Decisione del Consiglio dei Ministri N. 153, dell'11 marzo 2026, ha standardizzato i contratti per la gestione delle zone costiere come località balneari. Da marzo di quest'anno Airbnb ha modificato la propria politica in materia di IVA. L'aliquota zero sull'imposta sul reddito è attualmente in vigore fino al 2029 per qualsiasi operatore con ricavi lordi fino a quattordici milioni di lek. E l'obbligo di disporre di un dispositivo POS riguarda direttamente i resort balneari e le strutture ricettive costiere.
Per albergatori, gestori di pensioni, proprietari di appartamenti per le vacanze e gestori di stabilimenti balneari, la situazione è chiara. Chi è in possesso di un certificato di classificazione come struttura ricettiva ed è registrato ai fini IVA opera in condizioni completamente diverse rispetto a chi non lo è. Questo articolo spiega quali sono tali condizioni, quali sono i requisiti di legge e come funziona il sistema nella pratica.
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Quadro normativo: quali sono le norme che regolano il settore
Il settore turistico albanese è attualmente disciplinato da diversi atti normativi che vanno considerati nel loro insieme.
La legge fondamentale è la n. 93/2015 “Sul turismo”, come modificata dalla legge n. 30/2024, che ha introdotto nuove categorie di strutture ricettive e chiarito gli obblighi degli operatori. La decisione del Consiglio dei ministri N. 649, del 16 ottobre 2024, disciplina le condizioni e i criteri di funzionamento della stazione balneare. Decisione n. 153, data 11 marzo 2026, Ha approvato il modello standard di contratto per lo sfruttamento delle zone costiere come località balneari, uniformando il rapporto giuridico tra gli operatori e lo Stato.
Dal punto di vista fiscale, Legge n. 29/2023 "In materia di imposta sul reddito"“ e la legge n. 92/2014 "Sull'imposta sul valore aggiunto"“ Essi definiscono il regime fiscale del settore e gli incentivi attivi fino al 2029.
Come ottenere la licenza per un chiosco sulla spiaggia
Procedura standard
La maggior parte degli operatori segue la procedura stabilita da Decreto del Governo n. 649/2024. L'ente è iscritto come persona giuridica presso il Registro delle persone giuridiche, ottiene un NIPT e richiede una licenza commerciale al comune competente tramite il portale e-Albania. L'attività della stazione può essere svolta solo dal 1° maggio al 15 novembre di ogni anno e i comuni approvano i prezzi massimi per ciascuna stagione.
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L'assegnazione dei posti avviene in base a un ordine di priorità. Gli operatori ricettivi certificati hanno la massima priorità e ottengono l'assegnazione degli spazi per le loro strutture prima di qualsiasi altro concorrente. Seguono gli esercizi di ristorazione, come bar e ristoranti con una capienza superiore a venti coperti. Se non si dispone di un certificato di classificazione, si compete per ultimi.
Procedura in qualità di investitore strategico
Gli investitori che intendono realizzare un progetto di grande portata possono seguire l'iter previsto dalla legge n. 55/2015 “In materia di investimenti strategici” e il modello appena approvato con Decreto del Governo n. 153/2026. L'investitore stipula un accordo direttamente con l'Agenzia Nazionale della Costa (AKB) e acquisisce il diritto di gestire le rive per l'intera durata del progetto. I requisiti minimi per il settore turistico sono un investimento di cinque milioni di euro e la creazione di almeno ottanta nuovi posti di lavoro.
La tassa annuale deve essere versata al Comune; la fatturazione avviene nel mese di ottobre e il pagamento deve essere effettuato entro trenta giorni. Qualsiasi ritardo comporta l'applicazione di interessi di mora ai sensi della legge n. 48/2014 “Sui ritardi di pagamento nei rapporti contrattuali e commerciali”. Le sanzioni per le violazioni operative sono chiaramente definite nel contratto. L'attività al di fuori dell'area contrattuale è punibile con una multa di 150.000 lek, l'inquinamento o la mancata manutenzione con 200.000 lek e l'assenza di un bagnino sulla spiaggia sempre con 200.000 lek, somma che viene raddoppiata in caso di recidiva.
Certificazione come struttura ricettiva
Quali strutture possono essere certificate?
Legge n. 93/2015 come modificato dalla legge n. 30/2024 riconosce le seguenti categorie di strutture ricettive: hotel, motel, ostello, pensione, agriturismo, villa, appartamento, condominio, camera, agriturismo, villaggio turistico, campeggio, alloggio nel patrimonio culturale e hotel distribuito. L'hotel distribuito è una nuova categoria. Consiste in case, appartamenti o camere situati in edifici separati ma vicini, gestiti dallo stesso operatore.
Una corretta classificazione comporta conseguenze fiscali dirette. L'agriturismo è tassato con un'aliquota del cinque per cento fino alla fine del 2029, ai sensi dell'articolo 69 della legge n. 29/2023. Gli hotel e i resort a quattro e cinque stelle che godono di uno status speciale e che vantano un marchio internazionale registrato sono completamente esenti dall'imposta sul reddito delle società per un periodo di dieci anni.
Fasi della certificazione
La domanda va presentata tramite il portale. e-Albania. La documentazione richiesta comprende il NIPT con il codice NACE del settore turistico, la licenza edilizia e il certificato di destinazione d'uso rilasciato dal Comune, le planimetrie dell'immobile, l'elenco delle camere e dei servizi, nonché i titoli di proprietà o i documenti che attestano il diritto di gestione. Il Ministero del Turismo effettua l'ispezione in loco e rilascia il certificato con la categoria e il livello corrispondenti. Il certificato deve essere esposto in un luogo ben visibile e qualsiasi modifica alle informazioni fornite deve essere comunicata entro sette giorni.
Vantaggi fiscali
IVA ridotta sugli alloggi
Ai sensi della legge n. 92/2014, Il servizio di alloggio fornito da strutture ricettive certificate è soggetto all'aliquota IVA ridotta. Tale aliquota si applica solo se la struttura è in possesso di un certificato di classificazione valido e se la fattura IVA è stata emessa correttamente.
Le linee guida dell'Amministrazione fiscale prevedono che il servizio di alloggio sia indicato con la dicitura "Camera" all'inizio della descrizione della fattura. Se sulla fattura è riportata la dicitura "pacchetto turistico" o "servizio alberghiero", il sistema applicherà l'aliquota standard del venti per cento. Inoltre, i servizi di bar e ristorante, i servizi termali e qualsiasi altro servizio aggiuntivo vengono fatturati separatamente all'aliquota standard. Se la colazione è inclusa nella tariffa della camera, l'intero importo può essere fatturato all'aliquota ridotta.
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Airbnb e Booking: il cambiamento previsto per marzo 2026
A partire dal 1° marzo 2026, Airbnb non applica l'IVA. sulla commissione di intermediazione per gli host che hanno aggiunto un NIPT valido al proprio account. La procedura è semplice. Accedi alla sezione "Pagamenti e tasse" del tuo account Airbnb e aggiungi il NIPT. Da questo momento in poi, non ti verrà addebitata l'IVA sulla commissione, ed è tua responsabilità dichiarare tu stesso tale IVA sulla commissione nella tua dichiarazione mensile, come servizio ricevuto dall'estero. La stessa procedura si applica a Booking.com e ad altre piattaforme con sede al di fuori dell'Albania.
I soggetti che affittano immobili senza NIPT devono dichiarare i propri redditi tramite la piattaforma DIVA entro il 31 marzo dell'anno successivo e versare un'imposta forfettaria del 15% sull'importo incassato al netto della commissione della piattaforma. Questa opzione non dà diritto all'aliquota IVA ridotta.
Imposta sul reddito fino al 2029
Articolo 69, lettera dh, della legge n. 29/2023 Prevede un'aliquota zero dell'imposta sul reddito fino al 31 dicembre 2029 per tutti i contribuenti con un reddito lordo non superiore a quattordici milioni di lekë all'anno. Ciò vale sia per le imprese individuali e i lavoratori autonomi, sia per le società a responsabilità limitata.
Quando il reddito lordo supera i quattordici milioni di lekë, l'aliquota per i liberi professionisti diventa del quindici per cento sull'utile netto fino a tale soglia e del ventitré per cento sull'importo eccedente. Per le società, l'aliquota standard è del 15%, con un'imposta sui dividendi dell'8%. Se il vostro fatturato si sta avvicinando alla soglia, è il momento di rivedere la struttura giuridica della vostra attività con l'aiuto di un Economisti esterni.
POS e pagamenti elettronici
Legge n. 79/2025 Ha introdotto nuovi requisiti in materia di pagamenti che incidono direttamente sul settore costiero. Tutte le attività commerciali, compresi i resort balneari, gli alberghi, le pensioni, i bar e i ristoranti, sono tenute a installare un terminale POS per accettare pagamenti elettronici.
I nuovi limiti per i pagamenti in contanti sono chiari. I pagamenti tra imprese non possono superare i centomila lek, mentre quelli a favore di privati non possono superare i cinquecentomila lek. Qualsiasi transazione che superi tali importi deve essere effettuata con carta o bonifico bancario. Per i bar sulla spiaggia, dove i pagamenti sono frequenti e spesso di piccolo importo, la dotazione di un terminale POS diventa un requisito operativo prima dell'apertura della stagione.
Requisiti operativi
Durante tutta la stagione operativa deve essere presente un bagnino in possesso di un certificato di qualifica valido. Il suo certificato deve essere esposto accanto al NIPT e alle licenze operative della stazione. Ogni posto di osservazione deve disporre di un gommone di salvataggio, un salvagente ad anello con cima di salvataggio, una boa di segnalazione, un binocolo, un megafono, un avvolgicavo fisso con almeno duecento metri di lenza galleggiante e un galleggiante di salvataggio. Il kit di pronto soccorso deve essere sempre conservato al riparo dalla luce solare e con prodotti entro la data di scadenza.
Documentazione e piattaforme digitali
Ogni transazione viene fatturata tramite il sistema fiscale, indipendentemente dal fatto che la vendita avvenga direttamente o tramite piattaforme. Le commissioni addebitate da Airbnb e Booking sono registrate come spese deducibili. I contratti con i subappaltatori, i servizi di pulizia e di ristorazione devono essere in forma scritta e riflettere il costo effettivo. I pagamenti obbligatori delle tasse annuali al comune vengono conservati insieme alla relativa fattura. I resoconti mensili dei pagamenti provenienti dalle piattaforme vengono archiviati come prova primaria per eventuali verifiche fiscali.
L'Amministrazione fiscale ha annunciato l'introduzione di registri digitali che metteranno a confronto i dati delle prenotazioni online con le dichiarazioni dei redditi. A partire dal 2026, la Task Force della Guardia Costiera disporrà di poteri rafforzati per contrastare le attività irregolari.
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Domande frequenti
Posso richiedere un chiosco sulla spiaggia senza un certificato di conformità strutturale? Sì, ma li classificherai dopo tutte le strutture certificate nella gerarchia di priorità. In pratica, i posti migliori vengono assegnati agli hotel e alle pensioni certificati.
L'aliquota zero dell'imposta sulle società si applica anche alle società a responsabilità limitata? Sì. L'articolo 69, lettera d), della legge n. 29/2023 prevede espressamente che gli operatori commerciali, i lavoratori autonomi e le persone giuridiche rientrino nella soglia di quattordici milioni di lekë.
Se affitto un appartamento tramite Airbnb senza un NIPT, quali tasse devo pagare? Il 15% dei ricavi realizzati al netto della commissione della piattaforma, da dichiarare tramite DIVA entro il 31 marzo dell'anno successivo.
Quanto tempo richiede il processo di certificazione? Dipende dal comune e dalla complessità del progetto. In media, ci vogliono da alcune settimane a due mesi dalla presentazione della documentazione completa.
Quando dovrei aggiungere il NIPT su Airbnb? Se sei un soggetto IVA, agisci immediatamente. La modifica è entrata in vigore il 1° marzo 2026 e ogni mese di ritardo comporterà il pagamento di un importo aggiuntivo di IVA non necessario.
Sono obbligato ad avere un POS presso il chiosco sulla spiaggia? Sì. La legge n. 79/2025 impone tale obbligo a tutte le imprese. I pagamenti in contanti superiori a centomila lekë tra imprese e superiori a cinquecentomila lekë a favore di persone fisiche devono essere effettuati tramite carta o bonifico bancario.
Perché è importante agire prima dell'inizio della stagione
Ogni anno, operare senza un certificato di alloggio comporta l'applicazione dell'aliquota IVA standard sugli alloggi, l'IVA sulle commissioni delle piattaforme e l'assenza di priorità nell'assegnazione degli spazi sulla spiaggia. Gli operatori che sistemano le pratiche prima dell'inizio della stagione godono di tutti questi vantaggi fin dal primo giorno. Chi aspetta potrà fare lo stesso, ma a un costo maggiore e sotto pressione.
Se desideri conoscere le procedure concrete da seguire nel tuo caso specifico, la certificazione della tua struttura, l'iscrizione all'albo dei contribuenti IVA o la gestione delle dichiarazioni fiscali della tua attività turistica, il nostro team è a tua disposizione.