Investimenti esteri in Albania: la normativa vigente e le novità previste per il 2026

Gli investimenti stranieri in Albania sono regolati dalla stessa legge fondamentale dal 1993. Da allora, la realtà del mercato è cambiata in modo significativo. La legge n. 7764 del 2 novembre 1993 “sugli investimenti stranieri” è stata redatta in circostanze del tutto diverse da quelle odierne. Attualmente il governo sta preparando una nuova legge unificata, che sostituirà anche la legge sugli investimenti strategici, la cui validità scade il 31 dicembre 2026.

Questo articolo illustra quali garanzie offre l'attuale quadro normativo. Esamina inoltre i casi in cui esso entra in conflitto con la prassi, quali settori attraggono il maggior numero di investitori e in che modo gli accordi fiscali bilaterali possano essere d'aiuto. Infine, fornisce un aggiornamento sui progressi compiuti finora nella nuova riforma.

Garanzie giuridiche per gli investimenti stranieri in Albania

Legge n. 7764, del 2 novembre 1993 “Per gli investimenti esteri” È breve ma concettualmente chiaro. Consente gli investimenti esteri senza alcuna autorizzazione preventiva. Mette l’investitore straniero sullo stesso piano di quello nazionale.

All’investitore straniero sono garantiti due diritti fondamentali, espressamente riconosciuti dalla legge. Il primo è la tutela contro l’espropriazione o la nazionalizzazione, diretta o indiretta. Sono esclusi solo i casi di natura speciale nell’interesse pubblico e conformi alla legge. Il secondo è il diritto di trasferire capitali e conferimenti in natura fuori dall’Albania, fatte salve le eccezioni previste dalla legge stessa.

La legge è inoltre ampiamente riconosciuta come base giuridica per l’accesso degli investitori stranieri all’arbitrato internazionale. In caso di controversia con le autorità albanesi, l’investitore può rivolgersi al Centro. Centro internazionale per la risoluzione delle controversie in materia di investimenti a Washington, poiché l’Albania è uno Stato membro della convenzione in questione dal 1991. Tale disposizione garantisce all’investitore una reale neutralità in caso di controversia con lo Stato, cosa rara nelle legislazioni nazionali dei paesi in via di sviluppo.

La legge riconosce inoltre alcuni altri diritti. Un investitore straniero può assumere cittadini stranieri, possedere beni mobili e beneficiare della tutela della proprietà intellettuale. Può inoltre svolgere qualsiasi attività economica consentita dalla legislazione albanese.

Quando la legge si scontra con la realtà

Sulla carta, la legge sembra liberale e favorevole. Nella pratica, però, il quadro è ben diverso. Gli investitori incontrano difficoltà fin dalla prima fase della registrazione della propria attività.

Le procedure burocratiche sono lunghe e non sempre standardizzate. Le istituzioni statali non comunicano sempre tra loro in tempo reale. Un investitore che richieda un permesso di costruzione potrebbe incontrare ostacoli da parte del comune, anche quando la QKB ha già accettato lo stesso documento senza problemi.

L’incertezza fiscale rappresenta un altro ostacolo significativo. La legge sugli investimenti di per sé non affronta gli aspetti fiscali, ma questi influenzano direttamente il processo decisionale dell’investitore. Gli incentivi fiscali per settori quali l’IT, il turismo o le energie rinnovabili vengono spesso concessi per periodi limitati. Non sono garantiti a lungo termine e le frequenti modifiche alla normativa fiscale creano ulteriore incertezza.

Inoltre, non esiste un unico portale funzionale che consenta di seguire un progetto di investimento dall'inizio alla fine. Gli investitori sono spesso costretti a rivolgersi a diversi uffici. I documenti vengono presentati più volte e trattati in modo diverso dai vari comuni.

Settori in cui gli investimenti esteri sono più intensi

Gli investitori stranieri che effettuano Registrazione delle imprese in Albania Finora si sono concentrati su tre settori principali.

Turismo

Rimane il settore più importante. Gli investimenti si sono concentrati principalmente nelle strutture ricettive nel sud del Paese, nelle aree protette e nelle città storiche come Gjirokastra e Berati. I vantaggi sono rappresentati dai prezzi immobiliari ancora competitivi e dal notevole potenziale di sviluppo. Il problema principale rimane la scarsa infrastruttura, l’incertezza dei titoli di proprietà e i ritardi nell’ottenimento delle autorizzazioni ambientali.

Il nuovo pacchetto di leggi per le aree montane è stato adottato e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale nel 2025. Esso prevede un’esenzione fiscale fino a dieci anni da determinate imposte per un numero limitato di soggetti che investono nel turismo montano. Ciò ha aperto concrete opportunità, in particolare per gli investitori con progetti di piccole e medie dimensioni rivolti alle aree rurali.

Energia rinnovabile

È il settore in più rapida crescita. L’Albania ha varato programmi competitivi per i parchi solari ed eolici. L’interesse degli investitori internazionali è evidente. La capacità amministrativa necessaria per gestire progetti strategici rimane tuttavia un punto interrogativo.

Tecnologia e servizi informatici

Stanno suscitando un interesse sempre maggiore, grazie ai bassi costi del lavoro e agli incentivi fiscali riservati alle aziende tecnologiche. Per trasformare questo interesse in investimenti consistenti, è necessario potenziare le capacità accademiche. Sono inoltre necessari spazi dedicati allo sviluppo tecnologico.

Il ruolo dei trattati fiscali

La rete di accordi per evitare la doppia imposizione è uno degli strumenti più concreti a sostegno degli investitori stranieri. L’Albania li ha firmati e ratificati. circa 40 accordi di questo tipo con diversi paesi. Tra questi figurano l’Italia, la Grecia, la Germania, la Turchia, la Francia, l’Austria e i Paesi Bassi, oltre a molti altri paesi dell’Unione europea, dell’Asia e del Medio Oriente.

Tali accordi possono prevedere una riduzione delle aliquote di ritenuta alla fonte su dividendi, interessi e commissioni rispetto alle aliquote standard albanesi. Consentono inoltre una ripartizione più chiara del diritto di imposizione tra lo Stato albanese e lo Stato di origine dell’investitore. L’entità esatta della riduzione varia da trattato a trattato. È opportuno verificarla sempre nel testo dello strumento pertinente, anziché darla per scontata.

A partire da gennaio 2026, le procedure di richiesta saranno gradualmente trasferite in formato elettronico. La normativa deriva dalla Direttiva n. 15 dell’8 luglio 2025. Ogni investitore è tenuto a presentare la documentazione di supporto alla Direzione Generale delle Imposte. Il termine è entro l’anno solare successivo a quello in cui sono state effettuate le operazioni.

Cosa cambierà entro la fine del 2026?

Il quadro normativo in materia di investimenti esteri sta subendo il cambiamento più significativo dal 1993. Al 5 ottobre 2026, nessuna delle seguenti modifiche è stata ancora approvata dal Parlamento. Si tratta di progetti in fase di elaborazione, non di norme in vigore.

La nuova legge unificata sugli investimenti

L'attuale legge sugli investimenti strategici è in vigore fino al 31 dicembre 2026. Secondo quanto annunciato ufficialmente per il 2026, non sarà prorogata. Il governo sta preparando una nuova legge unificata. Essa disciplinerà sia gli investimenti nazionali che quelli esteri nell’ambito di un unico quadro giuridico. Ciò elimina lo storico vantaggio speciale di cui godevano gli investitori stranieri e mira a garantire parità di trattamento per tutti. Ad oggi, il disegno di legge rimane in fase di consultazione, senza una data ufficiale di approvazione.

Il diritto di proprietà fondiaria

La legge del 1993 non concede agli investitori stranieri il diritto di possedere terreni in Albania. Ciò ha rappresentato un vero e proprio ostacolo, in particolare nei settori dell’agricoltura e del turismo. Il nuovo progetto di legge mira ad affrontare la questione, consentendo gli acquisti, pur con alcune restrizioni, in settori sensibili. Il testo definitivo non è ancora stato reso pubblico nella sua versione approvata.

Controllo degli investimenti nei settori critici

Parallelamente alla liberalizzazione mirata, il nuovo progetto di legge prevede un meccanismo di controllo. Esso riguarda gli investimenti esteri in settori strategici quali l’energia, i trasporti e le reti digitali, nonché le tecnologie a duplice uso. Tali investimenti saranno sottoposti a un processo di valutazione da parte dello Stato. Si tratta di una prassi consolidata nei paesi dell’Unione europea, volta a tutelare gli interessi nazionali senza ostacolare investimenti di valore.

Perché è importante agire subito

Il periodo che intercorre tra la stesura di una nuova legge e la sua entrata in vigore è solitamente quello caratterizzato dalla maggiore incertezza. Gli investitori che agiscono fin da ora hanno il vantaggio di poter strutturare i propri investimenti secondo il quadro normativo vigente. Allo stesso tempo, possono tenere sotto controllo eventuali cambiamenti in corso.

Per gli investitori stranieri già attivi in Albania, questo è un buon momento per rivedere la struttura fiscale e giuridica della propria società. Le modifiche legislative possono offrire nuove opportunità, ma possono anche comportare ulteriori obblighi se non vengono pianificate in anticipo. Ciò vale in particolare per chi possiede beni immobili, ha stipulato contratti di servizio con partner stranieri o ha in programma un’espansione.

Domande frequenti

Cosa garantisce la legislazione albanese agli investitori stranieri?

La legge n. 7764/1993 garantisce parità di trattamento rispetto agli investitori nazionali. Essa garantisce protezione contro l'espropriazione ingiustificata e il diritto di trasferire liberamente capitali e utili all'estero. L'investitore straniero ha inoltre accesso all'arbitrato internazionale in caso di controversia con lo Stato.

Uno straniero può acquistare un immobile in Albania?

In base alla normativa vigente, gli investitori stranieri non hanno il diritto di possedere terreni. Il nuovo progetto di legge, ancora in fase di consultazione al 5 ottobre 2026, prevede la modifica di tale disposizione. Il progetto comporterà alcune restrizioni in settori sensibili, ma non è stata resa nota alcuna data di approvazione.

Quali settori offrono incentivi fiscali agli investitori stranieri?

I settori principali sono il turismo, le energie rinnovabili e la tecnologia. Il pacchetto di leggi per le aree montane prevede un’esenzione fiscale fino a dieci anni da determinate imposte per gli investimenti nel turismo montano. Gli incentivi variano a seconda del settore e dell’entità dell’investimento e vengono valutati caso per caso.

È necessario rivolgersi a un commercialista locale se si costituisce una società in qualità di straniero?

Sì. Ogni società registrata in Albania è tenuta per legge a tenere la contabilità in conformità con gli standard nazionali. È inoltre obbligata a presentare dichiarazioni fiscali periodiche, indipendentemente dalla nazionalità dei proprietari. La presenza di un consulente locale aiuta a evitare sanzioni e fraintendimenti riguardo alle scadenze.

In che modo viene attuato l'accordo fiscale tra i due paesi?

Il contribuente deve presentare la documentazione giustificativa alla Direzione Generale delle Imposte. Il termine è entro l'anno solare successivo a quello in cui sono state effettuate le operazioni. A partire da gennaio 2026, le procedure saranno gradualmente trasferite in formato elettronico, in conformità con l'Istruzione n. 15 dell'8 luglio 2025.