Quando un'impresa paga l'affitto a un individuo, la legge albanese sull'imposta sul reddito impone al locatario l'obbligo di applicare una ritenuta alla fonte del 15% sul canone e di versarla mensilmente all'amministrazione fiscale. Il locatore individuale riceve l'importo netto. L'impresa dichiara l'imposta e la versa come parte dei propri obblighi fiscali.
Tale obbligo non dipende dalle dimensioni dell'impresa, né dal tipo di immobile. Dipende esclusivamente dallo status del locatore. Se il locatore è un individuo, l'impresa ha l'obbligo. Se si tratta di una società commerciale, l'obbligo non sussiste.
Questo articolo spiega quando sorge l'obbligo, come viene calcolata l'imposta, cosa deve contenere il contratto di locazione, come viene effettuata la dichiarazione mensile e cosa accade in caso di mancato rispetto dei termini.
Quadro giuridico
L'obbligo di applicare la ritenuta alla fonte sui pagamenti dei canoni di locazione a favore di individui è regolato dalla Legge n. 29/2023 "Sull'imposta sul reddito", entrata pienamente in vigore dal gennaio 2024. Questa legge ha modificato e consolidato l'intero quadro dell'imposta sul reddito, inclusi gli obblighi dei sostituti d'imposta per la ritenuta alla fonte.
Sui redditi da locazione si applica un'aliquota della ritenuta alla fonte pari al 15%. Tale aliquota si applica sul valore lordo dell'affitto, ovvero prima di qualsiasi detrazione.
I prezzi minimi di locazione ai fini fiscali sono stabiliti dalla Delibera del Consiglio dei Ministri n. 469 del 03.06.2015. Tale provvedimento definisce il prezzo minimo mensile per ogni tipologia di immobile e zona, non consentendo che il contratto di locazione preveda un valore inferiore a tale minimo.
Quando sorge l'obbligo
Quando il locatario è un'impresa e il locatore è un individuo, l'impresa ha l'obbligo di trattenere il 15% dell'affitto e di versarlo mensilmente all'amministrazione fiscale. Il locatore riceve l'importo netto.
Tale obbligo varia in base allo status delle parti contrattuali.
Qualora il locatore sia una società commerciale (sh.p.k. o sh.a.), la ritenuta alla fonte non si applica. La società locatrice emette una regolare fattura fiscale e assolve l'imposta nell'ambito della propria dichiarazione annuale.
Se entrambe le parti sono individui, il locatario non applica alcuna ritenuta. Il locatore individuale include tali redditi nella propria dichiarazione annuale personale e paga l'imposta sull'ammontare totale.
E se l'immobile fosse di vostra proprietà?
Due situazioni che sembrano simili vengono trattate in modo completamente diverso.
Se siete registrati come ditta individuale (person fizik tregtar) ed esercitate l'attività in un immobile di vostra proprietà, non sussiste alcuna operazione di locazione. La medesima regola si applica se l'immobile appartiene a un membro del nucleo familiare risultante dallo stesso certificato di famiglia. In entrambi i casi, non sorge né il canone né l'obbligo fiscale.
La situazione cambia sostanzialmente quando l'attività è registrata come società. Se l'immobile personale dell'amministratore o del socio viene messo a disposizione della società, l'obbligo fiscale sorge indipendentemente dal pagamento effettivo di un canone. Anche qualora la società utilizzi l'immobile a titolo gratuito, la legge lo considera come una locazione al valore minimo stabilito dai prezzi di riferimento del Consiglio dei Ministri. La ritenuta deve essere comunque versata.
Come viene calcolata l'imposta
L'imposta viene calcolata come il 15% del valore lordo del canone pattuito nel contratto.
Il valore del canone non può essere inferiore al prezzo minimo stabilito dalla Delibera n. 469/2015. Il prezzo minimo mensile per ogni m² di superficie è calcolato come lo 0,3% del prezzo di vendita al m² dell'edificio. Tale valore varia in base alla tipologia di immobile e alla zona geografica.
Per uffici e magazzini, il prezzo minimo mensile al m² è pari al prezzo minimo degli appartamenti residenziali della zona. Per i negozi di beni e servizi, il prezzo minimo è raddoppiato. Poiché il contratto non può indicare un valore inferiore al minimo, l'imposta viene sempre calcolata sul valore contrattuale.
Esempi
Ufficio di 50 m² a Tirana, canone contrattuale 60.000 LEK al mese.
Imposta: 60.000 × 15% = 9.000 LEK.
Il locatore riceve: 51.000 LEK.Magazzino di 43.6 m². Prezzo minimo secondo Delibera n. 469/2015: 27.900 LEK al mese.
Imposta: 27.900 × 15% = 4.185 LEK.
Il locatore riceve: 23.715 LEK.Negozio di 30 m² a Tirana, canone 80.000 LEK al mese.
Imposta: 80.000 × 15% = 12.000 LEK.
Il locatore riceve: 68.000 LEK.
Cosa deve contenere il contratto di locazione
Il contratto di locazione deve identificare chiaramente entrambe le parti, specificare l'indirizzo dell'immobile, la superficie in m² e il valore mensile del canone. Il valore dell'affitto non può essere inferiore al minimo stabilito dalla Delibera n. 469/2015.
La sezione fiscale del contratto deve specificare il valore lordo del canone, l'imposta calcolata come il 15% del valore lordo, l'importo netto spettante al locatore, i termini e le modalità della dichiarazione fiscale e gli obblighi delle parti relativi alla documentazione del pagamento
È necessaria l'autenticazione notarile?
Un contratto in forma scritta semplice è legalmente valido se la durata della locazione non supera un anno. La forma notarile è obbligatoria per contratti di durata superiore a un anno. I notai trasmettono mensilmente all'amministrazione fiscale l'elenco dei contratti autenticati. Il contratto notarile crea automaticamente una traccia presso la Direzione Regionale delle Imposte.
Scarica un esempio di contratto di locazione
Come si effettua la dichiarazione mensile
L'impresa dichiara e versa mensilmente la ritenuta d'acconto sull'affitto, senza eccezioni. La scadenza è il giorno 20 del mese successivo. L'affitto di maggio viene dichiarato e versato entro il 20 giugno.
La dichiarazione avviene tramite la piattaforma elettronica della Direzione Generale delle Imposte. La sezione relativa ai pagamenti verso individui richiede l'inserimento del numero di identificazione personale del locatore, nome e cognome, data del pagamento, valore lordo del canone e imposta calcolata.
In presenza di due locatori individuali, va compilata una riga analitica per ciascuno.
In assenza di pagamenti nello specifico mese
La dichiarazione va presentata anche se non sono stati effettuati pagamenti in quel mese. La mancata presentazione è considerata un ritardo e genera una sanzione automatica, indipendentemente dalla motivazione.
Copia della dichiarazione per il locatore
Dopo la presentazione, l'impresa invia al locatore individuale copia del modulo. Con le modifiche apportate dalla Legge n. 29/2023, i dati dichiarati vengono integrati automaticamente nella dichiarazione annuale personale del locatore. L'amministrazione fiscale ha ora piena visibilità su entrambi i lati dell'operazione.
L'integrazione funziona correttamente solo se il numero di identificazione e il nome del locatore sono inseriti esattamente. Dati errati interrompono il collegamento automatico, creando problematiche risolvibili solo tramite richiesta formale.
Punti fondamentali da notare
Il locatore chiede di pagare l'imposta autonomamente]
Questo accordo capita spesso: il locatore individuale chiede l'intero canone dichiarando di voler provvedere autonomamente all'imposta. Tale accordo privato non ha alcun effetto nei confronti dell'amministrazione fiscale.
La legge è chiara: l'impresa locataria è l'unica responsabile legale della ritenuta e del versamento. Se l'imposta non viene pagata, le sanzioni e gli interessi ricadono sull'impresa, non sull'individuo. L'accordo privato tra le parti non trasferisce tale responsabilità.
Se il locatore non risiede in Albania
Qualora il locatore individuale abbia residenza fiscale fuori dall'Albania, la ritenuta del 15% viene comunque applicata. Tuttavia, se l'Albania ha stipulato una convenzione contro le doppie imposizioni con lo Stato di residenza del locatore, l'aliquota potrebbe differire o essere pari a zero.
L'Albania ha tali accordi con oltre 40 Stati, tra cui Italia, Germania, Grecia, Turchia, Austria e Francia. Per applicare l'aliquota ridotta, il locatore deve presentare il certificato ufficiale di residenza fiscale del proprio Paese. In assenza di tale documento, si applica inderogabilmente l'aliquota del 15%.
Ogni volta che si verifica un cambiamento fiscale o finanziario che riguarda la tua attività, ti avvisiamo immediatamente via e-mail fornendoti una spiegazione chiara.
Invia notifiche gratuitamenteScadenze e sanzioni
Il ritardo o la mancata dichiarazione comportano sanzioni ai sensi della Legge n. 9920/2008 "Sulle procedure fiscali" e interessi sull'imposta non pagata, calcolati in base al tasso di interesse ufficiale per ogni giorno di ritardo.
Un'impresa che non ha applicato la ritenuta sull'affitto per 24 mesi, per un valore di 4.185 LEK al mese, ha accumulato 100.440 LEK di imposta base. Con l'aggiunta di interessi e sanzioni, il totale supera abbondantemente i 130.000 LEK per un singolo contratto di locazione
L'impresa che regolarizza la situazione presentando dichiarazioni integrative prima di un controllo fiscale paga l'imposta dovuta e gli interessi, ma spesso evita la sanzione piena. L'impresa che regolarizza dopo il controllo si ritrova invece con la piena esposizione debitoria.
Perché è importante agire correttamente
La ritenuta alla fonte sulla locazione è uno di quegli obblighi mensili che l'amministrazione fiscale verifica con facilità. Il contratto di locazione esiste come documento formale. I notai inviano report mensili. La nuova integrazione con la dichiarazione annuale individuale rende l'operazione trasparente per entrambe le parti.
Quando un consulente contabile esterno gestisce questo obbligo, la dichiarazione viene presentata ogni mese entro i termini, i dati del locatore sono compilati correttamente e non si accumulano interessi per oneri che potrebbero essere facilmente evitati.
Domande frequenti
Dobbiamo applicare la ritenuta se il locatore è un'impresa
No. L'obbligo sorge solo quando il locatore è un individuo. Quando il locatore è un'impresa (ditta individuale o società commerciale), la ritenuta alla fonte sulla locazione non si applica.
Cosa succede se abbiamo pagato l'affitto senza applicare la ritenuta per anni?
La situazione può essere regolarizzata presentando dichiarazioni integrative e pagando l'imposta non versata insieme agli interessi maturati. Agire prima di un controllo fiscale riduce significativamente il costo totale.
La ritenuta si applica anche al noleggio di veicoli?
Sì, se il locatore del veicolo è un individuo. La legge prevede l'imposta per ogni tipo di locazione verso un individuo, non solo per gli immobili.
Se l'affitto viene pagato ogni 6 mesi, come si dichiara?
L'imposta viene trattenuta e dichiarata nel mese del pagamento, sull'importo totale versato. Se avete pagato 6 mesi di affitto a gennaio, l'imposta viene calcolata sull'intera somma e dichiarata entro il 20 febbraio.
Il locatore richiede una certificazione dell'imposta pagata. Come possiamo fornirla?
Il modulo di dichiarazione non funge da certificazione ufficiale senza la convalida dell'autorità fiscale competente. La certificazione deve essere richiesta tramite istanza formale presso la Direzione Regionale delle Imposte.
Come fa il locatore a sapere se l'imposta è stata pagata correttamente?
Con le modifiche della Legge n. 29/2023, i dati dichiarati dall'impresa vengono integrati automaticamente nella dichiarazione annuale individuale del locatore. Quest'ultimo può verificarlo direttamente nel proprio account elettronico.