Se si effettua una rivalutazione al valore di mercato reale, il nuovo costo di acquisto risulter\u00e0 il pi\u00f9 vicino possibile al prezzo di mercato attuale e l\u2019imposta sulle plusvalenze al momento della vendita dell\u2019immobile sar\u00e0 minima, poich\u00e9 la differenza tra il prezzo di vendita e il nuovo costo di acquisto sar\u00e0 molto ridotta.<\/p>\n\n\n\n

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Esempio: se oggi il valore del tuo immobile \u00e8 pari a 15.000.000 di lek e lo fai rivalutare da un perito esattamente a 15.000.000 di lek, quando domani la venderete per 16.000.000 di lek\u00eb, pagherete l\u2019imposta del 15% solo sulla differenza di 1.000.000 di lek\u00eb \u2014 ovvero 150.000 lek\u00eb di imposta sulle vendite, un importo molto esiguo rispetto a quanto avreste pagato senza la rivalutazione. Pertanto, il perito privato favorisce i proprietari che intendono vendere a breve termine e desiderano massimizzare il risparmio fiscale.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Immobili non registrati e privi di valore: come determinare il valore deducibile in base alla tipologia dell'immobile.<\/h2>\n\n\n\n

Questo \u00e8 stato uno dei temi pi\u00f9 controversi e fonte di confusione tra i nostri clienti. Decine di migliaia di immobili in Albania presentano un valore pari a zero o del tutto non registrato nei titoli di propriet\u00e0 \u2014 immobili privatizzati ai sensi dell\u2019https:\/\/alprofitconsult.al\/wp-content\/uploads\/2024\/01\/Legge n. 7652 del 23 dicembre 1992 sulla privatizzazione degli alloggi di propriet\u00e0 dello Stato.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Legge n. 7652\/1992, immobili acquisiti nell\u2019ambito dell\u2019AMTP ai sensi della LeggeLegge 7501\/1991, gli immobili acquisiti nell\u2019ambito dell\u2019AMTP ai sensi della Legge, della Direttiva 5\/2026, con riferimento a \", gli immobili ereditati senza atto notarile di valutazione, gli immobili regolarizzati. L\u2019Istruzione n. 5\/2026, con riferimento alla Istruzione 34\/2023 e ai suoi allegati, le chiarisce con formule precise a seconda del tipo di immobile.<\/p>\n\n\n\n

Il caso degli immobili privi di valore di acquisto<\/h3>\n\n\n\n

Per quanto riguarda gli immobili registrati privi di valore di acquisto \u2014 quali quelli privatizzati ai sensi della Legge 7652, ereditati senza valore o concessi a titolo gratuito tramite atti amministrativi \u2014 il valore ammissibile \u00e8 pari al costo di gestione per metro quadrato, come stabilito dalla Ente Nazionale per l\u2019Edilizia Abitativa (EKB), in base all\u2019anno in cui l\u2019immobile \u00e8 stato registrato presso il DVASHK. Pertanto, se il tuo immobile \u00e8 stato registrato ufficialmente nel 2001, il costo NHA del 2001 viene moltiplicato per la superficie, e questo \u00e8 il valore deducibile.<\/p>\n\n\n\n

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Esempio: un appartamento privatizzato di 70 m\u00b2, registrato presso il DVASHK nel 1999. Il costo di gestione EKB per il 1999, secondo le tabelle, \u00e8 di 8.000 lek\u00eb\/m\u00b2. Importo deducibile: 70 \u00d7 8.000 = 560.000 lek\u00eb. Se l\u2019attuale prezzo minimo imponibile (con un ammortamento di 27 anni = detrazione 27%) \u00e8 pari a 7.500.000 lek\u00eb, la base imponibile \u00e8 pari a 7.500.000 \u2212 560.000 = 6.940.000 lek\u00eb e l\u2019imposta 5% sar\u00e0 pari a 347.000 lek\u00eb.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il caso degli acquisti di terreni privi di valore<\/h3>\n\n\n\n

Per i terreni acquisiti a titolo gratuito \u2014 tramite AMTP, sentenza del tribunale o successione ab intestato non registrata \u2014 la formula cambia. Il valore deducibile \u00e8 pari al prezzo corrente indicato nella mappa catastale, diviso per l\u2019indice di inflazione relativo all\u2019anno in cui \u00e8 stata acquisita la propriet\u00e0. La tabella degli indici di inflazione \u00e8 riportata nell\u2019Allegato n. 1 della Linee guida 34\/2023 e copre il periodo dal 1989 al 2023.<\/p>\n\n\n\n

La logica di questa formula \u00e8 semplice: poich\u00e9 non hai pagato nulla per il terreno, il valore deducibile viene calcolato partendo dal valore di mercato odierno e applicando il tasso di inflazione. Questo ti fornisce una base ragionevole senza azzerarla \u2014 il che significherebbe tassare il 100% del valore attuale.<\/p>\n\n\n\n

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Esempio: terreno agricolo di 5.000 m\u00b2, zona periferica di Fier, acquisito nell\u2019ambito dell\u2019AMTP nel 1993. Prezzo secondo l\u2019attuale mappa di valutazione: 280 lek\u00eb\/m\u00b2. Valore totale secondo la mappa: 5.000 \u00d7 280 = 1.400.000 lek\u00eb. Indice di inflazione per il 1993 secondo l\u2019Allegato 1: 4.250.<\/p>\n\n\n\n

Importo scontabile: 1.400.000 \u00f7 4.250 = 329.412 lek\u00eb.
Base imponibile: 1.400.000 \u2212 329.412 = 1.070.588 lek\u00eb.
Imposta 5%: 53.529 lek.
Commissione di servizio: 3.500 lek (imposta applicabile agli importi inferiori a 150.000 lek).
Totale: 57.029 lek.<\/p>\n\n\n\n

Confrontiamo: se lo stesso terreno venisse venduto senza rivalutazione per 1.600.000 lek\u00eb, l\u2019imposta sulle plusvalenze 15% sarebbe pari a: (1.600.000 \u2212 329.412) \u00d7 15% = 190.588 lek. Risparmio: 190.588 \u2212 57.029 = circa 133.000 lek, quasi 2,5 volte la differenza. E questo senza tenere conto di ulteriori aumenti di prezzo.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Il caso degli immobili privatizzati ai sensi della legge n. 7652 del 1992 \u2014 i primi appartamenti<\/h3>\n\n\n\n

Questo tipo di immobile \u00e8 soggetto a un trattamento speciale ai sensi della Direttiva 34\/2023, come confermato dalla Direttiva 5\/2026. Per quanto riguarda la prima vendita di un appartamento privatizzato (ovvero quando il proprietario originario della privatizzazione vende per la prima volta), il prezzo di riferimento fiscale minimo applicato \u00e8 pari a 50% \u2014 ovvero viene presa la met\u00e0 del prezzo di riferimento della zona senza applicare alcuna deduzione per ammortamento. Tale agevolazione si applica esclusivamente alla prima vendita da parte del proprietario che ha effettuato la privatizzazione.<\/p>\n\n\n\n

Se l'appartamento \u00e8 gi\u00e0 stato venduto ed \u00e8 ora di propriet\u00e0 dell'acquirente originario, tale trattamento preferenziale non \u00e8 pi\u00f9 applicabile. Qualora tale acquirente desideri rivalutarlo, il valore scontato corrisponde al prezzo di acquisto da lui registrato.<\/p>\n\n\n\n

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Ogni volta che si verifica un cambiamento fiscale o finanziario che riguarda la tua attivit\u00e0, ti avvisiamo immediatamente via e-mail fornendoti una spiegazione chiara.<\/p>\n \n Invia notifiche gratuitamente\n <\/a>\n<\/div>\n\n\n\n

Procedura di richiesta passo dopo passo secondo le istruzioni.<\/h2>\n\n\n\n

L'Istruzione 5\/2026 (Capitoli III e IV) articola il processo in cinque fasi successive, con tempistiche ben definite per ciascuna di esse.<\/p>\n\n\n\n

Fase 1: Presentazione della domanda tramite e-Albania<\/h3>\n\n\n\n

Il richiedente presenta la domanda tramite il portale governativo e-Albania compilando il modulo secondo il modello riportato nell\u2019Allegato 1 della guida. Il modulo deve riportare la zona catastale, il numero dell\u2019immobile e il codice univoco ZK-Volume-Pagina. Se il richiedente non dispone di tali informazioni, pu\u00f2 caricare una scansione dell\u2019atto di propriet\u00e0 e un funzionario dell\u2019ASHK provveder\u00e0 a identificare l\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

La domanda va presentata alla direzione regionale dell\u2019ASHK in cui si trova geograficamente l\u2019immobile, non alla direzione in cui risiede il proprietario. Pertanto, se si vive a Tirana e l\u2019immobile si trova a Shkod\u00ebr, la domanda va inviata all\u2019ASHK di Shkod\u00ebr.<\/p>\n\n\n\n

Insieme alla domanda, \u00e8 necessario presentare anche una richiesta di copia del fascicolo catastale, poich\u00e9 una volta completata la rivalutazione sar\u00e0 necessario disporre del certificato aggiornato che riporti il nuovo valore. Se la procedura viene effettuata tramite un rappresentante, quest\u2019ultimo deve essere in possesso di una procura valida.<\/p>\n\n\n\n

Fase 2: Verifica da parte dell\u2019ASHK ed emissione della fattura entro 2 giorni lavorativi<\/h3>\n\n\n\n

Entro due giorni lavorativi dal ricevimento della richiesta, il funzionario dell\u2019ASHK svolge due operazioni: verifica se il richiedente sia proprietario o comproprietario registrato e controlla che l\u2019immobile sia correttamente identificato. Se le condizioni sono soddisfatte, il sistema genera la fattura elettronica secondo il modello di cui all\u2019Allegato n. 3, che riporta: l\u2019importo dell\u2019imposta 5%, la commissione di servizio e il riferimento di pagamento.<\/p>\n\n\n\n

La fattura viene inviata al richiedente tramite il portale e-Albania. Se la procedura venisse effettuata di persona allo sportello, la fattura verrebbe stampata e consegnata direttamente in loco. Il termine di pagamento \u00e8 indicato sulla fattura ed \u00e8 di 30 giorni dalla data di emissione.<\/p>\n\n\n\n

Se la domanda viene respinta dall\u2019ASHK, l\u2019interessato riceve una notifica elettronica con l\u2019indicazione del motivo del rifiuto e pu\u00f2 correggere la domanda e presentarla nuovamente.<\/p>\n\n\n\n

Fase 3: Pagamento delle imposte e delle tasse<\/h3>\n\n\n\n

Una volta ricevuta la fattura, effettuare il pagamento presso qualsiasi banca di secondo livello, indicando il numero di riferimento della fattura. I privati devono versare l\u2019importo sul conto dedicato della direzione locale dell\u2019ASHK. \u00c8 importante comprendere bene questo sistema: l\u2019ASHK funge da agente fiscale, riscuote l\u2019importo e, entro il 10 di ogni mese successivo, trasferisce l\u2019imposta riscossa nel mese precedente sul conto del bilancio dello Stato con il codice 7020900.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 comporta una conseguenza pratica: se si versa l\u2019imposta di rivalutazione il 28 dicembre 2026, l\u2019ASHK trasferisce l\u2019importo al bilancio entro il 10 gennaio 2027. Il termine del 31 dicembre 2026 si riferisce alla data di pagamento, non a quella di trasferimento.<\/p>\n\n\n\n

Fase 4: Iscrizione nel registro catastale entro 5 giorni lavorativi<\/h3>\n\n\n\n

Entro cinque giorni lavorativi dalla verifica del pagamento, l\u2019ASHK provvede a inserire i dati nel fascicolo catastale dell\u2019immobile. Nella sezione \u201cA\u201d del fascicolo vengono riportati la data di rivalutazione (ovvero la data di pagamento dell\u2019imposta), il nuovo valore e il riferimento archivistico del documento.<\/p>\n\n\n\n

Questo periodo di cinque giorni \u00e8 obbligatorio e chiaramente definito dalla legge. Se l\u2019ASHK non interviene entro tale termine, avete i presupposti legali per presentare una richiesta scritta.<\/p>\n\n\n\n

Fase 5: Ottenimento della mappa catastale aggiornata<\/h3>\n\n\n\n

Dopo la registrazione, potrai richiedere copie del certificato catastale riportante il nuovo valore, previo pagamento della tariffa catastale standard. Questo nuovo certificato costituisce il tuo nuovo documento di riferimento: conservalo come nuovo valore di base per qualsiasi futura transazione relativa all\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

Se avete intenzione di presentare domanda a novembre o dicembre 2026, tenete presente che l\u2019elevato volume di domande presso gli ASHK potrebbe rallentare il processo di verifica e l\u2019emissione della fattura. Poich\u00e9 il termine di scadenza si riferisce alla data di pagamento e non a quella di presentazione della domanda, eventuali ritardi da parte degli ASHK potrebbero comportare il mancato rispetto della scadenza. Si consiglia di presentare la domanda tra marzo e ottobre 2026.<\/p>\n\n\n\n

Commissioni di servizio ufficiali \u2014 tabella e codice RVP<\/h2>\n\n\n\n

L'Istruzione 5\/2026 (Capitolo VIII) pubblica per la prima volta l'importo ufficiale della tariffa del servizio catastale che l'ASHK applica al processo di rivalutazione. Il codice del servizio, secondo la tabella, \u00e8 RVP, e la tariffa varia in base all\u2019ammontare dell\u2019imposta 5% versata, non in base al valore assoluto dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

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Quando l'imposta di rivalutazione 5% \u00e8 pari o inferiore a 150.000 lek\u00eb, la commissione di servizio RVP \u00e8 di 3.500 lek\u00eb.Quando l\u2019imposta di rivalutazione 5% \u00e8 compresa tra 150.001 e 300.000 lek, la commissione di servizio RVP \u00e8 di 7.000 lek.Quando l\u2019imposta di rivalutazione 5% supera i 300.001 lek, la commissione di servizio RVP \u00e8 pari a 10.000 lek.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

La commissione di servizio viene pagata separatamente dall\u2019imposta 5% e, insieme, costituiscono il costo amministrativo totale della procedura. Se avete scelto un perito privato, va aggiunto anche il costo della sua perizia, che, in base alle attuali condizioni di mercato, varia attualmente tra i 30.000 e i 100.000 lek\u00eb per immobile, a seconda del tipo e della superficie.<\/p>\n\n\n\n

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Esempio di calcolo complessivo: immobile con una differenza di rivalutazione di 10.000.000 di lek. Imposta 5%: 500.000 lek. Spese RVP: 10.000 lek. Se si aggiunge il costo del perito, ad esempio 60.000 lek, il costo totale della procedura \u00e8 pari a: 570.000 lek\u00eb. Questo costo, se confrontato con l\u2019imposta sulla vendita senza rivalutazione: se domani vendeste l\u2019immobile per 13.000.000 di lek\u00eb, l\u2019imposta del 15% sarebbe di circa 1.500.000 di lek\u00eb (se il valore precedente fosse basso). Risparmio netto: circa 930.000 lek\u00eb.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

L'immobile deve essere registrato? \u2014 tre possibili scenari<\/h2>\n\n\n\n

La domanda \u201c\u00e8 opportuno registrare l\u2019immobile prima di procedere alla sua rivalutazione?\u201d ci \u00e8 stata posta spesso ed \u00e8 legittima, poich\u00e9 in Albania esistono ancora migliaia di immobili con una situazione catastale poco chiara. L\u2019Istruzione n. 5\/2026 (Capitolo V) affronta proprio questo tema attraverso tre scenari.<\/p>\n\n\n\n

Primo scenario: l'immobile \u00e8 interamente registrato e la voce \u00e8 presente nel registro catastale.<\/h3>\n\n\n\n

Questo \u00e8 il caso standard. Se il vostro immobile dispone di una scheda catastale completa e il lotto risulta attivo, il processo di rivalutazione procede senza intoppi. Le note relative alla rivalutazione vengono riportate direttamente nella Sezione A della scheda esistente. Non sono necessarie operazioni preliminari.<\/p>\n\n\n\n

Scenario n. 2 \u2014 l'immobile \u00e8 situato in un'area registrata ma non figura nel registro catastale.<\/h3>\n\n\n\n

Ci\u00f2 accade spesso nel caso di immobili che dispongono di un titolo di propriet\u00e0 (certificato, AMTP, sentenza del tribunale, certificato ereditario) ma che non sono stati fisicamente registrati nel sistema catastale. Casi tipici: immobili ereditati per i quali il certificato di successione non \u00e8 mai stato presentato all\u2019ASHK; immobili acquistati per i quali l\u2019atto notarile non \u00e8 stato presentato per la registrazione; oppure immobili di nuova costruzione realizzati dopo il 2000 privi di certificato definitivo.<\/p>\n\n\n\n

La legge \u00e8 chiara: occorre innanzitutto richiedere la registrazione dell\u2019immobile tramite e-Albania, allegando i titoli di propriet\u00e0 e la documentazione di supporto. Solo una volta registrato l\u2019immobile \u00e8 possibile richiedere una rivalutazione. Questo passaggio aggiuntivo richiede tempo: se vi trovate in questa situazione, organizzatevi per tempo.<\/p>\n\n\n\n

Scenario tre \u2014 l'immobile \u00e8 situato in un'area catastale in cui non \u00e8 stata effettuata la registrazione iniziale.<\/h3>\n\n\n\n

Si tratta del caso pi\u00f9 delicato, che richiede particolare attenzione. Esistono aree rurali e periferiche in cui il processo iniziale di registrazione catastale da parte dello Stato (il primo censimento di tutti gli immobili della zona) non \u00e8 ancora stato avviato o non \u00e8 stato completato. In queste aree, gli immobili non dispongono di una registrazione catastale convenzionale.<\/p>\n\n\n\n

La direttiva prevede che la rivalutazione possa essere effettuata anche per questi immobili \u2014 le voci sono riportate nel registro ipotecario o nei registri provvisori. Una volta completata la registrazione iniziale dell\u2019area, se la titolarit\u00e0 viene confermata come legittima, le annotazioni relative alla rivalutazione vengono trasferite nel registro fondiario ordinario.<\/p>\n\n\n\n

Ma c\u2019\u00e8 un problema: se il titolo di propriet\u00e0 viene respinto durante la procedura di registrazione iniziale, l\u2019importo della rivalutazione non viene preso in considerazione e l\u2019imposta versata non viene rimborsata. Pertanto, prima di pagare l\u2019imposta di rivalutazione su un immobile situato in una zona in cui non \u00e8 prevista la registrazione iniziale, consultate un esperto legale in merito allo stato e alla validit\u00e0 giuridica del vostro titolo di propriet\u00e0. Il rischio non \u00e8 nullo.<\/p>\n\n\n\n

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Cosa cambia per le persone giuridiche: procedure, documenti ed effetti contabili<\/h2>\n\n\n\n

Le imprese \u2014 societ\u00e0 commerciali (plc, ltd) e qualsiasi altra persona giuridica \u2014 hanno il diritto e la possibilit\u00e0 di richiedere una rivalutazione, ma la procedura a loro applicabile differisce sostanzialmente da quella prevista per le persone fisiche. L\u2019Istruzione n. 5\/2026 (Capitolo VI) tratta l\u2019argomento in modo molto dettagliato.<\/p>\n\n\n\n

Dove vanno presentati i documenti?<\/h3>\n\n\n\n

Le imprese non presentano domanda all\u2019ASHK. La domanda e la documentazione vengono presentate alla Direzione fiscale regionale (RTD) presso la quale la persona giuridica \u00e8 registrata ai fini fiscali. Questo \u00e8 il primo e fondamentale cambiamento procedurale.<\/p>\n\n\n\n

Chi effettua la valutazione?<\/h3>\n\n\n\n

Le imprese non hanno la possibilit\u00e0 di ricorrere alla valutazione da parte dell\u2019ASHK ai prezzi fiscali. L'unico metodo consentito per le persone giuridiche \u00e8 la valutazione da parte di un perito indipendente abilitato. Ci\u00f2 comporta costi aggiuntivi per l'onorario del perito, ma garantisce anche il reale valore di mercato \u2014 il quale, come abbiamo spiegato, \u00e8 fiscalmente vantaggioso se si intende vendere.<\/p>\n\n\n\n

Qual \u00e8 la base imponibile?<\/h3>\n\n\n\n

A differenza delle persone fisiche, per le quali l\u2019importo deducibile corrisponde al prezzo di acquisto storico, per le imprese l\u2019importo deducibile \u00e8 il valore contabile del bene riportato nel bilancio del 2025 \u2013 ovvero il prezzo di acquisto al netto degli ammortamenti contabili accumulati fino al 31 dicembre 2025. Pertanto, quanto pi\u00f9 il bene \u00e8 ammortizzato, tanto maggiore sar\u00e0 la base imponibile e tanto pi\u00f9 elevata sar\u00e0 l\u2019imposta 5%. Allo stesso tempo, per\u00f2, tanto maggiore sar\u00e0 il risparmio sull\u2019imposta sulla vendita.<\/p>\n\n\n\n

Differenza da rivalutazione ed effetti contabili<\/h3>\n\n\n\n

Una volta completata la rivalutazione e la contabilizzazione, la differenza tra l\u2019importo rivalutato e il precedente valore contabile viene riflessa come aumento del valore dell\u2019attivit\u00e0 nel bilancio (addebito a un\u2019immobilizzazione materiale), con la corrispondente registrazione o alimentazione della riserva di rivalutazione nella sezione del patrimonio netto (credito al capitale aggiuntivo) o la riduzione delle perdite riportate a nuovo. Effetto: il bilancio della societ\u00e0 risulta rafforzato, il suo rapporto debito\/patrimonio netto migliora e l\u2019immobile pu\u00f2 fungere da garanzia presso le banche con un valore molto pi\u00f9 elevato.<\/p>\n\n\n\n

Documenti da presentare al DRT.<\/p>\n\n\n\n

\u2014 Dichiarazione volontaria ai fini della rivalutazione ai sensi dell\u2019Allegato n. 2 dell\u2019Istruzione 5\/2026. \u2014 Procura a favore del rappresentante legale, qualora la procedura venga espletata da una persona diversa dall\u2019amministratore.\u2014 Copia della licenza e del documento di identit\u00e0 del perito indipendente. \u2014 Copia della fattura relativa ai servizi del perito privato. \u2014 Relazione di valutazione in originale \u2014 deve trattarsi dell\u2019originale firmato e timbrato, non di una fotocopia.\u2014 Bilancio dell\u2019esercizio 2025 (stato patrimoniale + conto economico), in cui il bene rivalutato figuri come immobilizzazione materiale, corredato delle note esplicative.\u2014 Copia del mandato di pagamento delle imposte 5%, emesso in conformit\u00e0 all\u2019Allegato n. 4, codice 7020400.<\/p>\n\n\n\n

La data di rivalutazione per le persone giuridiche, cos\u00ec come per le persone fisiche, \u00e8 considerata la data in cui viene effettuato il pagamento dell'imposta.<\/p>\n\n\n\n

La riserva di rivalutazione non \u00e8 riconosciuta ai fini fiscali.<\/h3>\n\n\n\n

Questa sezione \u00e8 rivolta direttamente ai clienti aziendali che possiedono beni immobili intestati alla societ\u00e0 e stanno pianificando una rivalutazione. \u00c8 proprio in questo ambito che si verificano pi\u00f9 spesso malintesi e dove la pianificazione fiscale assume un valore concreto.<\/p>\n\n\n\n

Una volta effettuata la rivalutazione, il valore del bene aumenta in modo significativo in bilancio. Logicamente, molti contabili e amministratori pensano: \u201cDato che il valore del bene \u00e8 aumentato di 40.000.000 di lek\u00eb, ora possiamo ammortizzare anche tale aumento come onere fiscale\u201d. Questo punto di vista \u00e8 errato e la legge \u00e8 chiara.<\/p>\n\n\n\n

L'articolo 2, comma 5, della Legge n. 85 del 2025 e l'Istruzione n. 5 del 2026 (Capitolo VI, punto 2.2) specificano espressamente che la differenza tra l'importo della rivalutazione e il precedente valore contabile non \u00e8 soggetta ad ammortamento ai fini fiscali.<\/p>\n\n\n\n

Cosa significa questo in pratica? L\u2019azienda iscrive il nuovo valore del bene in bilancio (un effetto contabile positivo \u2014 aumento del valore del bene, aumento del patrimonio netto), ma non pu\u00f2 ammortizzare l\u2019aumento di valore come spesa fiscalmente deducibile anno dopo anno. Solo il costo storico di acquisto originario continua ad essere ammortizzato secondo il piano e le aliquote vigenti.<\/p>\n\n\n\n

\n

Esempio completo:<\/p>\n\n\n\n

La societ\u00e0 \u201cBeta sh.p.k.\u201d ha acquistato un immobile ad uso commerciale nel 2013 per 45.000.000 di lek\u00eb. Dopo 13 anni di ammortamento con un tasso annuo del 51%, il valore contabile attuale \u00e8 pari a 45.000.000 \u2212 (45.000.000 \u00d7 51% \u00d7 13) = 15.750.000 lek\u00eb. Il perito valuta oggi l\u2019immobile 95.000.000 lek\u00eb.<\/p>\n\n\n\n

Differenza di rivalutazione: 95.000.000 \u2212 15.750.000 = 79.250.000 lek\u00eb. Imposta sulla rivalutazione al 5%: 79.250.000 \u00d7 5% = 3.962.500 lek\u00eb.Imposta 5% come spesa deducibile dall\u2019imposta sulle societ\u00e0 (15% \u00d7 3.962.500): risparmio fiscale sull\u2019imposta sugli utili pari a \u2212594.375 lek\u00eb. Costo netto di rivalutazione: 3.962.500 \u2212 594.375 = 3.368.125 lek\u00eb. Ammortamento fiscale aggiuntivo derivante dalla differenza di 79.250.000 lek\u00eb: zero \u2014 non consentito.<\/p>\n\n\n\n

Se l'immobile viene venduto dopo due anni per 105.000.000 di lek\u00eb:<\/p>\n\n\n\n

Senza rivalutazione \u2014 plusvalenza: 105.000.000 \u2212 15.750.000 = 89.250.000 \u2192 imposta al 15%: 13.387.500 lek. Con rivalutazione \u2014 plusvalenza: 105.000.000 \u2212 95.000.000 = 10.000.000 \u2192 imposta al 15%: 1.500.000 lek. Risparmio sull\u2019imposta sulle vendite: 11.887.500 lek. Costo netto della rivalutazione: 3.368.125 lek. Plusvalenza imponibile netta: 11.887.500 \u2212 3.368.125 = 8.519.375 lek.<\/p>\n\n\n\n

Questa notevole differenza \u2014 circa 8,5 milioni di lek di risparmio netto \u2014 giustifica senza dubbio la rivalutazione per le imprese che hanno in programma una vendita a breve o medio termine. Anche se non avete in programma una vendita, il fatto che l\u2019immobile venga considerato come garanzia del valore di 95.000.000 di lek\u00eb (anzich\u00e9 il valore contabile di 15.750.000 lek\u00eb) potrebbe offrirvi un accesso molto pi\u00f9 ampio ai finanziamenti bancari.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

Se si \u00e8 pagato pi\u00f9 del dovuto, come viene rimborsata l'imposta secondo le istruzioni?<\/h2>\n\n\n\n

L'istruzione 5\/2026 (Capitolo VII) disciplina in modo esplicito la procedura per il rimborso delle imposte versate per errore. Tale meccanismo non era stato disciplinato in precedenza da un'istruzione esplicita ed \u00e8 ora chiarito.<\/p>\n\n\n\n

Se ti accorgi che il pagamento non \u00e8 stato effettuato correttamente \u2014 perch\u00e9 l'importo \u00e8 troppo alto, \u00e8 stato versato a un destinatario errato o \u00e8 stato effettuato due volte \u2014 la procedura da seguire dipende dal momento in cui ti accorgi dell'errore.<\/p>\n\n\n\n

Se presenti la richiesta entro dieci giorni dalla data di pagamento, la direzione locale dell\u2019ASHK ha la facolt\u00e0 di rimborsarti l\u2019importo direttamente e di propria iniziativa. Non sono necessari ulteriori passaggi: basta presentare una richiesta scritta, allegare l\u2019ordine di pagamento originale e la prova dell\u2019errore, e l\u2019ASHK provveder\u00e0 a evadere la richiesta.<\/p>\n\n\n\n

Se il termine di 10 giorni \u00e8 scaduto e l\u2019importo \u00e8 gi\u00e0 stato versato sul conto del bilancio dello Stato, la procedura \u00e8 diversa. \u00c8 necessario presentare una richiesta alla Direzione fiscale competente (non all\u2019ASHK). La Direzione fiscale richiede all\u2019ufficio locale dell\u2019ASHK la documentazione giustificativa che confermi l\u2019errore. Una volta elaborata la richiesta, provvede a far restituire l\u2019importo alla persona fisica o all\u2019impresa.<\/p>\n\n\n\n

\n

Consiglio pratico: se dopo aver effettuato il pagamento noti qualche anomalia o hai qualche sospetto, agisci entro una settimana \u2014 non entro un mese. Prima reagisci, pi\u00f9 semplice sar\u00e0 la procedura.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Domande frequenti a seguito della pubblicazione delle linee guida<\/h2>\n\n\n\n

Da quando sono state pubblicate le linee guida, abbiamo ricevuto domande specifiche da parte di clienti e lettori. Ecco le risposte tratte direttamente dal testo delle linee guida.<\/p>\n\n\n\n

Posso richiedere una nuova valutazione dell'immobile se l'ho acquistato dopo il 2020 e il suo valore non \u00e8 cambiato di molto?<\/h3>\n\n\n\n

S\u00ec, \u00e8 possibile effettuare una rivalutazione. Non vi sono restrizioni relative all\u2019anno di acquisto. Tuttavia, se il valore di mercato attuale \u00e8 simile al prezzo di acquisto, la base imponibile risulter\u00e0 modesta e l\u2019imposta 5% non sar\u00e0 elevata, ma nemmeno i risparmi futuri saranno significativi. La rivalutazione \u00e8 opportuna quando esiste una differenza significativa tra il valore attuale e il valore di mercato.<\/p>\n\n\n\n

Posso rivalutare l'immobile se ho gi\u00e0 effettuato una rivalutazione nel periodo 2020-2022?<\/h3>\n\n\n\n

S\u00ec, certamente. L\u2019Istruzione 5\/2026 (Capitolo I, punto 1) specifica esplicitamente: \u201cCi\u00f2 include anche i casi in cui l\u2019immobile sia stato precedentemente rivalutato ai sensi di precedenti leggi sulla rivalutazione\u201d. Il valore deducibile in questo caso sar\u00e0 il valore di rivalutazione relativo al periodo 2020\u20132022, se tale valore costituisce l\u2019ultimo su cui sono state pagate le imposte.<\/p>\n\n\n\n

Posso rivalutare solo uno dei miei diversi immobili?<\/h3>\n\n\n\n

S\u00ec. La rivalutazione \u00e8 individuale e volontaria per ciascun immobile. Non vi \u00e8 alcun obbligo di rivalutare tutti gli immobili contemporaneamente. Analizzate ogni immobile separatamente: calcolate la differenza, l\u2019imposta 5%, il costo della procedura e le prospettive di vendita o di trasferimento, quindi decidete caso per caso.<\/p>\n\n\n\n

Se vendo l'immobile nel corso del 2026 senza averlo rivalutato, posso rivalutarlo prima della vendita?<\/h3>\n\n\n\n

In teoria, s\u00ec: la rivalutazione e la vendita sono atti giuridici distinti. Tuttavia, la rivalutazione deve essere stata effettuata e registrata (entro cinque giorni lavorativi dal pagamento) prima della firma dell\u2019atto notarile di vendita. Il notaio esaminer\u00e0 la mappa catastale e calcoler\u00e0 l\u2019imposta sul valore registrato pi\u00f9 recente. Se la rivalutazione non \u00e8 ancora stata riportata nella mappa catastale, il notaio applicher\u00e0 il valore precedente. Pertanto, la tempistica \u00e8 importante.<\/p>\n\n\n\n

Se l'immobile ha dei comproprietari, cosa succede?<\/h3>\n\n\n\n

Ciascun comproprietario pu\u00f2 rivalutare la propria quota separatamente, senza bisogno del consenso degli altri. L\u2019ASHK verifica la titolarit\u00e0 di ciascun richiedente e procede con la rivalutazione della sua quota. Tuttavia, dal punto di vista pratico, se gli altri comproprietari non procedono alla rivalutazione, al momento della vendita dovranno pagare un\u2019imposta sulle plusvalenze del 15% sulla propria quota, mentre chi ha effettuato la rivalutazione pagher\u00e0 molto meno.<\/p>\n\n\n\n

La nostra azienda possiede beni con un valore contabile pari a zero (completamente ammortizzati). Vale la pena rivalutarli?<\/h3>\n\n\n\n

Molto spesso, s\u00ec. Quando il valore contabile \u00e8 pari a zero o vicino allo zero, la base imponibile della rivalutazione (= valore stimato dall\u2019esperto \u2212 0) \u00e8 elevata, il che comporta un\u2019imposta 5% elevata. Ma il risparmio sull\u2019imposta sulle vendite 15%, calcolato sullo stesso valore assoluto, sar\u00e0 pari al triplo dell\u2019imposta 5% pagata. Pertanto, il bilancio risulta solitamente positivo, soprattutto se si ha in programma una vendita.<\/p>\n\n\n\n

Dove posso trovare il prezzo di riferimento per la mia zona?<\/h3>\n\n\n\n

I prezzi di riferimento per gli immobili si basano sul Decreto governativo n. 132\/2018 \u201cRelativo all\u2019approvazione dei prezzi di riferimento per le categorie di beni immobili\u201d e sulle sue successive modifiche. La mappa dei valori fondiari si basa sulla normativa secondaria applicabile. Questi dati sono gestiti dall\u2019ASHK e vengono applicati automaticamente durante il calcolo. \u00c8 possibile richiedere informazioni preliminari presso gli uffici dell\u2019ASHK o tramite un perito abilitato prima di presentare la domanda.<\/p>\n\n\n\n

Conclusione<\/h2>\n\n\n\n

La direttiva n. 5\/2026 non ha apportato alcuna modifica alla legge: la normativa rimane quella del dicembre 2025. Ci\u00f2 che ha introdotto \u00e8 stata la reale possibilit\u00e0 di attuazione. Ora la procedura esiste, i moduli sono disponibili, le tariffe sono note e l\u2019ASHK ha scadenze precise. La fase di attesa e incertezza \u00e8 terminata.<\/p>\n\n\n\n

La scadenza del 31 dicembre 2026 pu\u00f2 sembrare lontana, ma tenendo conto dei tempi di elaborazione (2 giorni lavorativi per fattura + 5 giorni lavorativi per la registrazione) e della possibilit\u00e0 che nei mesi finali si registri un elevato volume di richieste, raccomandiamo di presentare la domanda tra marzo e ottobre 2026. Il rischio che la domanda venga trattenuta fino a dicembre \u00e8 reale e qualsiasi imposta pagata dopo il 31 dicembre 2026 non sar\u00e0 riconosciuta ai sensi della normativa vigente.<\/p>\n\n\n\n

Una rivalutazione non \u00e8 solo una procedura burocratica: \u00e8 una decisione finanziaria. Prima di prendere una decisione, calcola la differenza, l\u2019imposta del 51%, il costo di un perito, se necessario, e le reali prospettive del tuo immobile. Solo con cifre concrete potrai decidere con sicurezza.<\/p>\n\n\n

Hai dei dubbi sulla rivalutazione degli immobili (Legge 85\/2025)?<\/h3>
<\/p>\n

La circolare n. 5\/2026 ha aperto la strada, ma ogni immobile ha una sua storia. Se non siete sicuri che valga la pena procedere a una rivalutazione, a quanto ammonter\u00e0 l\u2019imposta da versare o quali documenti siano necessari, provvederemo noi a effettuare il calcolo preciso e vi guideremo passo dopo passo.<\/p>\n

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Oppure vedi: I nostri pacchetti<\/a><\/p>\n

\u2714 Calcolo delle imposte 5% + commissione RVP \u00b7 \u2714 ASHK o esperto abilitato \u00b7 \u2714 Immobile senza valore catastale<\/p>\n

Oppure direttamente a: +355 69 323 2349<\/a>  \u00b7  info@alprofitconsult.al<\/a><\/p>\n

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Ligji nr. 85\/2025 “P\u00ebr rivler\u00ebsimin e pasuris\u00eb s\u00eb paluajtshme” hyri n\u00eb fuqi n\u00eb janar 2026. Mir\u00ebpo miratimi i ligjit vet\u00ebm nuk mjaftonte p\u00ebr t\u00eb nisur procesin. Procedurat nuk ishin t\u00eb qarta, formularet nuk ekzistonin zyrtarisht, tarifat e sh\u00ebrbimit nuk ishin publikuar dhe asnj\u00eb zyr\u00eb e Kadastr\u00ebs nuk mund t\u00eb procedonte asnj\u00eb aplikim pa udh\u00ebzimin zbatues. 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