Nuova imposta sugli immobili 2026: cosa cambia per le imprese e i proprietari di immobili

L'imposta sugli immobili è una delle imposte locali più importanti al mondo e la principale fonte di entrate per molti comuni. In Albania, tuttavia, è rimasta ben al di sotto di questo potenziale. Nel 2025 le entrate derivanti da questa imposta ammontavano a circa 7,5 miliardi di lekë, pari a circa lo 0,281% del prodotto interno lordo.

Il 17 giugno 2026, il Ministero delle Finanze ha pubblicato per Consultazione pubblica su un progetto di legge il che modifica radicalmente le modalità di tassazione degli immobili in Albania. Il cambiamento principale consiste nel passaggio da un sistema basato sui valori di riferimento e sulla superficie a uno basato sul valore di mercato approssimativo dell'immobile.

In questo articolo spiegheremo quali sono le imposte attualmente in vigore, quali cambiamenti specifici sono previsti, cosa comportano in termini numerici per le imprese e i titolari, quali sono le scadenze e come è possibile partecipare alla consultazione. L’obiettivo è quello di fornirvi un quadro completo, chiaro e senza ombra di dubbio, poiché la direzione del cambiamento è evidente anche se la data di attuazione è ancora lontana di diversi anni.

Come vengono tassati gli immobili oggi

Il sistema attuale è disciplinato dalla legge. N. 9632, del 30 ottobre 2006, “Sul sistema fiscale locale”. Essa suddivide l'imposta sugli immobili in diverse parti. Gli edifici sono tassati in base a un valore calcolato applicando alla superficie un prezzo di riferimento al metro quadrato, moltiplicato per un coefficiente. I terreni sono tassati in base alla loro superficie, ovvero in lek per ettaro o per metro quadrato.

L'aliquota attuale dell'imposta sugli immobili è pari allo 0,051% per gli edifici residenziali e allo 0,21% per gli edifici adibiti ad attività economiche. I comuni possono variare tale aliquota di un margine pari a più o meno lo 0,3%.

Il problema principale di questo sistema è che i valori di riferimento vengono aggiornati raramente e non riflettono il reale valore di mercato. Di conseguenza, un immobile in centro città e uno di pari metratura in periferia sono spesso soggetti alla stessa imposta, nonostante i loro valori di mercato siano molto diversi. È proprio questa disparità che il nuovo disegno di legge intende affrontare.

Cosa cambia radicalmente e quali sono i nuovi concetti

Il disegno di legge stabilisce un unico principio. Tutti i beni immobili, siano essi edifici o terreni, saranno tassati sulla base di un valore approssimativo del valore di mercato. Ciò sostituisce sia il sistema del valore di riferimento per gli edifici sia la tassazione dei terreni basata sulla superficie.

Per comprendere il nuovo sistema, è utile familiarizzare con alcuni nuovi concetti.

Nuovi concetti relativi alla base imponibile

La base imponibile sarà costituita dal valore imponibile dell'immobile. Il valore imponibile corrisponde al valore catastale dell'immobile, ovvero al valore residuo al netto delle detrazioni consentite dalla legge.

Il valore catastale è il valore che si avvicina al valore di mercato. Esso viene determinato secondo una metodologia che deve essere approvata dal Consiglio dei Ministri. Il valore di mercato, invece, è l’importo al quale l’immobile verrebbe venduto tra un acquirente e un venditore consenzienti e ben informati.

Per ottenere questo valore, viene creata una nuova infrastruttura. L’Agenzia statale del catasto redige mappe di valutazione, suddividendo il territorio in zone di valore e assegnando a ciascuna zona un prezzo di riferimento al metro quadrato. Tutti i dati saranno conservati in una nuova banca dati centrale denominata Catasto fiscale.

Un altro ampliamento significativo riguarda la base imponibile. Oltre alle categorie attualmente soggette a tassazione, il nuovo sistema prevede anche la tassazione dei terreni forestali, dei pascoli, dei prati e di altri terreni privi di fabbricati che attualmente non sono soggetti a tassazione.

Edificio residenziale o edificio destinato ad attività economiche

Il disegno di legge definisce sei categorie fiscali. Quattro si applicano ai terreni e due agli immobili: immobili residenziali e immobili destinati ad attività economiche. Questa distinzione è importante perché ogni categoria ha una propria aliquota fiscale.

Per edificio residenziale si intende qualsiasi unità destinata ad uso abitativo, sia permanente che temporaneo. Sono inclusi scantinati, garage e posti auto coperti a disposizione dei residenti, nonché le unità affittate per uso residenziale a lungo termine.

Per “edificio destinato ad attività economiche” si intende qualsiasi unità utilizzata per la produzione, il commercio, i servizi, le libere professioni o altre attività economiche. A questo proposito, vi è un punto che va particolarmente sottolineato. Gli edifici residenziali utilizzati per fornire servizi di alloggio ai turisti, ai sensi della normativa sul turismo, sono classificati come edifici destinati ad attività economiche.

In pratica, ciò significa che un appartamento affittato per soggiorni turistici di breve durata non sarà più considerato come abitazione. Rientrerà nella categoria degli immobili destinati ad attività economiche e sarà tassato all’aliquota massima prevista per tale categoria.

Nuove aliquote fiscali e confronto

Ciascun Consiglio comunale stabilirà l'aliquota fiscale per ciascuna categoria entro i limiti previsti dalla legge. La tabella che segue riassume i limiti proposti.

Categoria fiscale	Fasce di aliquota fiscale
Terreni coltivabili e pascoli	da 0,05% a 0,15%
Terreni forestali	da 0,05% a 0,15%
Appezzamento di terreno	da 0,075% a 0,175%
Terreni destinati ad altri usi	da 0,075% a 0,175%
Edificio residenziale	da 0,11 TP3T a 0,21 TP3T
Edifici destinati ad attività economiche	da 0,15% a 0,25%

Il confronto con la situazione attuale evidenzia due cambiamenti contemporanei. Si propone di aumentare l’aliquota per gli immobili residenziali da 0,05% a un intervallo compreso tra 0,1% e 0,2%. L’aliquota per l’attività economica sale dallo 0,21 TP3T a un intervallo compreso tra 0,151 TP3T e 0,251 TP3T. Tuttavia, il cambiamento più significativo non riguarda l’aliquota, bensì la base imponibile, poiché l’imposta sarà calcolata sul valore di mercato, che è solitamente superiore al valore di riferimento utilizzato attualmente.

Il confronto con la regione aiuta a fornire un contesto. I livelli consentiti variano da 0,151 TP3T a 11 TP3T in Kosovo, da 0,251 TP3T a 11 TP3T in Montenegro, circa 0,41 TP3T in Serbia e da 0,11 TP3T a 0,21 TP3T nella Macedonia del Nord. In questo confronto, i limiti proposti per l’Albania rimangono tra i più bassi.

Cosa significa in termini numerici?

Le cifre riportate di seguito sono puramente indicative. Il valore effettivo dipenderà dalla metodologia di valutazione, che deve ancora essere approvata, e dall’aliquota fissata da ciascun comune.

Prendiamo ad esempio un appartamento residenziale a Tirana con un valore di mercato di 12.000.000 di lek, che costituisce la residenza principale del proprietario. Grazie allo sgravio 50% previsto per la residenza principale, il valore imponibile scende a 6.000.000 di lek. Se il comune fissa l’aliquota allo 0,11%, l’imposta annuale è di 6.000 lek. Se l’aliquota è dello 0,21%, l’imposta è di 12.000 lek.

Prendiamo ora in esame un immobile commerciale con un valore di mercato pari a 20.000.000 di lek. Lo sgravio fiscale previsto per la prima abitazione non si applica, poiché è riservato esclusivamente alla prima abitazione di un privato. Con un'aliquota dello 0,151 TP3T, l'imposta annuale è pari a 30.000 lek. Con un'aliquota dello 0,251 TP3T, l'imposta è pari a 50.000 lek.

Questi esempi illustrano la nuova logica. Più alto è il valore di mercato dell’immobile e più alta è l’aliquota fissata dal Comune, maggiore sarà l’imposta. Un immobile in centro pagherà di più rispetto allo stesso immobile in periferia, poiché il suo valore di mercato è più elevato.

Imposta sugli immobili commerciali: come viene calcolata e come viene gestita

Per le imprese, l’elemento più importante è l’imposta sugli immobili adibiti ad attività economiche. Il calcolo è semplice: il valore imponibile dell’immobile viene moltiplicato per l’aliquota fiscale applicabile, fissata dal comune entro un intervallo compreso tra 0,15% e 0,25%.

L'onere per le imprese aumenta sotto due aspetti. Da un lato, la base di calcolo non è più il valore di riferimento, bensì il valore di mercato, che di solito è più elevato. D’altro canto, il progetto di legge mira deliberatamente a un divario più ampio tra immobili residenziali e commerciali, poiché questi ultimi esercitano una maggiore pressione sulle infrastrutture e sui servizi comunali.

Come viene gestito questo obbligo nella pratica? Innanzitutto, l’azienda deve sapere esattamente a quale categoria appartiene ciascuno dei propri immobili, poiché un appartamento utilizzato per l’alloggio turistico è tassato come immobile commerciale, non residenziale. In secondo luogo, deve considerare l’imposta come una spesa annuale fissa, da versare indipendentemente dal grado di utilizzo dell’immobile. In terzo luogo, deve verificare attentamente l’avviso di accertamento emesso dal Comune, poiché potrebbero esserci errori nel valore o nella classificazione, e vi è un termine entro il quale presentare ricorso.

Sconto per chi acquista la prima casa

Una delle novità di carattere protettivo contenute nel disegno di legge è la detrazione relativa alla prima casa di un privato. La detrazione è pari al 50% del valore catastale dell'immobile, ma non può superare una soglia massima che varia a seconda del comune.

Le soglie massime sono suddivise in sette categorie comunali. Per Tirana la soglia è di 8.400.000 lekë. Seguono 4.750.000 lekë per il secondo gruppo, 3.550.000 lekë per il terzo, 2.800.000 lekë per il quarto, 2.050.000 lekë per il quinto, 1.450.000 lekë per il sesto e 750.000 lekë per il settimo. Il Consiglio comunale può aumentare la soglia fino a 20% con una delibera motivata.

Chi possiede una sola abitazione ha automaticamente diritto alla detrazione senza dover compiere alcuna formalità. Chi possiede più di un’abitazione deve dichiarare autonomamente al Comune, entro il 30 giugno dell’anno precedente a quello d’imposta, quale sia la propria abitazione principale.

Esenzioni fiscali

Il disegno di legge prevede un elenco di esenzioni. Sono esclusi i beni di proprietà dello Stato, i beni immobili a carattere religioso, gli edifici non ancora completati entro il periodo di validità della licenza, gli alloggi destinati alle famiglie che ricevono assistenza finanziaria, le abitazioni dei capifamiglia che vivono esclusivamente di pensione, gli alloggi sociali, i beni delle missioni diplomatiche su base di reciprocità e le infrastrutture lineari.

L'esenzione per i beni religiosi non è una novità. Anche oggi, gli edifici utilizzati dalle comunità religiose per le loro attività sono esenti. Il disegno di legge mantiene tale regime e lo definisce in senso più ampio come beni immobili religiosi, compresi i luoghi di culto e i terreni ad essi adiacenti.

Un’eccezione che merita attenzione è quella relativa alle strutture ricettive alberghiere o turistiche a quattro e cinque stelle con status speciale che recano un marchio commerciale riconosciuto a livello internazionale. Tali strutture sono esenti dall’imposta per un periodo di dieci anni, a decorrere dall’anno in cui avviano l’attività economica e non oltre tre anni dall’ottenimento dello status speciale.

Esiste inoltre una norma importante relativa ai beni di proprietà dello Stato. L’esenzione non si applica quando tali beni vengono dati in locazione o utilizzati a fini di lucro da privati. In tali casi, i beni sono tassati secondo le modalità ordinarie.

Chi paga l'imposta, il proprietario o l'inquilino?

Questa è una delle questioni che, nella pratica, crea confusione in molte aziende, specialmente in quelle che operano in locali in affitto. La risposta giuridica è chiara.

Per quanto riguarda gli immobili privati, il contribuente è il proprietario registrato dell’immobile oppure, in assenza di registrazione, la persona in possesso dell’atto di proprietà. Pertanto, nel caso di un locale commerciale affittato da un proprietario privato, la responsabilità legale per il pagamento dell’imposta ricade sul proprietario e non sull’inquilino.

L'unico caso in cui l'obbligo ricade sull'utente è quello in cui l'immobile è di proprietà dello Stato e viene dato in locazione o comunque messo a disposizione di un privato. In tal caso, il progetto di legge impone esplicitamente il pagamento dell'imposta all'utente privato.

Tuttavia, nella pratica molti contratti di locazione prevedono che sia l’inquilino a pagare l’imposta sugli immobili. Si tratta di un accordo contrattuale tra le parti, non di un obbligo imposto dalla legge. Pertanto, il nostro consiglio pratico è semplice. Leggete attentamente il contratto di locazione, perché la legge impone l’obbligo al locatore, ma il contratto può trasferire il costo a voi.

Direzione Generale delle Imposte Immobiliari e del Catasto Fiscale

Il disegno di legge istituisce un nuovo organismo centrale, la Direzione Generale dell’Imposta sul Patrimonio. Si tratta di un ente di diritto pubblico posto sotto l’autorità del ministro competente in materia di finanze.

Le sue principali responsabilità consistono nella gestione del Catasto fiscale, nonché nel guidare e supportare i comuni nell'attuazione della normativa in materia di tassazione immobiliare. L'obiettivo è superare l'attuale frammentazione, in cui ogni comune opera con prassi diverse e senza un sistema comune.

L'effettiva gestione dell'imposta – ovvero la registrazione, l'accertamento, il calcolo, la notifica e la riscossione – rimane di competenza del comune nel cui territorio si trova l'immobile. Pertanto, il nuovo modello prevede una gestione congiunta tra il livello centrale e quello locale.

Scadenze principali e calendario di attuazione

L'aspetto più importante ai fini della certezza normativa per le imprese è il calendario di attuazione. Il nuovo sistema basato sul valore di mercato non entra in vigore immediatamente. Si applica a partire dall’anno fiscale 2029 per gli immobili e dall’anno fiscale 2031 per i terreni. Fino ad allora, si applicano le norme transitorie e le aliquote attuali, ovvero lo 0,051% per gli immobili residenziali e lo 0,21% per quelli commerciali.

Nell’ambito di un unico anno fiscale, le principali scadenze del nuovo sistema sono le seguenti. Il Comune calcola l’imposta l’ultimo giorno di febbraio ed emette gli avvisi entro e non oltre il 7 marzo. L’imposta va versata in due rate di pari importo, entro il 30 giugno e entro il 30 settembre.

Ci sono anche altre scadenze da tenere presenti. Il Consiglio comunale deve approvare le aliquote fiscali entro e non oltre il 31 gennaio. Chi possiede più di una residenza deve dichiarare autonomamente la propria residenza principale entro il 30 giugno dell’anno precedente. È possibile presentare ricorso contro l’avviso di accertamento entro il 31 dicembre dell’anno fiscale.

Sospensione dei servizi per i debitori

Il disegno di legge introduce un nuovo meccanismo coercitivo. Ai debitori che non hanno adempiuto integralmente ai propri obblighi vengono negati determinati servizi, non solo da parte del Comune ma anche da alcune istituzioni centrali.

Gli enti centrali che sospendono i servizi sono l’Agenzia statale del catasto, l’Agenzia per lo sviluppo territoriale, il Centro nazionale per le imprese e la Direzione dei servizi pubblici di trasporto stradale. Non sono sospesi i servizi relativi alla fornitura di informazioni ufficiali o al rilascio di copie e certificati.

Per le imprese, questo è un aspetto importante. I debiti relativi all’imposta immobiliare non pagati possono impedire l’esecuzione di atti presso il QKB o il catasto. Allo stesso modo, durante il periodo di transizione, il catasto non registrerà un atto di proprietà a meno che non sia accompagnato da un certificato comunale che confermi il pagamento dei debiti relativi a tale immobile.

Cosa può fare la tua azienda in questo momento?

Sebbene manchino ancora diversi anni alla piena attuazione, i preparativi iniziano oggi. Alcune misure sono utili già da subito.

Per prima cosa, stila un elenco di tutti gli immobili di cui la tua azienda è proprietaria o di cui fa uso, indicando la categoria di ciascuno. Presta particolare attenzione agli immobili residenziali utilizzati come alloggi turistici, poiché saranno tassati come immobili commerciali.

In secondo luogo, esamina i contratti di locazione. Verifica chi è tenuto a pagare l’imposta sugli immobili ai sensi del contratto, poiché ciò incide direttamente sui tuoi costi.

In terzo luogo, inizia a considerare l’imposta sugli immobili come una spesa annuale da inserire nel tuo bilancio, non come una spesa imprevista. Prima avrai una stima approssimativa, meglio potrai pianificare la tua liquidità.

In quarto luogo, partecipate alla consultazione pubblica se avete dubbi specifici, poiché il testo potrebbe ancora subire modifiche.

Come partecipare alla consultazione pubblica

La consultazione pubblica sul progetto di legge è aperta dal 17 giugno al 15 luglio 2026. È possibile inviare i propri commenti tramite il Registro elettronico per gli avvisi pubblici e le consultazioni disponibile sul sito web. consultazionepubblica.gov.al, nei dettagli della consultazione n. 995. L'ente proponente è il Ministero delle Finanze.

La partecipazione non è solo formale. I commenti concreti delle imprese possono portare a miglioramenti nel testo finale, in particolare su aspetti pratici quali la metodologia di valutazione e le scadenze per l’attuazione.

Perché è importante?

L'imposta sugli immobili riguarda quasi tutte le imprese e tutte le famiglie proprietarie di immobili. Il passaggio al valore di mercato comporta una base imponibile più equa, ma anche un onere fiscale che, per molti immobili, risulterà più elevato rispetto a oggi, soprattutto nelle zone di alto valore.

La buona notizia riguarda i tempi. Il nuovo sistema entrerà in vigore a partire dal 2029 per gli immobili e dal 2031 per i terreni. Questo vi dà il tempo necessario per pianificare, adeguare i contratti e capire in quale categoria verrà classificata ciascuna proprietà. Le aziende che si prepareranno per tempo si troveranno nella posizione migliore quando la nuova imposta entrerà in vigore.

Domande frequenti

Questa nuova imposta è già in vigore?

No. Il disegno di legge è in fase di consultazione pubblica e non ha valore giuridico. Anche dopo l'approvazione, l'imposta sul valore di mercato si applicherà a partire dall'anno fiscale 2029 per gli immobili e dal 2031 per i terreni. Fino ad allora, rimangono in vigore le aliquote attuali.

Come verrà calcolata l'imposta relativa alla mia attività?

L'imposta sarà calcolata moltiplicando il valore catastale dell'immobile per l'aliquota fissata dal Comune. Per gli immobili adibiti ad attività economica, l'aliquota sarà compresa tra 0,15% e 0,25% del valore.

Come verrà tassato il mio appartamento, che affitto a turisti?

Secondo il disegno di legge, gli edifici residenziali adibiti ad alloggi turistici sono classificati come edifici destinati ad attività economiche. Pertanto, saranno tassati in base all’aliquota più elevata prevista per questa categoria, e non in base all’aliquota prevista per gli immobili residenziali.

Chi paga l'imposta sugli immobili in locazione, il proprietario o l'inquilino?

Dal punto di vista giuridico, nei casi di proprietà privata l'imposta è a carico del proprietario. L'inquilino la paga solo quando l'immobile è di proprietà dello Stato e viene affittato a un privato. Nei contratti di locazione privati, il contratto può prevedere che il costo sia a carico dell'inquilino, ma si tratta di un accordo contrattuale, non di un obbligo di legge.

In cosa consiste lo sconto per chi acquista la prima casa?

Si tratta di una detrazione 50% dal valore dell'abitazione principale di un soggetto, fino a una soglia massima che varia a seconda del comune. Chi possiede un'unica abitazione ne ha automaticamente diritto, mentre chi possiede più abitazioni deve dichiarare autonomamente quale sia la propria abitazione principale.

Cosa succede se non pago l'imposta?

Sull'importo residuo vengono applicati interessi giornalieri di mora. Inoltre, i servizi a favore del debitore possono essere sospesi dal Comune e da enti centrali quali il Centro Nazionale per le Imprese e l'Agenzia Statale del Catasto fino al completo pagamento.

Come posso esprimere la mia opinione sulla bozza di legge?

È possibile inviare osservazioni fino al 15 luglio 2026 tramite la piattaforma konsultimipublik.gov.al, nell'ambito della consultazione n. 995 del Ministero delle Finanze.

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