Qualche giorno fa l'Amministrazione fiscale ha pubblicato Piano settoriale per il turismo 2026. Non si tratta di una semplice comunicazione di routine. È il primo documento di questo tipo a integrare l'intelligenza artificiale, il monitoraggio automatizzato di piattaforme come Booking e Airbnb e sistemi di allarme in caso di discrepanze tra l'attività effettiva e quella dichiarata.
Questo piano riguarda tre categorie di soggetti. Le persone fisiche che affittano immobili tramite piattaforme online e non hanno dichiarato tali redditi personali nel sistema DIVA. Le imprese che applicano un'aliquota IVA errata, spesso senza rendersi conto dell'errore. E gli operatori che hanno dichiarato cifre di fatturato non corrispondenti ai prezzi e alla capienza pubblicamente indicati.
La stagione turistica è iniziata. La prima fase dei controlli è già partita. In questo blog ti spieghiamo cosa viene controllato, come funziona il nuovo sistema e cosa puoi fare se ti senti a rischio.
Che cos'è il Piano per il settore turistico 2026 e cosa è cambiato quest'anno?
L'Amministrazione fiscale approva ogni anno un piano settoriale per il turismo. Il Piano 2025 Si è concentrato principalmente sul sensibilizzare i soggetti riguardo a Decreto governativo n. 160/2025 e la dichiarazione delle capacità. Il piano 2026 va ben oltre e introduce diversi nuovi strumenti.
L'intelligenza artificiale come strumento di controllo. Il sistema analizza le foto delle attività commerciali presenti su Google Maps e verifica se le fatture visibili in esse contengono il codice QR, il numero di serie della fattura e il numero di identificazione fiscale dell'operazione, i tre elementi che ne confermano la fiscalizzazione.
Monitoraggio settimanale automatizzato. Il sistema CPCM (il portale centrale per il monitoraggio e la gestione dei contribuenti nel sottosistema delle transazioni in contanti) confronta ogni settimana i dati delle fatture fiscalizzate con le dichiarazioni IVA. Qualsiasi discrepanza attiva un allarme automatico e classifica il contribuente in base al suo livello di rischio. La classificazione viene effettuata anche per fasce orarie; l’analisi del fatturato su base oraria identifica le imprese con attività effettiva ma senza fatture nelle ore di punta.
Booking e Airbnb come fonte di dati fiscali. I prezzi, le capacità, le valutazioni e i commenti riportati sulle piattaforme vengono confrontati con il fatturato dichiarato. Il sistema calcola il fatturato stimato e lo confronta con il dato dichiarato. Qualsiasi discrepanza dà luogo a una valutazione alternativa.
Il turismo alternativo come nuovo territorio. Per la prima volta sono stati esplicitamente presi di mira le guide alpine, i rifugi, i campeggi, gli agriturismi e gli operatori culturali. Molti di loro operano in modo del tutto informale.
Termine ultimo per la presentazione delle proposte: 30 maggio 2026. Diritto N. 79/2025 Tutte le strutture ricettive sono tenute a dotarsi di un terminale POS entro il 30 maggio 2026. La scadenza è ormai molto vicina.
Chi è il bersaglio?
Il Piano 2026 Definisce sette criteri di selezione. È sufficiente soddisfare anche solo uno di essi per essere inseriti nell'elenco di monitoraggio.
I criteri sono:
- codice di attività REV 2 nei gruppi I5510–I5630 (alberghi, pensioni, appartamenti, agriturismi, bar e ristoranti, fast food, locali notturni);
- iscrizione presso il Ministero del Turismo;
- attività documentata nel periodo 2025-2026, indipendentemente dallo status (attivo o passivo);
- nuove immatricolazioni nel corso del 2026;
- presenza verificabile tramite Booking.com o Airbnb;
- Contratto con AKB per la stazione balneare;
- e ricevere finanziamenti dall'AZHBR.
E un'altra novità. Qualsiasi azienda che abbia ricevuto contributi o sovvenzioni per l'agriturismo viene automaticamente inclusa nella popolazione di riferimento, anche se non ha ancora avviato a pieno titolo l'attività soggetta a imposta.
Inoltre, i soggetti con lo status passivo I contribuenti con inserzioni attive sulle piattaforme sono classificati come soggetti ad alto rischio. Il passaggio al registro passivo non nasconde la loro presenza digitale.
I tre temi principali
Il soggetto che utilizza Airbnb e l'obbligo DIVA
Articolo 15 della legge N. 29/2023 “Sull'imposta sul reddito” I redditi derivanti dalla locazione di beni immobili non derivanti da attività commerciale sono classificati come redditi delle persone fisiche. L'aliquota fiscale è pari al 15% dell'importo netto percepito, al netto della commissione trattenuta dalla piattaforma. La dichiarazione va presentata annualmente tramite DIVA fino al 31 marzo dell'anno successivo.
La legge non consente la deduzione delle spese relative a questa categoria. I costi di pulizia, ristrutturazione e fornitura non sono deducibili dalla base imponibile. Il reddito netto percepito è soggetto a tassazione.
La soglia di dichiarazione è fissata a 50.000 LEK di reddito non dichiarato all'anno. Anche due settimane di affitto stagionale possono superarla. L'amministrazione fiscale sta incrociando i dati relativi alle commissioni versate dalle piattaforme con le dichiarazioni presentate nel sistema DIVA, al fine di individuare i redditi non dichiarati.
Partita IVA 6%
L'aliquota IVA ridotta del 6% sui servizi di alloggio non dipende dal tipo di impresa o dal codice di attività. Dipende dal certificato rilasciato dal Ministero del Turismo che classifica la struttura come struttura ricettiva. In assenza di tale certificato, la tariffa obbligatoria è 20%. La certificazione non riguarda il soggetto, bensì l'oggetto che funge da struttura ricettiva.
Questo errore è molto comune. Molte aziende sono state registrate come albergo oppure turismo Alla QKB ritengono che la norma 6% si applichi automaticamente. Non è così. La certificazione richiede una procedura distinta, la presentazione di documentazione tecnica e un sopralluogo da parte del Ministero del Turismo. Il processo richiede in media da alcune settimane a due mesi.
Il piano 2026 indica espressamente l'applicazione dell'aliquota IVA 6% senza certificazione come comportamento ad alto rischio. Ciò significa che i soggetti privi di certificato sono già considerati problematici.
Inoltre, anche se la struttura è in possesso di un certificato di ricettività, i servizi di bar e ristorante al suo interno sono sempre soggetti all'aliquota del 20%. L'aliquota del 6% si applica esclusivamente alla fornitura di alloggio e ai servizi di ricettività diretti, e non a nessun altro servizio offerto all'interno della struttura.
Discrepanza
Articolo 72 della legge N. 9920/2008 “Sulle procedure fiscali” Autorizza l'amministrazione fiscale a calcolare l'imposta dovuta sulla base di dati indiretti, tra cui i prezzi di mercato, le capacità dichiarate e le informazioni fornite da terzi.
Booking e Airbnb sono soggetti terzi ai sensi della legge. Quando il fatturato dichiarato non corrisponde ai prezzi e alla capienza indicati, le autorità fiscali calcolano il fatturato stimato e procedono a un accertamento sostitutivo. A questo punto, l'onere della prova ricade sull'azienda. È questa che deve dimostrare che il proprio tasso di occupazione era inferiore, non l'autorità fiscale.
Tre casi pratici
Ogni caso illustra una situazione diversa. Molti lettori si riconosceranno in uno di essi.
La persona con due gomme a terra
Besnik possiede due monolocali a Saranda. Li ha acquistati qualche anno fa come investimento e li ha messi in affitto su Airbnb a partire dalla stagione 2022. Pensava che questi introiti sarebbero arrivati dall'immobile come qualsiasi altro affitto e non ha fatto nulla.
Non ha avviato un'attività. Non ha effettuato un test NIPT. Non ha completato alcun test DIVA.
Guadagni in tre anni: 2 monolocali × 80 € a notte × 20 notti al mese × 5 mesi = 16.000 € all'anno. In tre anni: 48.000 € guadagnati.
Cosa prevede la legge:
Base imponibile al netto della commissione di Airbnb (circa l'81%): 44.160 €, pari a circa 4.990.000 LEK.
Imposta: 15% × 4.990.000 LEK = 748.500 LEK.
Sanzione per evasione fiscale ai sensi dell'articolo 116 della legge di procedura tributaria: 1001 TP3T dell'imposta non dichiarata = 748.500 LEK in più.
Interessi di mora ai sensi dell'articolo 76: circa 0,061 TP3T al giorno maturati nel corso del triennio = circa 190.000 LEK.
Esposizione totale: circa 1.687.000 LEK, pari a circa 14.900 EUR.
Dei 48.000 euro incassati, quasi un euro su tre è dovuto allo Stato a titolo di imposte arretrate, sanzioni e interessi. E questo calcolo si basa esclusivamente sui dati DIVA. Se il volume e la frequenza degli affitti sono considerati un'attività commerciale, si applicano ulteriori obblighi fiscali e IVA.
Il termine di prescrizione previsto dall'articolo 73 del Codice di procedura tributaria è di cinque anni. Le autorità fiscali possono ora procedere alla verifica del periodo 2020-2024.
Fattura IVA n. 6% senza certificato
Arjana gestisce una pensione di otto camere a Himarë. È registrata presso l'amministrazione fiscale, emette fatture elettroniche e presenta ogni mese la dichiarazione IVA. Ritiene di essere perfettamente in regola.
Ma non è mai stata sottoposta alla procedura di certificazione in quanto struttura ricettiva dipendente dal Ministero del Turismo. Applica la tariffa 6% a tutti i servizi di alloggio.
Situazione fiscale:
Fatturato annuo: 12.000.000 LEK.
IVA versata all'aliquota 6%: 720.000 LEK all'anno.
IVA obbligatoria senza certificato di alloggio, codice 20%: 2.400.000 LEK all'anno.
Differenza annuale non pagata: 1.680.000 LEK.
Per due anni:
IVA non versata: 3.360.000 LEK. Sanzione per evasione ai sensi della normativa 100%: ulteriori 3.360.000 LEK. Interessi maturati: circa 430.000 LEK.
Esposizione complessiva: circa 7.150.000 LEK, pari a circa 63.300 EUR, derivante esclusivamente dall'applicazione di un'aliquota IVA errata.
Arjana ha effettuato pagamenti con regolarità. Ci sono le fatture, c'è un sistema. Il problema è che ha applicato un tasso errato, e la differenza tra i tassi 6% e 20%, accumulata in due anni di attività, genera un rischio significativo.
Se si aggiungono anche il servizio di bar-ristorante (dove l'aliquota dovrebbe essere sempre 20%) e la questione dei dipendenti con retribuzioni fittizie, il rischio aumenta in modo significativo.
Molte aziende, come Arjana, ritengono di essere in regola semplicemente perché pagano l'IVA. La verifica fiscale non si limita a controllare se si paga l'IVA, ma anche se la si paga all'aliquota corretta.
Caso di inadempienza
L'Hotel Adriatiku dispone di 20 camere. Il sito di prenotazioni indica una tariffa media di 55 € a notte. Il profilo conta oltre 180 recensioni raccolte nell'arco di tre anni, a testimonianza di un'attività costante.
Le autorità fiscali utilizzano questi dati ed effettuano il calcolo sulla base della capacità e dei prezzi al pubblico:
20 camere × 701 posti letto × 150 giorni × 55 EUR × 113 LEK/EUR = 13.167.000 LEK di fatturato stimato.
L'Hotel Adriatiku ha dichiarato un fatturato annuo di 4.800.000 LEK.
Discrepanza: l'importo di 8.367.000 LEK comporta una nuova accertamento ai sensi dell'articolo 72 della legge sulle procedure fiscali.
Ora l'azienda deve dimostrare di aver registrato un calo delle prenotazioni, presentando registri delle prenotazioni cartacei, registri delle buste paga, contratti di locazione e qualsiasi altro documento giustificativo. In assenza di prove, l'accertamento fiscale diventa obbligatorio.
Sulla differenza di 8.367.000 LEK si applicano: l'IVA (al 61% o al 20% a seconda della certificazione), l'imposta sul reddito se il fatturato totale supera la soglia, una sanzione per evasione pari al 100% e gli interessi. Se i dipendenti sono stati dichiarati con il salario minimo mentre l'attività era in essere, si aggiungono anche gli effetti dei contributi sociali e dell'imposta sui salari.
Sintesi
Tre casi tipici · Esposizione fiscale cumulativa
Come vengono accumulate le sanzioni ai sensi della legge
Termine di prescrizione di cinque anni · Articolo 73 della legge n. 9920/2008 · Periodo 2020–2024 entro il termine previsto.
Ogni volta che si verifica un cambiamento fiscale o finanziario che riguarda la tua attività, ti avvisiamo immediatamente via e-mail fornendoti una spiegazione chiara.
Invia notifiche gratuitamenteCome vengono calcolate le sanzioni?
Molti contribuenti pensano che, se si viene scoperti, si debba pagare solo l'imposta arretrata. Ma non funziona così.
La legge prevede tre livelli di sanzioni che vengono applicati congiuntamente.
Il primo livello è costituito dall'imposta non pagata stessa, ovvero l'importo totale dei debiti in sospeso.
Il secondo livello è costituito dalla sanzione per evasione prevista dall'articolo 116 del Codice di procedura tributaria. L'importo è pari a 100% dell'imposta non dichiarata. Non si tratta di una sanzione minore di routine, bensì di un raddoppio degli importi dovuti.
Il terzo livello è costituito dagli interessi di mora di cui all'articolo 76: 120 punti base al di sopra del tasso interbancario della Banca d'Albania, che attualmente si attesta intorno al 4,51% annuo. Tali interessi vengono calcolati a partire dalla data di scadenza del pagamento fino alla data del pagamento effettivo.
Inoltre, se l'azienda ha dipendenti non dichiarati, la sanzione prevista dall'articolo 119 è pari a 200.000 LEK per ciascun dipendente non dichiarato, per i contribuenti registrati ai fini IVA.
Le tre fasi del piano e a che punto siamo oggi
Il piano è articolato in tre fasi. Comprendere ciascuna di esse ti aiuta a capire cosa succederà in seguito.
Fase I: Identificazione e sensibilizzazione È già iniziato. Il sistema individua la popolazione interessata e invia notifiche personalizzate tramite la piattaforma e-Filing. Se avete ricevuto una notifica pop-up o un'e-mail dall'Agenzia delle Entrate tramite e-Filing, siete già nella Fase I. Si tratta della fase in cui l'adesione volontaria comporta costi minimi.
Fase II: Verifica e monitoraggio Il tutto ha inizio prima della stagione estiva. Il programma prevede verifiche approfondite in loco, controlli a sorpresa sui dipendenti, controlli sulla fatturazione e un confronto attivo dei dati delle piattaforme. È espressamente prevista la collaborazione con l'Ispettorato del lavoro e le forze dell'ordine.
Fase III: Valutazione e rendicontazione Si svolge al termine della stagione. Sono previste misure correttive per coloro che non si sono regolarizzati volontariamente, la sintesi dei risultati e il rinvio dei casi ad altissimo rischio all'indagine fiscale.
Siamo nella Fase I. Questo è l'unico momento in cui le nostre azioni possono determinare l'esito.
Condono fiscale: l'occasione che molti si stanno lasciando sfuggire
Diritto N. 86/2025 sulla sanatoria fiscale È ancora in vigore. Questa legge prevede la regolarizzazione e la rettifica degli obblighi relativi ai periodi passati a condizioni agevolate, la riduzione delle sanzioni e la tutela fiscale per i periodi oggetto di rettifica.
Vale inoltre la pena sottolineare che l’articolo 69 della legge sull’imposta sul reddito prevede un’aliquota zero dell’imposta sugli utili fino al 31 dicembre 2029 per i contribuenti con un reddito lordo inferiore a 14.000.000 di LEK all’anno. Ciò si applica ai commercianti individuali, ai lavoratori autonomi e alle società di persone. Molte piccole imprese turistiche non si rendono conto di non avere alcun obbligo fiscale relativo all'imposta sugli utili fino al 2029. Il loro principale onere non è l'imposta sugli utili, ma l'IVA e gli obblighi in materia di lavoro.
Una volta avviata la verifica, le condizioni dell'amnistia non sono più valide. Ora l'azione ha senso.
Cosa fare adesso
Se sei un privato che percepisce redditi da Airbnb o Booking
Verifica di aver presentato la dichiarazione DIVA per ogni anno in cui il reddito ha superato i 50.000 LEK. In caso contrario, l'unico modo per tutelarti è effettuare un'autodenuncia prima dell'inizio della verifica fiscale. La procedura si svolge tramite e-Filing. L'imposta applicata è del 15% sull'importo percepito al netto della commissione della piattaforma. La legge non consente deduzioni delle spese.
Se la tua azienda opera nel settore ricettivo
Verifica di essere in possesso del certificato di struttura ricettiva rilasciato dal Ministero del Turismo. In caso contrario, avvia subito la procedura. La certificazione richiede in media da alcune settimane a due mesi. Senza certificato, l'aliquota IVA obbligatoria è del 20%. Verifica inoltre che i ricavi del bar-ristorante siano stati dichiarati con l'aliquota del 20% e non con quella del 6%.
Se gestite un bar-ristorante oltre all'attività ricettiva
Assicurati di classificare correttamente le fatture in base al servizio e alla tariffa. Il pernottamento va classificato con il codice 6% solo se disponi del certificato; bar e ristorante vanno sempre classificati con il codice 20%. Se hai applicato il codice 6% a tutti i servizi, si verifica una discrepanza diretta.
Se i tuoi prezzi su Booking non corrispondono al fatturato dichiarato.
Esaminate le dichiarazioni. Se dovessero emergere discrepanze significative tra il ricavo imponibile derivante dalla capacità ricettiva e dai vostri prezzi e quello dichiarato, preparatevi a un accertamento fiscale. Conservate registrazioni dettagliate dell'occupazione e tutta la documentazione di supporto.
Installare il terminale POS entro il 30 maggio 2026.
Il termine è vincolante e il tempo a disposizione è ormai poco. Il mancato rispetto comporterà l'applicazione di sanzioni aggiuntive.
Domande frequenti
Devo registrarmi su NIPT se ho solo due appartamenti su Airbnb?
Non necessariamente, se l'attività non è considerata commerciale. Tuttavia, l'obbligo di registrazione nel sistema DIVA rimane invariato. Se il numero di appartamenti, la frequenza di occupazione e i ricavi sono elevati, l'Agenzia delle Entrate potrebbe considerarla un'attività commerciale e richiedere la registrazione presso il NIPT e la fiscalizzazione. Leggi qui articolo per saperne di più.
Abbiamo pagato regolarmente l'IVA. Siamo tutelati?
Non se l'aliquota fosse errata. Il pagamento dell'IVA all'aliquota 6% senza il certificato richiesto non è considerato una dichiarazione regolare. La differenza tra le aliquote 6% e 20% su tutto il fatturato pregresso rimane dovuta.
L'aliquota zero dell'imposta sulle società si applica anche ai piccoli alberghi?
Sì, se il fatturato lordo annuo è inferiore a 14.000.000 di LEK. Ciò vale sia per le imprese individuali che per i lavoratori autonomi e le società a responsabilità limitata. L'onere principale per queste imprese non è l'imposta sulle società, bensì l'IVA e gli obblighi in materia di lavoro.
Cosa succede se arriva l'ispettore e si riscontrano delle discrepanze?
La valutazione alternativa viene applicata ai sensi dell'articolo 72 del Codice di procedura tributaria. L'onere della prova ricade su di te. Se non disponi di documentazione giustificativa, l'accertamento fiscale costituisce la base della responsabilità ed è soggetto alla sanzione 100% e agli interessi.
Fino a quando può risalire l'Agenzia delle Entrate?
Cinque anni, ai sensi dell'articolo 73 del Codice di procedura tributaria. Ciò significa che il periodo 2020-2024 rientra ancora nel termine di prescrizione.
Il presente documento è stato redatto a solo scopo informativo e non costituisce una consulenza fiscale personalizzata. Ogni situazione specifica può presentare caratteristiche che incidono sull'analisi e sugli obblighi specifici.