L'Albania è rimasta per anni un Paese con un grande potenziale in termini di investimenti esteri, ma tale potenziale è stato sfruttato solo in parte. In questo articolo analizzeremo più da vicino le principali tendenze relative agli investimenti esteri in Albania. La legge del 1993, che rimane il principale documento giuridico in questo ambito, è stato redatto in circostanze del tutto diverse da quelle odierne. Molti investitori stranieri si ritrovano intrappolati in un sistema che offre garanzie sulla carta, ma ostacoli concreti nella pratica.
Entro il 2026, il quadro sta cambiando. Il governo albanese ha avviato l’elaborazione di una nuova legge unificata sugli investimenti, che dovrebbe sostituire sia la legge del 1993 sia la legge sugli investimenti strategici, la cui validità scade il 31 dicembre 2026. Le modifiche proposte includono la possibilità per gli stranieri di acquistare terreni, la parità di trattamento tra investitori nazionali ed esteri e meccanismi di controllo per gli investimenti in settori critici.
Questo articolo illustra cosa garantisce l'attuale quadro normativo, in quali ambiti esso sia in contrasto con la realtà, quali siano i settori più attraenti per gli investitori, il ruolo dei trattati fiscali e, in particolare, quali cambiamenti comporti la nuova riforma.
Le garanzie previste dalla normativa vigente
Diritto N. 7764, del 2 novembre 1993, “Sugli investimenti esteri” È breve ma concettualmente chiaro. Consente gli investimenti esteri senza alcuna autorizzazione preventiva e pone l'investitore straniero su un piano di parità con quello nazionale.
All’investitore straniero sono garantiti tre diritti fondamentali. Il primo è la tutela contro l’espropriazione senza un indennizzo equo e immediato, calcolato al valore di mercato e trasferibile in valuta convertibile. Il secondo è il diritto di trasferire all’estero tutti gli utili e il capitale investito. Il terzo è il diritto di ricorrere all’arbitrato internazionale in caso di controversia con le autorità albanesi, compreso il Centro. Centro internazionale per la risoluzione delle controversie in materia di investimenti a Washington.
La legge riconosce inoltre all'investitore straniero il diritto di assumere cittadini stranieri, di possedere beni mobili, di beneficiare della tutela della proprietà intellettuale e di svolgere qualsiasi attività economica consentita dalla legislazione albanese.
Il punto di forza della legge rimane la disposizione relativa all’arbitrato internazionale. Ciò garantisce all’investitore un’autentica neutralità in caso di controversia con lo Stato, cosa rara nelle legislazioni nazionali dei paesi in via di sviluppo e uno dei motivi principali per cui molti investitori continuano a godere di una protezione formale anche ai sensi della vecchia legge.
Quando la legge si scontra con la realtà
Sebbene sulla carta la legge appaia liberale e favorevole, nella pratica emerge un quadro ben diverso. Gli investitori incontrano difficoltà fin dal primo momento della registrazione.
Le procedure burocratiche sono lunghe e non standardizzate. Le istituzioni statali non comunicano tra loro in tempo reale. Un investitore che richieda un permesso di costruzione potrebbe incontrare ostacoli da parte del comune a causa di un documento che la QKB ha accettato senza alcun problema.
L’incertezza fiscale rappresenta un altro ostacolo significativo. La legge sugli investimenti non affronta gli aspetti fiscali, ma questi influenzano direttamente il processo decisionale dell’investitore. Gli incentivi fiscali per settori quali l’IT, il turismo o le energie rinnovabili sono spesso concessi per periodi limitati e non sono garantiti a lungo termine. Le frequenti modifiche alla legislazione fiscale e le interpretazioni contraddittorie da parte dell’autorità fiscale creano una reale incertezza.
Non esiste inoltre una struttura dedicata al monitoraggio e alla facilitazione degli investimenti. L’Albania non dispone di uno sportello unico operativo per gli investitori stranieri e nessuna istituzione si assume la responsabilità di supervisionare un progetto di investimento dall’inizio alla fine. Gli investitori vengono sballottati da un ufficio all’altro, costretti a presentare più volte gli stessi documenti, che vengono gestiti in modo diverso a seconda dei comuni.
Se sei un investitore straniero o stai valutando la possibilità di avviare un'attività in Albania, possiamo aiutarti a districarti tra le procedure, dalla registrazione alla presentazione dei documenti. La prima consulenza è gratuita.
Settori in cui gli investitori sono più attivi
Turismo
Rimane il settore più importante. Gli investimenti stranieri si sono concentrati principalmente nelle strutture ricettive nel sud del Paese, nelle aree protette e nelle città storiche come Gjirokastra e Berati. I vantaggi sono rappresentati dai prezzi immobiliari ancora competitivi e dal notevole potenziale di sviluppo. Il problema principale risiede nelle infrastrutture carenti, nella precarietà dei titoli di proprietà e nei ritardi nell’ottenimento delle autorizzazioni ambientali.
La nuova legge sulle montagne, entrata in vigore nel periodo 2025–2026, prevede dieci anni di esenzione fiscale per gli investimenti nel turismo montano. Ciò ha aperto concrete opportunità, in particolare per gli investitori con progetti di piccole e medie dimensioni rivolti alle aree rurali.
Energia rinnovabile
È il settore in più rapida crescita. L’Albania ha varato programmi competitivi per i parchi solari ed eolici. L’interesse degli investitori internazionali è evidente, mentre la capacità amministrativa di gestire progetti strategici rimane una questione aperta.
Tecnologia e servizi informatici
Stanno suscitando un interesse crescente grazie ai bassi costi del lavoro e agli incentivi fiscali riservati alle aziende tecnologiche. Per trasformare questo interesse in investimenti concreti, è necessario potenziare le capacità accademiche e creare spazi dedicati allo sviluppo tecnologico.
Il ruolo dei trattati fiscali
La rete di accordi per evitare la doppia imposizione è uno degli strumenti più concreti a sostegno degli investitori stranieri. L’Albania li ha firmati e ratificati. oltre 43 accordi di questo tipo con diversi paesi, tra cui Italia, Grecia, Germania, Turchia, Francia, Austria, Paesi Bassi e molti altri paesi dell’Unione Europea, dell’Asia e del Medio Oriente.
Tali accordi riducono le aliquote delle ritenute alla fonte su dividendi, interessi e servizi e consentono una ripartizione più equa degli oneri fiscali tra lo Stato albanese e il Paese di origine dell'investitore.
Ad esempio, un’azienda italiana con una filiale in Albania che distribuisce gli utili alla propria società madre, ai sensi dell’accordo bilaterale, paga una ritenuta alla fonte del 51 per cento anziché l’8 per cento standard. Ciò incide direttamente sulla redditività dell’investimento.
A partire da gennaio 2026, le procedure per l'applicazione degli accordi saranno gradualmente trasferite in formato elettronico, in conformità con Istruzione n. 15, dell'8 luglio 2025. Ogni investitore è tenuto a presentare la documentazione giustificativa alla Direzione Generale delle Imposte entro l'anno solare successivo a quello in cui sono state effettuate le operazioni.
Cosa cambierà nel 2026?
Questa è la parte più importante dell’articolo. Il quadro normativo in materia di investimenti esteri sta subendo il cambiamento più significativo dal 1993.
La nuova legge unificata sugli investimenti
L'attuale legge sugli investimenti strategici, adottata nel 2015 con validità triennale e più volte prorogata, scadrà definitivamente il 31 dicembre 2026. Il governo ha deciso di non prorogarla ulteriormente, ma di elaborare una nuova legge unificata. Tale legge disciplinerà sia gli investimenti nazionali che quelli esteri sotto lo stesso quadro giuridico, eliminando lo storico vantaggio speciale di cui godevano gli investitori stranieri e garantendo parità di trattamento per tutti.
Il diritto di proprietà fondiaria
Il nuovo progetto di legge prevede una modifica con un impatto pratico significativo. La legge del 1993 non concede agli investitori stranieri il diritto di possedere terreni sul territorio albanese. Ciò ha rappresentato un vero e proprio ostacolo, in particolare nei settori dell’agricoltura e del turismo. La nuova legge dovrebbe risolvere la questione consentendo agli stranieri di acquistare terreni, fatte salve alcune restrizioni nei settori sensibili.
Controllo degli investimenti nei settori critici
Parallelamente alla liberalizzazione, la nuova legge prevede un meccanismo di controllo degli investimenti esteri nei settori strategici. Gli investimenti che riguardano infrastrutture pubbliche critiche quali l’energia, i trasporti e le reti digitali, oppure le tecnologie a duplice uso, saranno soggetti a un processo di valutazione da parte dello Stato. Si tratta di una prassi standard dell’UE volta a tutelare gli interessi nazionali senza ostacolare investimenti di valore.
Perché è importante agire subito
Il periodo che intercorre tra la stesura di una nuova legge e la sua piena entrata in vigore è solitamente quello più incerto. Gli investitori che agiscono ora hanno il vantaggio di poter strutturare i propri investimenti nell’ambito del quadro normativo attuale, monitorando al contempo i cambiamenti.
Per gli investitori stranieri già attivi in Albania, questo è un buon momento per rivedere la struttura fiscale e giuridica della propria società. Se possedete beni immobili, avete contratti di servizio con partner stranieri o piani di espansione, le modifiche legislative potrebbero offrire nuove opportunità, ma anche comportare ulteriori obblighi se non vengono pianificate per tempo.
Domande frequenti
Cosa garantisce la legislazione albanese agli investitori stranieri?
Legge n. 7764/1993 garantisce la parità di trattamento rispetto agli investitori nazionali, la tutela contro l'espropriazione ingiustificata, il diritto di trasferire liberamente gli utili all'estero e l'accesso all'arbitrato internazionale in caso di controversia con lo Stato.
Uno straniero può acquistare un immobile in Albania?
In base alla normativa vigente, gli investitori stranieri non hanno il diritto di possedere terreni. Il nuovo progetto di legge, che dovrebbe entrare in vigore dopo il dicembre 2026, prevede la modifica di tale disposizione e l’autorizzazione all’acquisto, fatte salve alcune restrizioni, in settori sensibili.
Quali settori offrono incentivi fiscali agli investitori stranieri?
I settori principali sono l'informatica e la tecnologia, le energie rinnovabili e il turismo. La nuova legge sulle montagne Offre dieci anni di investimenti esenti da imposte nel settore del turismo montano. Gli incentivi variano a seconda del settore e dell'entità dell'investimento.
È necessario rivolgersi a un commercialista locale se si costituisce una società in qualità di straniero?
Sì. Ogni società registrata in Albania è tenuta per legge a tenere la contabilità in conformità con gli standard nazionali e a presentare dichiarazioni fiscali periodiche, indipendentemente dalla nazionalità dei propri titolari. La presenza di un consulente locale è fondamentale per evitare sanzioni e fraintendimenti.
In che modo viene attuato l'accordo fiscale tra i due paesi?
Il contribuente deve presentare la documentazione giustificativa alla Direzione Generale delle Imposte entro l'anno solare successivo a quello in cui sono state effettuate le operazioni. A partire da gennaio 2026, le procedure saranno gradualmente trasferite in formato elettronico, in conformità con Istruzione n. 15, dell'8 luglio 2025.