- Le spese relative al trasferimento di proprietà sono suddivise in quattro voci: l'onorario del notaio, la tassa catastale, l'imposta comunale e l'imposta 15%.
- L'onorario del notaio per le vendite e le donazioni varia dallo 0,231% allo 0,351% del valore, ai sensi dell'Istruzione congiunta n. 22 del 20 ottobre 2020.
- La registrazione del contratto di vendita o di donazione presso il Catasto costa 3.500 lekë, mentre il certificato di proprietà costa 1.500 lekë.
- L'imposta locale sugli immobili residenziali a Tirana e a Durazzo è pari a 1.000 lekë al metro quadrato, mentre per gli edifici commerciali e destinati ai servizi è pari a 2.000 lekë.
- L'imposta è pari al 151 per cento della plusvalenza, calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, e il prezzo di riferimento viene ridotto dell'11 per cento per ogni anno di utilizzo, fino al 301 per cento.
Le spese di trasferimento di proprietà non costituiscono un unico pagamento. Quando un immobile passa da un proprietario a un altro, vengono versati quattro importi distinti a quattro indirizzi diversi, ciascuno calcolato secondo le proprie regole.
La confusione più comune riguarda la differenza tra l’imposta comunale e l’imposta. L’imposta comunale viene calcolata in base ai metri quadrati e va al Comune. L’imposta viene calcolata sull’utile e va al bilancio dello Stato. Si tratta di due obblighi distinti, entrambi esigibili, e nessuno dei due sostituisce l’altro.
Questa pagina riporta gli importi esatti per ciascuna voce, insieme alla normativa che li specifica, oltre a un esempio dettagliato, dall’inizio alla fine, relativo a un appartamento a Tirana.
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Quanto costa in totale il trasferimento di proprietà?
Di seguito sono riportati i quattro pagamenti, con l'indicazione dell'ente e della legge di riferimento.
| Pagamento | Dove viene pagato? | Quanto costa? | Chi paga di solito? |
|---|---|---|---|
| Onorario del notaio | Notaio | Da 0,23% a 0,35% del valore | L'acquirente, salvo diversamente concordato. |
| Tassa catastale | Associazione dei medici serbi | 3.500 lek di quota di iscrizione, 1.500 lek di quota per il certificato | L'acquirente |
| Imposta locale sui trasferimenti | Il Comune, con ASHK in qualità di agente | Lekë al metro quadrato, oppure 2% per gli altri immobili. | Il venditore |
| Imposta sul reddito | Il bilancio dello Stato | 15% di utile | Il venditore |
L'ordine è importante. L'imposta locale e l'imposta devono essere pagate prima della registrazione del trasferimento. Il catasto non registra il contratto finché entrambe non sono state saldate, poiché funge da agente di riscossione per entrambe.
Onorario del notaio
Le tariffe notarili sono stabilite dalla Circolare congiunta n. 22 del 20 ottobre 2020 del Ministero della Giustizia e del Ministero delle Finanze. Non sono negoziabili, in quanto si tratta di tariffe approvate e non di prezzi di mercato.
Quanto costa il contratto di vendita e donazione?
Per il trasferimento di beni immobili, sia mediante vendita che mediante donazione, l'imposta è pari a una percentuale del valore della transazione e diminuisce all'aumentare di tale valore.
| Valore della transazione | Onorario del notaio |
|---|---|
| Da 100.000 a 6.000.000 di lek | 0.35% |
| Da 6.000.001 a 15.000.000 di lek | 0.30% |
| Da 15.000.001 a 50.000.000 di lek | 0.28% |
| Da 50.000.001 a 100.000.000 di lek | 0.25% |
| Oltre 100.000.000 di lek | 0.23% |
C'è una regola che spesso viene dimenticata. Se il prezzo indicato nel contratto è inferiore al prezzo di riferimento della zona, l'onorario del notaio viene calcolato sul prezzo di riferimento, non sul prezzo contrattuale. Pertanto, ridurre il prezzo sulla carta non comporta una riduzione dell'onorario.
Per i beni mobili, la commissione è pari a 0,30% fino a 1.000.000 di lek, a 0,25% da 1.000.001 a 5.000.000 di lek e a 0,23% oltre tale importo.
Quanto costa il certificato ereditario?
Il certificato di successione per legge costa 10.000 lekë dal notaio. Il certificato di successione testamentaria, ovvero quando c'è un testamento, costa 15.000 lekë.
Ove necessario, vengono aggiunte altre spese. Il deposito di un testamento costa 3.000 lek, il verbale di apertura di un testamento 5.000 lek e la redazione di un nuovo testamento presso lo studio notarile 8.000 lek.
La registrazione di un'eredità presso il Catasto costa 1.000 lek. Si tratta della tassa di registrazione più bassa, poiché un'eredità non viene considerata una transazione.
Quanto costa un mutuo dal notaio?
La commissione ipotecaria dipende dall'importo del prestito, non dal valore dell'immobile.
| Importo del prestito | Onorario del notaio | Tassa catastale |
|---|---|---|
| Fino a 500.000 lek | Duemila lek | 7.500 lek |
| Da 500.001 a 1.000.000 di lek | Tre mila lek | 7.500 lek |
| da 1.000.001 a 1.500.000 lek | Tre mila lek | 15.000 lek |
| Da 1.500.001 a 5.000.000 di lek | 4.000 lek | 15.000 lek |
| Da 5.000.001 a 10.000.000 di lek | 6.000 lek | 15.000 lek |
| Da 10.000.001 a 15.000.000 di lek | 6.000 lek | Venticinquemila lek |
| Oltre 1.500.000 euro | Ottomila lek | Venticinquemila lek |
Per i prestiti superiori a 50.000.000 di lek, l’onorario notarile è pari a 10.000 lek, mentre per i prestiti superiori a 100.000.000 di lek è pari a 15.000 lek. Il contratto di prestito bancario comporta una commissione propria pari a 3.000 lek.
Altre commissioni richieste più frequentemente
| Atto notarile | Tariffa |
|---|---|
| Procura speciale | Tre mila lek |
| Ufficio del Procuratore Generale | 5.000 lek |
| Dichiarazione di rinuncia alla proprietà | Tre mila lek |
| Ripartizione dei beni tra due comproprietari | diecimila lek |
| Divisione dei beni con più di due comproprietari | 15.000 lek |
| Scambio di beni immobili | diecimila lek |
| Trasferimento della proprietà dopo la legalizzazione | Tre mila lek |
| Dichiarazione di estinzione dell'ipoteca | Duemila lek |
| Verifica della firma | Duemila lek |
| Contratto di locazione | 3.500 lek |
Spese catastali
L'ente che registra il trasferimento è l'Agenzia statale del catasto (ASHK). Essa ha sostituito l'Ufficio di registrazione immobiliare nel 2019, pertanto la vecchia denominazione non viene più utilizzata in alcun documento.
Le tariffe sono state approvate con la Delibera del Consiglio dei Ministri n. 389 del 13 maggio 2020.
Quanto costa il certificato di proprietà?
Il certificato di proprietà costa 1.500 lekë. Anche l'attestato di proprietà costa 1.500 lekë, mentre la copia del registro immobiliare costa 1.000 lekë.
Esistono inoltre due servizi più economici che spesso risolvono il problema senza la necessità di un certificato. La consultazione del registro immobiliare costa 700 lekë, mentre la verifica online dello stato giuridico costa 600 lekë. Un certificato negativo o positivo costa 300 lekë se richiesto per un registro locale e 3.000 lekë se richiesto per l’intero territorio.
Quanto costa registrare il contratto?
| Azione | Tariffa |
|---|---|
| Registrazione del contratto di vendita | 3.500 lek |
| Registrazione del contratto di donazione | 3.500 lek |
| Registrazione del contratto di scambio | 3.500 lek |
| Registro delle successioni | Mille lek |
| Trasferimento per legge, con ordinanza del tribunale o con atto amministrativo | 5.000 lek |
| Domanda di registrazione di atti giuridici | 4.000 lek |
Il ritardo nella presentazione della domanda comporta il pagamento di una penale. Per i servizi soggetti a interessi di mora, la penale è pari a 10% della tariffa per ogni giorno di ritardo, con un limite massimo di 300.000 lek. Pertanto, la domanda deve essere presentata entro il termine previsto anche se la documentazione è incompleta.
Imposta locale sul trasferimento di proprietà immobiliare
Tale imposta è disciplinata dall'articolo 28 della legge n. 9632 del 30 ottobre 2006 “Sul sistema delle imposte locali”. Non viene calcolata sul prezzo, bensì sulla superficie edificata.
In cosa consiste l'imposta sugli immobili?
La base imponibile è costituita dalla superficie edificata in metri quadrati, mentre l'aliquota è stabilita in base alla categoria e alla città. A Tirana e a Durazzo l'aliquota è di 1.000 lekë al metro quadrato per gli edifici residenziali e di 2.000 lekë al metro quadrato per gli edifici commerciali e di servizi.
Il Comune di Tirana suddivide il proprio territorio in due zone: la Zona 1, che comprende la città e le unità amministrative da 1 a 11, insieme a Dajt, Farka e Kashar; e la Zona 2, che comprende le altre unità. L’aliquota per ciascun altro comune è stabilita dal pacchetto fiscale del comune in questione, così come approvato ogni anno dai rispettivi consigli comunali.
Per gli altri beni immobili, ovvero terreni e lotti, la base imponibile è costituita dal valore di vendita e l'aliquota fiscale è pari al 21 per cento.
Chi paga e chi è esente
L'imposta è a carico di chi trasferisce il diritto di proprietà, ovvero il venditore, e deve essere versata prima della registrazione. L'ASHK funge da agente fiscale e trattiene il 3,1% dell'importo riscosso a titolo di commissione di servizio.
Ai sensi dell’articolo 29, sono esenti l’Ente Nazionale per l’Edilizia Abitativa, il Ministero delle Finanze e gli enti governativi centrali e locali, così come lo sono le donazioni quando il beneficiario diretto è uno Stato o un ente pubblico. Sono esenti anche le donazioni a comunità religiose e organizzazioni senza scopo di lucro, nella misura in cui si riferiscano ad attività senza scopo di lucro, ma è richiesta una certificazione da parte del consiglio comunale.
La legge prevede inoltre una sanzione. Qualora si accerti che la donazione costituisca una vendita fittizia, l'imposta viene applicata sul doppio del valore, fatte salve eventuali altre responsabilità legali.
Tassa 15% sulla plusvalenza derivante dalla vendita
L'imposta sui redditi derivanti dalla cessione di beni immobili è pari al 15% della plusvalenza, ovvero della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Le modalità di calcolo sono stabilite nell’Istruzione n. 34 del 29 dicembre 2023, emanata in attuazione della Legge n. 29/2023.
Come viene determinato il prezzo di vendita?
Il valore di vendita non corrisponde automaticamente al prezzo contrattuale. Si prende in considerazione l’importo più elevato tra il prezzo contrattuale e il valore di riferimento della zona. Pertanto, se il contratto è stipulato a un valore inferiore a quello di mercato, l’imposta viene calcolata sul valore di riferimento.
Uno sconto 1% per ogni anno di utilizzo.
Questa è la regola che modifica il valore in ogni calcolo e che manca nella maggior parte delle spiegazioni più datate. Il prezzo di riferimento viene ridotto di 1% per ogni anno intero di utilizzo, a partire dalla data di prima acquisizione del bene. La riduzione non supera mai 30%, pertanto il limite massimo viene raggiunto dopo 30 anni.
Si contano solo gli anni interi. Pertanto, la data esatta del primo titolo di proprietà va verificata sul registro, non ricordata a memoria in modo approssimativo.
Il terreno non è compreso in questo sconto, poiché il suo valore è determinato in base alla mappa catastale.
Indici per tipo di patrimonio
Il prezzo di riferimento viene pubblicato per le abitazioni. Per le altre tipologie, viene moltiplicato per un coefficiente.
| Tipo di immobile | Il coefficiente relativo al prezzo delle case |
|---|---|
| Edificio destinato al commercio e ai servizi | 1,5 volte, e 2 volte nel Comune di Tirana |
| Parcheggi coperti e scantinati | 70% |
| Parcheggio all’aperto | 30% |
| Edificio industriale | 50% |
| Edificio destinato all'agricoltura e all'allevamento | 30% |
Le abitazioni privatizzate ai sensi della legge n. 7652 del 23 dicembre 1992 beneficiano di un trattamento speciale. Il prezzo è fissato a 50% del prezzo di zona, solo per la prima vendita e senza la detrazione di 1% per gli anni di utilizzo.
Gli immobili con un deprezzamento superiore a 50% vengono valutati da un perito abilitato. La sua valutazione viene presa in considerazione solo se è inferiore alla metà del prezzo di riferimento. Pertanto, il perito non sostituisce il prezzo di riferimento, ma si limita a ridurne l'importo.
Gli immobili che il proprietario del terreno ottiene in cambio dalla società di costruzioni sono valutati al valore di acquisto del terreno ceduto in cambio. Tale valore risulta dal contratto di vendita e deve essere mantenuto, poiché senza di esso l’utile derivante dalla successiva vendita risulterebbe superiore a quello effettivo.
Esempio di calcolo
Un appartamento di 80 metri quadrati a Tirana. Il proprietario ha ottenuto il primo atto di proprietà nel 2010 e lo sta vendendo nel 2026, quindi dopo 16 anni interi di utilizzo. Il prezzo di acquisto era di 6.000.000 di lekë. Il prezzo di vendita è di 11.000.000 di lekë. Il prezzo di riferimento per la zona è fissato a 150.000 lekë al metro quadrato, cifra arrotondata a scopo illustrativo.
| Passo | Il calcolo | Risultato |
|---|---|---|
| Sconto pluriennale | 1% da 16 anni | 16% |
| Valore di riferimento | 80 x 150,000 x 0.84 | 10.080.000 lek |
| In vendita | Il valore maggiore tra 11.000.000 e 10.080.000 | 11.000.000 di lek |
| Utile | 11.000.000 meno 6.000.000 | Cinque milioni di lek |
| Codice fiscale 15% | 15% x 5,000,000 | 750.000 lek |
| Imposta locale | 80 m² x 1.000 lek | Ottantamila lek |
| Onorario del notaio | 0.30% x 11,000,000 | 33.000 lek |
| Iscrizione all'ASHK | Contratto di vendita | 3.500 lek |
| Nuovo certificato | Rilascio dei certificati | Millecinquecento lek |
Il venditore paga 830.000 lekë, ovvero l'imposta e il tributo locale. L'acquirente paga 38.000 lekë, ovvero l'onorario del notaio, la tassa di registrazione e il certificato. In totale, la transazione costa 868.000 lekë oltre al prezzo dell'immobile.
Se lo stesso appartamento fosse stato acquistato nel 1996, la detrazione avrebbe raggiunto il limite di 30% e il valore di riferimento sarebbe stato pari a 8.400.000 lekë. La base rimarrebbe comunque il prezzo contrattuale, poiché è più elevato.
Ogni volta che si verifica un cambiamento fiscale o finanziario che riguarda la tua attività, ti avvisiamo immediatamente via e-mail fornendoti una spiegazione chiara.
Invia notifiche gratuitamenteDonazioni, eredità, scambi e condivisione
I quattro casi particolari vengono trattati in modo diverso rispetto a una semplice vendita.
In caso di donazione, l’onorario del notaio e la tassa catastale sono gli stessi previsti per una vendita. Il trattamento fiscale è diverso, poiché una donazione tra parenti di primo grado è esente da imposta. Viene illustrato l’ambito di applicazione preciso dell’esenzione. Imposta sulle successioni e sulle donazioni.
In caso di successione, il trasferimento non costituisce un'operazione, pertanto la registrazione costa solo 1.000 lek. Quando il bene ereditato viene successivamente venduto, come valore di acquisto viene considerato il valore al momento della successione, non zero.
In un permuta, si ritiene che ciascuna parte abbia ceduto un proprio bene. Pertanto, l’imposta viene calcolata per entrambe le parti sulla differenza di valore tra i rispettivi beni.
Nella ripartizione delle quote tra i comproprietari, l'imposta matura solo quando una persona riceve più della quota che le spetta e compensa l'altra. L'imposta viene calcolata su tale differenza.
Domande frequenti
Quanto costa un contratto di donazione?
L'onorario notarile è pari alla commissione di vendita, compresa tra lo 0,23% e lo 0,35% del valore dell'immobile, più 3.500 lekë per l'iscrizione al Catasto. Per un appartamento con un valore di riferimento di 8.000.000 di lekë, l’onorario del notaio ammonta a 24.000 lekë. Se la donazione avviene tra parenti stretti, l’imposta del 15% non si applica.
Dove si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà?
Il pagamento va effettuato presso lo sportello ASHK o tramite bonifico bancario in base alla fattura emessa da ASHK, che agisce in qualità di agente del Comune. Il pagamento non va effettuato direttamente al Comune e il bonifico non potrà essere registrato finché non sarà stato liquidato.
Si è tenuti a pagare le imposte quando un immobile viene venduto in perdita?
No, perché l'imposta viene calcolata sull'utile. Tieni però presente che il valore di vendita non viene considerato come prezzo contrattuale se è inferiore al valore di riferimento della zona. Molti casi che a prima vista sembrano perdite si rivelano in realtà utili dopo il confronto con il valore di riferimento.
Quanto costa trasferire la proprietà di un’auto?
I veicoli non sono beni immobili, pertanto non sono soggetti a questa norma. Presso il notaio, l’onorario è pari a 0,30% del valore fino a 1.000.000 di lek e a 0,25% da 1.000.001 a 5.000.000 di lek. L’immatricolazione viene effettuata presso la Direzione Generale dei Servizi di Trasporto Stradale, che applica tariffe distinte.
La rivalutazione dell'immobile comporta una riduzione delle imposte di trasferimento?
Sì, ma non del tutto. La rivalutazione aumenta il valore di acquisto, riducendo così la plusvalenza e l’imposta (151 TP 3 T) sulla successiva vendita. Non incide sull’onorario del notaio, sulla tassa catastale né sull’imposta comunale. Le scadenze e i calcoli sono disponibili all’indirizzo Guida alla legge n. 85/2025.
Quanto tempo richiede la registrazione del trasferimento di proprietà?
Il termine previsto dalla legge dipende dal tipo di servizio ed è pubblicato nell'elenco dei servizi catastali. Il mancato pagamento entro il termine previsto comporta l'applicazione di una mora pari a 10% sull'importo della tassa per ogni giorno di ritardo, con un limite massimo di 300.000 lek, affinché la domanda non venga rinviata.
L'imposta comunale varia da un comune all'altro?
Sì. L’importo in lek per metro quadrato è indicato nell’Allegato 3 della Legge n. 9632/2006 e viene applicato da ciascun comune nell’ambito del proprio pacchetto fiscale. Gli importi di 1.000 e 2.000 lekë si applicano a Tirana e Durazzo. Per le altre città, occorre consultare il pacchetto fiscale del comune di riferimento. L’imposta annuale sugli immobili, che è distinta da questa, è disciplinata da Imposta sugli immobili 2026.
Base giuridica
- Istruzione congiunta n. 22, del 20 ottobre 2020, “Relativa alla determinazione degli onorari notarili per l’espletamento di atti e operazioni notarili”.
- Delibera del Consiglio dei Ministri n. 389, del 13 maggio 2020, “Relativa all’approvazione dell’elenco e delle tariffe dei servizi catastali”, Allegato 1.
- Legge n. 9632 del 30 ottobre 2006 “Sul sistema tributario locale”, articoli 28 e 29 e allegato 3.
- Legge n. 29/2023 “Sull’imposta sul reddito” e Istruzione n. 34 del 29 dicembre 2023 relativa all’imposta sul reddito derivante dalla cessione di beni immobili.
- Legge n. 7652 del 23 dicembre 1992 sulla privatizzazione degli alloggi di proprietà dello Stato.
Le tariffe notarili e catastali sono modificate mediante direttiva e decisione del Consiglio dei Ministri. Prima di una specifica transazione, l’importo esatto va verificato presso il notaio e allo sportello dell’ASHK, poiché questi applicano la versione vigente.
