Contratto
Il trasferimento dei diritti di proprietà si riferisce, ovviamente, all'atto di vendita, donazione o rinuncia di un bene immobile. L'atto giuridico volto al trasferimento della proprietà di beni immobili e dei diritti reali su di essi deve essere redatto con atto notarile e registrato; in caso contrario, non è valido.
Un atto giuridico che non sia stato compiuto nella forma espressamente prevista dalla legge è nullo. Negli altri casi l'atto giuridico è valido, ma non può essere provato da testimoni.
Il trasferimento della proprietà di un immobile è un'operazione economicamente onerosa per tutte le parti coinvolte. In particolare, una volta presa la decisione di effettuare una transazione nel mercato immobiliare, oltre al prezzo dell'immobile, occorre tenere conto di una serie di spese legate alla registrazione del trasferimento di proprietà presso le autorità competenti.
Imposte e tasse da pagare
Al momento del trasferimento dei diritti di proprietà su un bene immobile, si applicano una serie di diritti, imposte e tasse come segue:
Tariffe per i servizi prestati dal notaio
Imposte locali sul trasferimento della proprietà immobiliare.
Imposta sul reddito delle persone fisiche relativa al trasferimento dei diritti di proprietà su beni immobili.
Tariffe relative ai servizi forniti dall'Ufficio del Catasto
Onorario notarile
L'onorario notarile è dovuto al momento della stipula del contratto formale di trasferimento della proprietà davanti a un notaio. Nel frattempo, l'ente responsabile dell'imposta e del prelievo sul diritto di trasferimento della proprietà, nonché della tassa di servizio, è il Catasto, che trasferisce i proventi riscossi all'ente locale e all'amministrazione fiscale entro i termini previsti dalla legge.
Per l'espletamento di atti notarili e per il servizio notarile di registrazione degli atti di trasferimento di beni immobili presso il Catasto, è dovuta una tariffa fissata dal Ministero della Giustizia, tenendo conto anche del parere del Ministero delle Finanze e del Consiglio Nazionale dei Notai.
Le spese relative al trasferimento della proprietà di un immobile mediante vendita o donazione sono stabilite con un decreto del Ministero della Giustizia. N. 279, del 14 giugno 2012 per l'approvazione degli onorari notarili. In particolare, l'onorario notarile relativo all'atto di trasferimento della proprietà di un bene immobile è calcolato in base al valore dell'operazione indicato nell'atto stesso. Nello specifico, per i valori dell'operazione:
da 100.000 a 6.000.000 di lek 0,35 %
da 6.000.001 a 15.000.000 di lek 0,3 %
da 15.000.001 a 50.000.000 di lek 0,28 %
da 50.000.001 a 100.000.000 di lek 0,25 %
oltre 100.000.001 lek 0,23 %
In ogni caso, se il prezzo indicato nel contratto di vendita è inferiore al prezzo di riferimento fissato per quella zona, la commissione sarà calcolata sulla base del prezzo di riferimento. Ai sensi del decreto. N. 306, del 31 luglio 2013 Il Ministero della Giustizia applica una tassa di 10.000 lek per il contratto di scambio di beni.
Imposta sul reddito delle persone fisiche relativa al trasferimento della proprietà immobiliare
Legge sull'imposta sul reddito N. 8438, del 28 dicembre 1998, sull'imposta sul reddito (e successive modifiche) e gli atti legislativi e regolamentari emanati per la sua attuazione disciplinano i rapporti che sorgono in materia di imposta sul reddito delle persone fisiche, imposta sugli utili e ritenuta alla fonte sui redditi. Essa stabilisce le norme per la riscossione e l'amministrazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, dell'imposta sugli utili delle società commerciali e delle persone fisiche (commercianti registrati) quando sono soggette all'imposta sugli utili.
Fonte di reddito conforme alla legge N. 8438, del 28 dicembre 1998, sull'imposta sul reddito Si tiene conto anche dei redditi derivanti dal trasferimento dei diritti di proprietà su beni mobili percepiti da una persona che dispone di una stabile organizzazione nella Repubblica di Albania, nonché dei redditi derivanti dal trasferimento della proprietà di beni immobili situati nel territorio della Repubblica di Albania.
Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, i proventi derivanti dal trasferimento dei diritti di proprietà su beni immobili sono considerati reddito imponibile. Sono esclusi dall'imposta sul reddito delle persone fisiche i redditi derivanti dal trasferimento dei diritti di proprietà su terreni agricoli da parte di un agricoltore registrato a un altro agricoltore o a una persona fisica o giuridica che esercita un'attività agricola.
Sono inoltre esclusi i casi di trasferimento dei diritti di proprietà nell'ambito dei rapporti familiari tra marito, moglie e figli, mediante donazione e/o rinuncia ai beni, qualora tali beni derivino dalla comproprietà obbligatoria acquisita per legge. N. 7501, del 19 luglio 1991, “Sul territorio”, come modificato.
Come si paga l'imposta?
L'imposta è a carico della persona fisica che trasferisce il diritto di proprietà dell'immobile, prima della registrazione del suddetto immobile, in conformità alle disposizioni di legge. Il bene immobile non può essere registrato se non viene fornita prova del pagamento dell’imposta agli uffici del catasto.
Come viene calcolata l'imposta?
Il calcolo dell'imposta sul trasferimento dei diritti di proprietà immobiliare viene effettuato in conformità con l'Istruzione congiunta. N. 29, del 30 luglio 2018 del Ministero delle Finanze e del Ministero della Giustizia, ai fini dell'attuazione dell'articolo 11 della legge n. 8438 del 28 dicembre 1998 “Sull'imposta sul reddito’, e successive modifiche. Ai sensi di tale atto regolamentare, la plusvalenza realizzata a seguito del trasferimento dei diritti di proprietà su beni immobili, ovvero fabbricati, terreni edificabili e terreni agricoli, è tassata con un’aliquota del 15 per cento della plusvalenza realizzata.
Con il termine “plusvalenza realizzata”, ovvero la differenza positiva tra il valore di vendita e il valore di acquisto del bene immobile, vale a dire un terreno e/o un edificio. Lo scambio di un terreno con un'area edificabile, in base a un contratto di permuta, non costituisce un fatto generatore di imposta per le plusvalenze derivanti dal trasferimento del bene immobile.
Il valore di vendita dell'immobile è stabilito nel contratto di compravendita redatto dal notaio e sottoscritto dalle parti (il venditore e l'acquirente). Il contratto deve indicare la superficie dell'immobile in metri quadrati, il prezzo al metro quadrato e il suo valore complessivo.
Qualora la proprietà di un bene immobile venga trasferita per la seconda volta o successivamente, ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata si tiene conto della differenza tra l'ultimo prezzo di vendita e il prezzo di acquisto indicato nel contratto con cui il bene è stato originariamente acquistato.
Qualora il valore calcolato in base al prezzo di vendita al metro quadrato (m²) specificato nel contratto risulti inferiore al valore calcolato in base ai prezzi di riferimento stabiliti nella direttiva del Primo Ministro del 28 dicembre 2016, ai fini del calcolo dell'imposta si applicano i prezzi di riferimento.
La determinazione del valore di acquisto si basa sul precedente contratto di compravendita. Se il precedente contratto di compravendita è stato stipulato in valuta estera (ad esempio in euro, dollari, ecc.), esso viene convertito in lek al tasso di cambio in vigore il giorno in cui è stata effettuata l'operazione di acquisto. Per gli immobili costruiti e registrati presso gli uffici del catasto, che non hanno un valore di acquisto o il cui valore di acquisto è espresso in valute quali franchi d'oro o napoleoni d'oro, nonché per gli immobili privatizzati ai sensi della legge n. 7652 del del 23.12.1992 “Sulla privatizzazione degli alloggi di proprietà statale”, nella versione modificata, Ai fini della determinazione dell'imposta sul trasferimento di proprietà, il valore di acquisto (valore deducibile) corrisponde al costo di costruzione al metro quadrato, come stabilito dal relativo atto regolamentare dell'Autorità Nazionale per l'Edilizia Abitativa nell'anno in cui l'immobile viene registrato.
In caso di vendita di un immobile acquisito tramite permuta fondiaria in virtù di un accordo di permuta, il valore di acquisto è considerato pari al valore della porzione di terreno corrispondente alla superficie dell'immobile oggetto della vendita.
In caso di vendita simultanea del terreno e dell'immobile ivi situato, l'imposta dovuta viene calcolata sulla base dell'imposta dovuta per la vendita dell'immobile e dell'imposta dovuta per la vendita del terreno circostante l'immobile.
In caso di vendita di immobili diversi dagli appartamenti residenziali, il prezzo minimo di vendita al metro quadrato di superficie costruita è determinato come segue:
- Il prezzo al metro quadrato degli spazi destinati ad attività commerciali e di servizi è 1,5 (una volta e mezzo) volte superiore a quello degli spazi residenziali nelle città. Questa categoria comprende anche gli edifici commerciali in cui si svolgono contemporaneamente processi misti di produzione, commercio e/o servizi al dettaglio. Nelle aree del Comune di Tirana, questo coefficiente è doppio.
- Il prezzo al metro quadrato della superficie edificata destinata a parcheggi coperti e scantinati è pari al 701% del prezzo delle superfici destinate ad appartamenti residenziali nella città in questione.
- Il prezzo al metro quadro delle aree destinate alla costruzione di parcheggi all'aperto è pari al 301% del prezzo delle superfici destinate ad appartamenti residenziali nelle varie città.
- Il prezzo al metro quadrato della superficie edificata destinata ad attività industriali, quali la produzione, la trasformazione o lo stoccaggio di beni industriali, inclusi stabilimenti, depositi, magazzini e altre strutture simili, è pari a 50% del prezzo degli immobili residenziali nella rispettiva zona, come stabilito per ciascuna città.
- Il prezzo al metro quadrato della superficie edificata destinata all'agricoltura e all'allevamento, o ad attività di supporto, quali lo stoccaggio, stoccaggio e conservazione dei prodotti agricoli e zootecnici, è pari a 30% del prezzo degli immobili residenziali nella zona in questione, esclusa la trasformazione alimentare.
- Il prezzo al metro quadrato della superficie edificabile residenziale nelle unità amministrative situate al di fuori della rispettiva città e che sono state accorpate alle unità amministrative locali è ridotto a 35% rispetto al prezzo della zona più vicina, escluse le zone residenziali. Nelle aree incluse nel Comune di Tirana, tale riduzione è pari a 301 TP 3 T rispetto al prezzo dell'area più vicina.
- Per gli immobili privatizzati ai sensi della legge n. 7652 del 23 dicembre 1992 “Sulla privatizzazione degli alloggi demaniali”, e successive modifiche, il prezzo al metro quadrato è pari a 70% del prezzo previsto per le zone indicate nella tabella, esclusivamente in caso di prima vendita. Se il valore calcolato come 70% dei prezzi di riferimento secondo le zone della tabella è stato utilizzato anche una sola volta, sia in occasione della rivalutazione dell'immobile che in altro modo, non potrà essere utilizzato nuovamente come prezzo di riferimento.
Tassazione nei casi di trasferimento dei diritti di proprietà mediante donazione o di rinuncia ai diritti di proprietà a favore di un terzo.
In caso di trasferimento della proprietà a titolo di donazione, o di rinuncia alla proprietà a favore di un terzo o di altri comproprietari, l'operazione è considerata imponibile e, ai fini del calcolo dell'imposta dovuta, deve essere trattata come nel caso del trasferimento della proprietà di terreni e fabbricati mediante atto di vendita. La presentazione della perizia di stima dell’immobile donato o ceduto non è obbligatoria nella documentazione relativa al trasferimento dei diritti di proprietà immobiliare mediante donazione o rinuncia. Il valore dei beni indicato in tali perizie, così come negli atti di donazione o di permuta, non costituisce il valore di riferimento per il calcolo della plusvalenza realizzata.
La vendita di beni acquisiti per successione.
In caso di vendita di beni immobili, terreni e/o fabbricati, acquisiti per successione o per sentenze giudiziarie, si considera il valore di acquisto:
- Quando l'immobile e/o il terreno hanno un valore risultante da atti notarili o di rivalutazione iscritti nel Catasto, prima o dopo la registrazione del certificato ereditario, il valore di acquisto (valore deducibile) deve essere considerato come il valore dell’immobile e/o del terreno secondo tali atti registrati nello ZVRPP.
- Qualora l'immobile e/o il terreno non abbiano un valore di acquisto registrato, in quanto il valore di acquisto dell'immobile è stato acquisito per successione, si prenderà come riferimento il costo di gestione dell'anno in cui è stato registrato l'atto di successione.
- Per i beni immobili acquisiti per successione, il valore di acquisto è quello calcolato applicando l'indicizzazione dei prezzi dei terreni secondo la mappa catastale, con l’inflazione media annua calcolata per l’anno in cui è stato registrato il certificato ereditario (Allegato n. 1 accluso alla presente guida congiunta).
Imposta sui beni scambiabili.
Le operazioni di permuta di beni immobili tra privati sono soggette all'imposta sulle plusvalenze calcolata sulla differenza tra i valori di riferimento degli immobili oggetto della permuta. La registrazione di un immobile scambiato con uno situato in un altro comune si effettua ottenendo la conferma della richiesta per l’immobile oggetto di scambio in ciascun comune, nonché assicurando il pagamento dell’imposta sul trasferimento di proprietà per la plusvalenza realizzata dalla differenza di valore degli immobili scambiati.
In caso di vendita di un bene immobile derivante da un contratto di permuta, il valore di acquisto (valore deducibile) è costituito dal valore risultante dall'atto notarile o dall'atto di rivalutazione iscritto nel Catasto relativo al bene immobile oggetto della permuta.
Nei casi di vendita di un immobile derivante da un contratto di permuta per il quale l'imposta è stata calcolata e versata al momento della permuta, il valore attualizzato dell'immobile oggetto della vendita è considerato come il suo valore in base ai prezzi di riferimento dell'anno della permuta.
Se l'immobile (terreno agricolo o appezzamento di terreno) oggetto dello scambio con l'immobile venduto non ha un valore pregresso, il prezzo di acquisto sarà considerato pari al prezzo calcolato in base all'indicizzazione del valore dei terreni secondo la mappa catastale, con l'inflazione media annua calcolata per l'anno in cui il contratto di permuta è stato registrato nello ZRPP.
La fiscalità nei casi di divisione dei beni tra comproprietari.
La divisione dei beni tra i comproprietari è soggetta all'imposta sul trasferimento dei diritti di proprietà in relazione all'utile realizzato dalla differenza tra il valore dei beni acquisiti a seguito della divisione e il loro valore in base alle rispettive quote dei comproprietari.
Edifici fatiscenti
In caso di vendita di immobili con un coefficiente di ammortamento superiore al 50 per cento, il valore imponibile dell'immobile è determinato da periti immobiliari abilitati, ma solo in occasione della prima vendita. Nei casi in cui il valore dell'immobile, come valutato da un perito abilitato, sia inferiore alla metà del valore determinato dai prezzi di riferimento, ai fini del valore di vendita dell'immobile si tiene conto del valore determinato dal perito abilitato.
Imposta locale sul trasferimento dei diritti di proprietà immobiliare.
Per compensare i costi di gestione del processo di sviluppo sulle infrastrutture pubbliche esistenti, le amministrazioni locali applicano determinate imposte locali. Le imposte locali nella Repubblica di Albania sono disciplinate in conformità con le disposizioni di legge. N. 9632, del 30 ottobre 2006 Ai sensi del regime fiscale locale (come modificato). Le imposte locali comprendono anche l'imposta locale sul trasferimento dei diritti di proprietà immobiliare.
L'imposta sul trasferimento dei diritti di proprietà immobiliare si applica agli immobili e a tutti i beni immobili al momento del trasferimento del diritto di proprietà. L'imposta è a carico della persona che trasferisce il diritto di proprietà del bene immobile, prima della registrazione, in conformità con la normativa vigente.
Tale imposta viene riscossa dagli uffici del catasto, i quali, in qualità di agenti fiscali, trattengono il 3% dell'importo riscosso e versano il resto al bilancio comunale competente, nel cui territorio si trova l'immobile. entro e non oltre il 30 del mese successivo.
Per gli edifici
La base imponibile per il trasferimento dei diritti di proprietà sugli immobili è costituita dalla superficie dell'immobile oggetto del trasferimento. L'aliquota fiscale è espressa in lek per metro quadrato della base imponibile. L'imposta dovuta si calcola moltiplicando l'aliquota fiscale per la base imponibile.
Altre attività
La base imponibile per il trasferimento dei diritti di proprietà su altri beni immobili è il loro valore di vendita.
L'aliquota fiscale è espressa in percentuale e l'aliquota indicativa è pari al 2%. L'imposta dovuta si calcola moltiplicando l'aliquota fiscale per la base imponibile. L'aliquota fiscale varia a seconda del comune in cui si trova l'immobile.
L'esempio relativo al Comune di Tirana (ai sensi della delibera n. 59 del 30 dicembre 2015) prevede:
Leke al metro quadrato
| Città di Tirana, NJA = Dajt, Farke, Kashar | NJA = Berzhite, Baldushk, Vaqarr, Petrele, Peze, Ndroq, Krabe, Shengjergj, ZallHerr, Zall-Bastar (-30%) | |
| I. Edificio residenziale | 1000 | 700 |
| II. Altri edifici destinati al commercio e ai servizi | 2000 | 1400 |
| II. Altri edifici | 1500 | 1050 |
Esenzioni dal pagamento dell'imposta sul trasferimento della proprietà immobiliare
Sono esenti dal pagamento dell'imposta sul trasferimento della proprietà immobiliare:
- L'Autorità nazionale per l'edilizia abitativa, il Ministero delle Finanze e gli enti pubblici a livello centrale e locale;
- le persone soggette all'imposta sul reddito delle persone fisiche, ai sensi della legge n. 8438 del 28 dicembre 1998 “Sull'imposta sul reddito”;
- i soggetti che donano beni immobili, qualora i beneficiari diretti siano:
- istituzioni ed enti statali e pubblici a livello centrale e locale;
- comunità religiose o organizzazioni senza scopo di lucro, quando la donazione è collegata a quella parte delle loro attività senza scopo di lucro. In questi casi, il donatore, dopo aver ottenuto dall'amministrazione comunale l'attestato di esenzione fiscale, provvede alla registrazione del bene immobile donato. Al momento della registrazione, il donante versa la quota dovuta all'agente fiscale.
Qualora le parti stesse ammettano, o qualora sia accertato in sede giudiziaria, che una donazione sia stata simulata come vendita a fini di elusione fiscale, saranno applicate imposte pari al doppio del valore, in conformità con la normativa vigente.
Tariffe relative ai servizi forniti dall'Ufficio del Catasto
L'Ufficio del Catasto applica tariffe stabilite dalla normativa secondaria per tutti i servizi che eroga. Nel caso del trasferimento di beni immobili, le tariffe sono fissate come segue:
| Tipo di servizio | Tariffa (leke) | Tasso d'interesse/percentuale del tasso | Termine legale per la presentazione alla ZVRPP (giorni) | Durata massima della procedura |
| Registrazione del trasferimento di proprietà per effetto di legge, per ordinanza del tribunale o per atto amministrativo. | 3,500 | 10% | 30 | 7 |
| Registrazione dei contratti di vendita | 3,500 | 10% | 30 | 2 |
| Registrazione dell'atto di donazione. | 3,500 | 10% | 30 | 2 |
| Registrazione della dichiarazione di rinuncia alla proprietà | 800 | 10% | 30 | 2 |
| Registrazione del contratto di scambio. | 3,500 | 10% | 30 | 7 |
| Registrazione del contratto di compravendita, del contratto di permuta e del contratto di donazione con riserva di proprietà/condizione relativa ai beni immobili. | 900 | 0 | 0 | 3 |
| Richiesta di registrazione della fusione, scissione o divisione di beni immobili. | 700 | 0 | 0 | 15 |
Come già sottolineato, le imposte e i dazi costituiscono la principale fonte di entrate pubbliche con cui lo Stato provvede al soddisfacimento dei bisogni della collettività. Oggi costituiscono entrate regolari e permanenti riscosse da persone giuridiche e fisiche per soddisfare i bisogni pubblici. Per raggiungere una serie di obiettivi economici e sociali dello Stato, gran parte del reddito nazionale viene riscosso e ridistribuito nei modi sopra menzionati.
Il processo di trasferimento della proprietà di un immobile è relativamente costoso e, se lo Stato impone tasse molto elevate, si rischia di scoraggiare gli investitori immobiliari e di provocare un congelamento del mercato. In ogni caso, ogni investitore deve avere una chiara visione d'insieme dei costi che deriveranno dall'operazione, in modo da non farsi cogliere alla sprovvista.
Fonte: Realpas.al