Taksa e re mbi pasurinë e paluajtshme 2026: çfarë ndryshon për bizneset dhe pronarët

Taksa mbi pasurinë e paluajtshme është një nga taksat vendore më të rëndësishme në botë dhe burimi kryesor i të ardhurave për shumë bashki. Në Shqipëri ajo ka mbetur ende larg këtij potenciali. Në vitin 2025 të ardhurat nga kjo taksë ishin rreth 7.5 miliardë lekë, ose afërsisht 0.28% e Prodhimit të Brendshëm Bruto.

Më 17 qershor 2026, Ministria e Financave publikoi për konsultim publik një projektligj që ndryshon në thelb mënyrën se si taksohet prona në Shqipëri. Ndryshimi kryesor është kalimi nga një sistem i bazuar te vlerat referencë dhe te sipërfaqja, në një sistem të bazuar mbi vlerën e përafërt të tregut të pasurisë.

Në këtë artikull do të shpjegojmë çfarë taksohet sot, çfarë ndryshon konkretisht, sa do të thotë kjo me shifra për bizneset dhe pronarët, cilat janë afatet, dhe si mund të merrni pjesë në konsultim. Qëllimi është t’ju japim panoramën e plotë, qartë dhe pa dilema, sepse drejtimi i ndryshimit është i qartë edhe pse data e zbatimit është disa vite larg.

Si taksohet prona sot

Sistemi aktual rregullohet nga ligji nr. 9632, datë 30.10.2006 “Për sistemin e taksave vendore”. Ai ndan taksimin e pronës në disa pjesë. Ndërtesat taksohen mbi një vlerë të llogaritur sipas një çmimi referencë për metër katror, shumëzuar me sipërfaqen dhe me një koeficient. Tokat taksohen mbi sipërfaqen, pra në lekë për hektar ose për metër katror.

Shkalla aktuale e taksës mbi ndërtesën është 0.05% për ndërtesat që përdoren për banim dhe 0.2% për ndërtesat që përdoren për veprimtari ekonomike. Bashkitë mund ta ndryshojnë këtë shkallë brenda kufirit plus ose minus 30%.

Problemi kryesor i këtij sistemi është se vlerat referencë rrallë përditësohen dhe nuk pasqyrojnë vlerën reale të tregut. Si rrjedhojë, një pronë në qendër të qytetit dhe një pronë me të njëjtën sipërfaqe në periferi shpesh paguajnë të njëjtën taksë, pavarësisht se vlera e tyre e tregut është shumë e ndryshme. Pikërisht këtë pabarazi synon ta zgjidhë projektligji i ri.

Çfarë ndryshon në thelb dhe konceptet e reja

Projektligji vendos një parim të vetëm. Të gjitha pasuritë e paluajtshme, ndërtesa apo tokë, do të taksohen mbi vlerën e tyre të përafërt me vlerën e tregut. Kjo zëvendëson si sistemin e vlerave referencë për ndërtesat, ashtu edhe taksimin mbi sipërfaqe për tokat.

Për ta kuptuar sistemin e ri, ndihmon të njihen disa koncepte të reja.

Konceptet e reja të bazës së taksës

Baza e taksës do të jetë vlera e taksueshme e pasurisë. Vlera e taksueshme është vlera e vlerësuar e pronës, ose vlera që mbetet pas një zbritjeje të lejuar nga ligji.

Vlera e vlerësuar është vlera e përafërt me vlerën e tregut. Ajo përcaktohet sipas një metodologjie që do ta miratojë Këshilli i Ministrave. Vlera e tregut, nga ana e saj, është shuma për të cilën do të shitej prona midis një blerësi dhe një shitësi të vullnetshëm e të mirëinformuar.

Për të arritur te kjo vlerë, krijohet një infrastrukturë e re. Agjencia Shtetërore e Kadastrës përgatit harta të vlerës, ku territori ndahet në zona vlere dhe secilës zonë i caktohet një çmim referencë për metër katror. Të gjitha të dhënat do të mbahen në një bazë qendrore të re, të quajtur Kadastra Fiskale.

Një tjetër zgjerim i rëndësishëm është baza tatimore. Përveç kategorive që taksohen sot, sistemi i ri parashikon taksimin edhe të tokave pyjore, kullotave, livadheve dhe tokave të tjera pa ndërtesa që sot nuk taksohen.

Ndërtesë banimi apo ndërtesë për veprimtari ekonomike

Projektligji përcakton gjashtë kategori taksimi. Katër janë për tokën dhe dy janë për ndërtesat, ndërtesë për banim dhe ndërtesë për veprimtari ekonomike. Kjo ndarje ka rëndësi sepse secila kategori ka shkallën e vet të taksës.

Ndërtesë për banim është çdo njësi që përdoret për nevoja banimi, qoftë i përhershëm apo i përkohshëm. Këtu përfshihen edhe bodrumet, garazhet dhe vendet e mbyllura të parkimit që u shërbejnë banorëve, si dhe njësitë e dhëna me qira afatgjatë për banim.

Ndërtesë për veprimtari ekonomike është çdo njësi që përdoret për prodhim, tregti, shërbime, profesione apo veprimtari të tjera ekonomike. Këtu ka një pikë që duhet theksuar veçanërisht. Ndërtesat e banimit që përdoren për të ofruar shërbime akomodimi për turistët, sipas legjislacionit për turizmin, klasifikohen si ndërtesa për veprimtari ekonomike.

Në praktikë kjo do të thotë se një apartament që jepet për akomodim turistik afatshkurtër nuk do të trajtohet më si banesë. Ai do të hyjë në kategorinë e ndërtesave për veprimtari ekonomike dhe do të taksohet me shkallën më të lartë të kësaj kategorie.

Shkallët e reja të taksës dhe krahasimi

Çdo Këshill Bashkiak do të caktojë shkallën e taksës për secilën kategori, brenda kufijve që cakton ligji. Tabela e mëposhtme përmbledh kufijtë e propozuar.

Kategoria e taksimit	Kufijtë e shkallës së taksës
Tokë bujqësore-blegtorale	0.05% deri 0.15%
Tokë pyjore	0.05% deri 0.15%
Tokë truall	0.075% deri 0.175%
Tokë për përdorime të tjera	0.075% deri 0.175%
Ndërtesë për banim	0.1% deri 0.2%
Ndërtesë për veprimtari ekonomike	0.15% deri 0.25%

Krahasimi me sot tregon dy lëvizje në të njëjtën kohë. Shkalla për banesat propozohet të rritet nga 0.05% në një interval 0.1% deri 0.2%. Shkalla për veprimtarinë ekonomike kalon nga 0.2% në një interval 0.15% deri 0.25%. Por ndryshimi më i madh nuk është te shkalla. Ai është te baza, sepse taksa do të llogaritet mbi vlerën e tregut, e cila është zakonisht më e lartë se vlera referencë e përdorur sot.

Krahasimi me rajonin ndihmon për kontekst. Shkallët e lejuara variojnë nga 0.15% deri 1% në Kosovë, nga 0.25% deri 1% në Mal të Zi, rreth 0.4% në Serbi dhe nga 0.1% deri 0.2% në Maqedoninë e Veriut. Në këtë krahasim, kufijtë e propozuar për Shqipërinë mbeten ndër më të ulëtit.

Sa do të thotë me shifra

Shifrat e mëposhtme janë ilustruese. Vlera reale do të varet nga metodologjia e vlerësimit, ende e pamiratuar, dhe nga shkalla që do të caktojë secila bashki.

Marrim një apartament banimi me vlerë tregu 12,000,000 lekë në Tiranë, që është banesa e parë e pronarit. Me zbritjen për banesën e parë prej 50%, vlera e taksueshme bie në 6,000,000 lekë. Nëse bashkia cakton shkallën 0.1%, taksa vjetore del 6,000 lekë. Nëse shkalla është 0.2%, taksa del 12,000 lekë.

Marrim tani një ambient biznesi me vlerë tregu 20,000,000 lekë. Zbritja për banesën e parë nuk zbatohet, sepse ajo është vetëm për banesën e parë të individit. Me shkallën 0.15%, taksa vjetore del 30,000 lekë. Me shkallën 0.25%, taksa del 50,000 lekë.

Këto shembuj tregojnë logjikën e re. Sa më e lartë vlera e tregut e pronës dhe sa më e lartë shkalla që cakton bashkia, aq më e lartë taksa. Prona në qendër do të paguajë më shumë se e njëjta pronë në periferi, sepse vlera e tregut është më e lartë.

Taksa e ndërtesës për bizneset, si llogaritet dhe si menaxhohet

Për bizneset, pjesa më e rëndësishme është taksa mbi ndërtesat për veprimtari ekonomike. Llogaritja është e drejtpërdrejtë. Vlera e taksueshme e pronës shumëzohet me shkallën e zbatueshme të taksës, të caktuar nga bashkia brenda intervalit 0.15% deri 0.25%.

Detyrimi për biznesin rritet nga dy anë. Nga njëra anë, baza nuk është më vlera referencë, por vlera e tregut, që zakonisht është më e lartë. Nga ana tjetër, projektligji synon qëllimisht një hendek më të madh midis pronave të banimit dhe atyre të biznesit, sepse pronat tregtare amortizojnë më shumë infrastrukturën dhe shërbimet bashkiake.

Si menaxhohet ky detyrim në mënyrë praktike. Së pari, biznesi duhet të dijë saktë se në cilën kategori klasifikohet çdo pronë e tij, sepse një apartament i përdorur për akomodim turistik taksohet si pronë biznesi, jo banimi. Së dyti, duhet të planifikojë taksën si shpenzim vjetor fiks, që paguhet pavarësisht nivelit të shfrytëzimit të pronës. Së treti, duhet të verifikojë me kujdes njoftimin e vlerësimit që lëshon bashkia, sepse aty mund të ketë gabime në vlerë apo në kategori, dhe ka afat për ankim.

Zbritja për banesën e parë

Një nga risitë mbrojtëse të projektligjit është zbritja për banesën e parë të individit. Zbritja është e barabartë me 50% të vlerës së vlerësuar të banesës, por nuk mund të kalojë një prag maksimal që ndryshon sipas bashkisë.

Pragjet maksimale janë ndarë në shtatë kategori bashkish. Për Tiranën pragu është 8,400,000 lekë. Pasojnë 4,750,000 lekë për grupin e dytë, 3,550,000 lekë për të tretin, 2,800,000 lekë për të katërtin, 2,050,000 lekë për të pestin, 1,450,000 lekë për të gjashtin dhe 750,000 lekë për të shtatin. Këshilli Bashkiak mund ta rrisë pragun deri në 20% me një vendim të arsyetuar.

Individi që ka vetëm një banesë e përfiton zbritjen automatikisht, pa asnjë veprim. Individi që ka më shumë se një banesë duhet të vetëdeklarojë te bashkia, deri më 30 qershor të vitit para vitit tatimor, se cila është banesa e tij e parë.

Përjashtimet nga taksa

Projektligji parashikon një listë përjashtimesh. Përjashtohen pasuritë shtetërore, pasuritë e paluajtshme fetare, ndërtesat e papërfunduara brenda afatit të lejes, banesat e familjeve me ndihmë ekonomike, banesat e kryefamiljarëve që marrin vetëm pension, banesat sociale, pasuritë e përfaqësive diplomatike mbi bazë reciprociteti dhe infrastruktura lineare.

Përjashtimi për pasurinë fetare nuk është risi. Edhe sot ndërtesat që përdoren nga komunitetet fetare në funksion të veprimtarisë së tyre janë të përjashtuara. Projektligji e ruan këtë trajtim dhe e përkufizon më gjerë si pasuri e paluajtshme fetare, përfshirë objektet e kultit dhe parcelat takuese.

Një përjashtim që meriton vëmendje është ai për strukturat akomoduese hotel ose resort me katër dhe pesë yje me status special, që mbajnë një markë tregtare ndërkombëtare të njohur. Këto struktura përjashtohen nga taksa për një periudhë 10-vjeçare, që nis nga viti i fillimit të veprimtarisë ekonomike dhe jo më vonë se tre vjet nga marrja e statusit special.

Ka edhe një rregull të rëndësishëm kundrejt pronës shtetërore. Përjashtimi nuk zbatohet kur prona shtetërore jepet me qira ose përdoret për qëllime fitimprurëse nga privatë. Në këto raste prona taksohet normalisht.

Kush e paguan taksën, pronari apo qiramarrësi

Kjo është një nga pyetjet që në praktikë ngatërron shumë biznese, sidomos ato që punojnë në ambiente me qira. Përgjigjja ligjore është e qartë.

Për një pronë private, taksapagues është pronari i regjistruar i pasurisë, ose në mungesë regjistrimi, personi që zotëron dokumentin e pronësisë. Pra për një ambient biznesi që merret me qira nga një pronar privat, detyrimi ligjor për taksën i mbetet pronarit, jo qiramarrësit.

I vetmi rast ku detyrimin e mban përdoruesi është kur prona është shtetërore dhe i jepet me qira ose përdorim një personi privat. Në këtë rast projektligji e ngarkon shprehimisht përdoruesin privat me pagesën e taksës.

Megjithatë, në jetën reale shumë kontrata qiraje parashikojnë që taksën e pronës ta paguajë qiramarrësi. Kjo është një marrëveshje kontraktore midis palëve, jo një detyrim që e vendos ligji. Prandaj këshilla jonë praktike është e thjeshtë. Lexoni me kujdes kontratën e qirasë, sepse ligji e ngarkon pronarin, por kontrata mund ta kalojë koston te ju.

Drejtoria e Përgjithshme e Taksës së Pasurisë dhe Kadastra Fiskale

Projektligji krijon një strukturë të re qendrore, Drejtorinë e Përgjithshme të Taksës së Pasurisë. Ajo është person juridik publik, në varësi të ministrit përgjegjës për financat.

Përgjegjësitë e saj kryesore janë administrimi i Kadastrës Fiskale, si dhe udhëheqja dhe mbështetja e bashkive në zbatimin e legjislacionit për taksimin e pronës. Qëllimi është të kapërcehet fragmentimi i sotëm, ku çdo bashki vepron me praktika të ndryshme dhe pa një sistem të përbashkët.

Administrimi konkret i taksës, pra regjistrimi, vlerësimi, llogaritja, njoftimi dhe mbledhja, mbetet përgjegjësi e bashkisë në territorin e së cilës ndodhet prona. Pra modeli i ri është bashkëadministrim midis nivelit qendror dhe atij vendor.

Afatet kryesore dhe kalendari i zbatimit

Pika më e rëndësishme për qetësinë e biznesit është kalendari i zbatimit. Sistemi i ri mbi vlerën e tregut nuk hyn menjëherë. Ai zbatohet nga viti tatimor 2029 për ndërtesat dhe nga viti tatimor 2031 për tokat. Deri atëherë vazhdojnë rregullat kalimtare dhe shkallët aktuale, pra 0.05% për banim dhe 0.2% për biznes.

Brenda një viti tatimor, afatet kryesore të sistemit të ri janë këto. Bashkia llogarit taksën ditën e fundit të shkurtit dhe gjeneron njoftimet jo më vonë se 7 marsi. Taksa paguhet në dy këste të barabarta, deri më 30 qershor dhe deri më 30 shtator.

Ka edhe disa afate të tjera për t’u mbajtur shënim. Këshilli Bashkiak miraton shkallët e taksës jo më vonë se 31 janari. Individi me më shumë se një banesë vetëdeklaron banesën e parë deri më 30 qershor të vitit paraardhës. Ankimi ndaj njoftimit të vlerësimit mund të paraqitet deri më 31 dhjetor të vitit tatimor.

Pezullimi i shërbimeve për debitorët

Projektligji fut një mekanizëm të ri shtrëngues. Debitorit që nuk ka paguar plotësisht detyrimet nuk i ofrohen shërbime të caktuara, jo vetëm nga bashkia, por edhe nga disa institucione qendrore.

Institucionet qendrore që pezullojnë shërbimet janë Agjencia Shtetërore e Kadastrës, Agjencia e Zhvillimit të Territorit, Qendra Kombëtare e Biznesit dhe Drejtoria e Shërbimeve Publike të Transportit Rrugor. Nuk pezullohen shërbimet që lidhen me dhënien e informacionit zyrtar apo lëshimin e kopjeve dhe vërtetimeve.

Për bizneset kjo është një pikë me peshë. Detyrimet e papaguara të taksës së pronës mund të bllokojnë veprime te QKB-ja ose te kadastra. Po ashtu, gjatë periudhës kalimtare, kadastra nuk e regjistron një dokument pronësie nëse nuk shoqërohet me vërtetimin e bashkisë që konfirmon pagesën e detyrimeve për atë pronë.

Çfarë mund të bëjë biznesi juaj tani

Edhe pse zbatimi i plotë vjen pas disa vitesh, përgatitja nis sot. Disa veprime janë të dobishme që tani.

E para, bëni një listë të të gjitha pronave që biznesi juaj ka në pronësi ose përdorim, dhe identifikoni kategorinë e secilës. Kushtojini vëmendje të veçantë çdo prone banimi që përdoret për akomodim turistik, sepse ajo do të taksohet si pronë biznesi.

E dyta, rishikoni kontratat e qirasë. Verifikoni kush e ka detyrimin për taksën e pronës sipas kontratës, sepse kjo ndikon drejtpërdrejt te kostot tuaja.

E treta, filloni ta trajtoni taksën e pronës si një shpenzim vjetor të planifikuar në buxhet, jo si surprizë. Sa më herët të keni një vlerësim të përafërt, aq më mirë planifikohet likuiditeti.

E katërta, merrni pjesë në konsultimin publik nëse keni shqetësime konkrete, sepse teksti ende mund të ndryshojë.

Si të merrni pjesë në konsultimin publik

Konsultimi publik mbi projektligjin është i hapur nga 17 qershori deri më 15 korrik 2026. Komentet mund t’i paraqisni nëpërmjet Regjistrit Elektronik për Njoftimet dhe Konsultimet Publike, te faqja konsultimipublik.gov.al, te detajet e konsultimit nr. 995. Institucioni propozues është Ministria e Financave.

Pjesëmarrja nuk është thjesht formale. Komentet konkrete nga bizneset mund të çojnë në përmirësime të tekstit përfundimtar, veçanërisht për çështje praktike si metodologjia e vlerësimit dhe afatet e zbatimit.

Pse ka rëndësi

Taksa mbi pasurinë e paluajtshme prek pothuajse çdo biznes dhe çdo familje që zotëron pronë. Kalimi te vlera e tregut do të thotë një bazë taksimi më e drejtë, por edhe një detyrim që për shumë prona do të jetë më i lartë se sot, sidomos në zonat me vlera të larta.

Lajmi i mirë është koha. Sistemi i ri zbatohet nga viti 2029 për ndërtesat dhe 2031 për tokat. Kjo ju jep hapësirë të planifikoni, të rregulloni kontratat dhe të kuptoni se ku do të klasifikohet çdo pronë. Bizneset që përgatiten herët do të jenë në pozicionin më të mirë kur taksa e re të hyjë në fuqi.

Pyetje të shpeshta

A zbatohet kjo taksë e re tani?

Jo. Projektligji është në konsultim publik dhe nuk ka fuqi ligjore. Edhe pas miratimit, taksa mbi vlerën e tregut zbatohet nga viti tatimor 2029 për ndërtesat dhe nga viti 2031 për tokat. Deri atëherë vazhdojnë shkallët aktuale.

Si do të llogaritet taksa për biznesin tim?

Taksa do të llogaritet si shumëzim i vlerës së vlerësuar të pronës me shkallën e taksës që cakton bashkia. Për ndërtesat e veprimtarisë ekonomike shkalla do të jetë brenda intervalit 0.15% deri 0.25% të vlerës.

Apartamenti im që e jap me qira turistike si do të taksohet?

Sipas projektligjit, ndërtesat e banimit që përdoren për akomodim turistik klasifikohen si ndërtesa për veprimtari ekonomike. Pra do të taksohen me shkallën më të lartë të kësaj kategorie, jo me shkallën e banimit.

Taksën e pronës me qira e paguan pronari apo qiramarrësi?

Ligjërisht, për një pronë private taksën e paguan pronari. Qiramarrësi e paguan vetëm kur prona është shtetërore dhe i jepet me përdorim një privati. Në qiratë private, kontrata mund ta kalojë koston te qiramarrësi, por kjo është marrëveshje kontraktore, jo detyrim ligjor.

Çfarë është zbritja për banesën e parë?

Është një zbritje prej 50% e vlerës së banesës së parë të individit, deri në një prag maksimal që ndryshon sipas bashkisë. Individi me një banesë e përfiton automatikisht, ndërsa ai me disa banesa duhet të vetëdeklarojë banesën e parë.

Çfarë ndodh nëse nuk e paguaj taksën?

Mbi shumën e papaguar aplikohet kamatëvonesë ditore. Përveç kësaj, debitorit mund t’i pezullohen shërbime nga bashkia dhe nga institucione qendrore si Qendra Kombëtare e Biznesit dhe Agjencia Shtetërore e Kadastrës, deri në shlyerjen e plotë.

Si mund të jap mendimin tim për projektligjin?

Komentet dërgohen deri më 15 korrik 2026 nëpërmjet platformës konsultimipublik.gov.al, te konsultimi nr. 995 i Ministrisë së Financave.

Lexo edhe: Tatimi në burim mbi qiranë, udhëzim praktik për bizneset në Shqipëri