Contabilità edile per l’appaltatore e per i mestieri tecnici.

La contabilità nel settore edile prevede una regola che non si applica a nessun’altra attività delle piccole imprese. I ricavi non vengono rilevati al momento dell’incasso, né all’emissione della fattura, ma in base allo stato di avanzamento dei lavori alla fine del periodo di riferimento. Ciò è previsto dal Principio Contabile Nazionale n. 8, paragrafo 24.

La conseguenza pratica è semplice e spiacevole. Una società che opera da sei mesi senza aver realizzato alcun ricavo potrebbe comunque registrare un utile imponibile. E una società che ha ricevuto un ingente pagamento anticipato potrebbe non avere alcun reddito per quel periodo.

La presente guida è destinata agli appaltatori e agli operatori del settore tecnico. In altre parole, alle imprese o ai lavoratori autonomi che costruiscono, installano o effettuano interventi di manutenzione su commissione. Non si rivolge invece al promotore immobiliare, ovvero alla persona che costruisce per vendere appartamenti a proprio nome. Tale attività è soggetta a un regime IVA diverso e a un diverso trattamento contabile delle scorte. La presente guida tratta i nove moduli comuni, dalla forma giuridica alla lista di controllo.

Leggi anche: Cosa si intende per "lavori edili" ai sensi della normativa sull'IVA?

Forma giuridica e codice di attività

La scelta tra operare come imprenditore individuale o come società a responsabilità limitata riveste maggiore importanza nel settore edile rispetto alla maggior parte degli altri settori. Il motivo non è di natura fiscale, ma riguarda la responsabilità civile. Un difetto strutturale o un incidente in cantiere comporta responsabilità che, per un imprenditore individuale, possono estendersi oltre il patrimonio personale.

Quando conviene costituire una società a responsabilità limitata e quando è sufficiente un'impresa individuale.

I professionisti dei mestieri tecnici che lavorano da soli o con un assistente, come idraulici, elettricisti o stuccatori, operano in genere come imprenditori individuali. Il lavoro viene svolto all’interno di una struttura già costruita e il rischio strutturale è limitato.

La costituzione di una società diventa necessaria quando si intraprendono progetti su commissione, quando si assumono dipendenti in cantiere o quando si richiede una licenza professionale come appaltatore edile. La licenza viene rilasciata a nome della società, quindi la forma giuridica viene prima e la licenza dopo, mai il contrario.

Quale codice di attività dichiari al QKB?

Il settore delle costruzioni corrisponde alla Sezione F della Nomenclatura delle attività economiche. Al suo interno, la divisione 41 comprende la costruzione completa di edifici. La divisione 42 comprende le opere di ingegneria civile, quali strade, ponti e reti. La divisione 43 comprende i lavori specializzati, ovvero gli impianti e le finiture. L’elenco completo delle sottoclassi è disponibile all’indirizzo Sezione F della NVE.

L'errore più comune è quello di dichiarare un unico codice molto specifico. Quando poi l'azienda si assume un progetto che richiede anche lavori aggiuntivi, il codice di attività commerciale nel QKB non copre il contratto. È possibile apportare una modifica, ma ciò richiede tempo proprio nel momento in cui è necessario firmare.

Licenza professionale e direttore tecnico

L'esecuzione di lavori edili richiede una licenza professionale, rilasciata da una commissione speciale facente capo al ministero responsabile delle infrastrutture. La licenza è suddivisa in categorie: i lavori generali sono contrassegnati con la sigla NP, mentre quelli speciali con la sigla NS. Essa si basa sulla decisione del Consiglio dei ministri n. 759 del 12 novembre 2014, modificata più volte, tra cui dalla decisione del Consiglio dei ministri n. 943 del 28 dicembre 2016.

Perché è la categoria a determinare a quali corsi ci si può iscrivere?

La categoria non è una semplice formalità. Determina quali mansioni puoi svolgere e quali no. Un contratto stipulato al di fuori della tua categoria diventa problematico già alla prima ispezione.

Cosa è cambiato per i responsabili tecnici?

Il regolamento sulle licenze è stato modificato nel luglio 2025. La modifica che incide maggiormente sulle piccole imprese è una sola. Una persona non può ricoprire contemporaneamente la carica di direttore tecnico in più di una società. Se lo stesso ingegnere figura nell’elenco di entrambe le società, una delle due rimarrà senza un direttore tecnico valido.

Inoltre, la licenza individuale di ispezione e collaudo tecnico di quella persona viene automaticamente sospesa per tutta la durata del suo incarico di direttore tecnico e ripristinata al momento delle sue dimissioni. Il termine per l’esame dei ricorsi è stato esteso da 10 a 20 giorni. La fonte di questi tre punti è la copertura mediatica del 2 luglio 2025, non il testo della decisione; si veda quindi la prima nota di avvertenza in fondo alla pagina.

Come viene rilevato il ricavo. La situazione e la fase di completamento.

È in questa fase che si commettono la maggior parte degli errori e che un buon economista dimostra il proprio valore. Il stato di avanzamento è il documento che attesta la parte di lavoro svolta in un determinato periodo e sulla base del quale viene emessa la fattura. Tuttavia, non è lo stato di avanzamento a generare il ricavo. Il ricavo deriva dalla fase di completamento.

L’SKK 8, paragrafo 24, consente il riconoscimento in base alla fase di completamento solo quando è possibile misurare in modo attendibile il risultato del contratto. L’affidabilità richiede contemporaneamente tre elementi: una valutazione attendibile della fase stessa, una valutazione dei costi ancora da sostenere e la esigibilità delle fatture.

Tre metodi per misurare la fase

Il paragrafo 29 dell’IFRS 8 prevede tre metodi. Il primo misura il rapporto tra i costi sostenuti e i costi totali stimati. Il secondo metodo si basa sulla verifica del lavoro eseguito. Il terzo parte dal completamento fisico di una parte identificabile del lavoro.

Il primo metodo è quello più comunemente utilizzato, poiché si basa sui dati già presenti nella contabilità. Tuttavia, presenta un inconveniente: i materiali acquistati e non ancora lavorati non sono ancora considerati lavori in corso, quindi non rientrano nei costi utilizzati per la valutazione della fase.

Quando il risultato non può essere misurato in modo affidabile

Ciò si verifica nei contratti avviati senza che il progetto sia stato completato, oppure quando il cliente ha difficoltà di pagamento. Il paragrafo 32 dell’IFRS 8 affronta chiaramente questo aspetto. I ricavi sono rilevati solo nella misura dei costi sostenuti che sono recuperabili, mentre i costi sono rilevati come spese nel periodo in cui sono sostenuti.

La seconda regola è più importante e viene quasi sempre trascurata. Il paragrafo 33 lo afferma in modo inequivocabile: quando i costi totali stimati superano i ricavi contrattuali, la perdita prevista viene rilevata immediatamente come costo. Viene rilevata per intero, senza attendere il completamento del bene, e non viene ripartita su più periodi.

Esempio di calcolo, con cifre arrotondate

Importo del contratto: 20.000.000 di lek, IVA esclusa. Costo totale stimato: 16.000.000 di lek. Al 31 dicembre sono stati sostenuti costi per 6.000.000 di lek, di cui 1.000.000 di lek relativi a materiali acquistati ancora in magazzino.

I costi della fase ammontano a 6.000.000 meno 1.000.000, ovvero 5.000.000 di lek. La quota relativa alla fase di completamento è pari a 5.000.000 diviso 16.000.000, ovvero 0,3125%. Il ricavo del periodo è pari a 20.000.000 moltiplicato per 0,3125%, ovvero 6.250.000 lek. Il costo rilevato è pari a 5.000.000 di lekë e l’utile lordo è pari a 1.250.000 di lekë.

Si noti che l'incasso non è stato incluso in alcun modo in questo calcolo. Se il pagatore ha versato solo 3.000.000 di lekë, ciò incide sui flussi di cassa e sul saldo del cliente, ma non sui ricavi contabilizzati.

Il modello riportato di seguito è stato copiato e adattato. Si tratta della forma minima che deve accompagnare ogni situazione affinché il calcolo sopra indicato sia tutelato in caso di verifica.

Situazione n. [numero], data [data]
Oggetto: [nome dell'oggetto e ubicazione]
Contratto n. [numero], del [data], per un importo di [importo] lek IVA esclusa
Committente: [nome del soggetto]
Periodo di riferimento: dal [data] al [data]

A. Lavori svolti in questo periodo
[nome articolo] | [unità] | [quantità] | [prezzo unitario] | [valore]
[nome articolo] | [unità] | [quantità] | [prezzo unitario] | [valore]
Valore dei lavori per questo periodo: [importo] lek

B. Condizione cumulativa
Lavori completati fino ad oggi: [importo] lek
Costi sostenuti fino ad oggi: [importo] lek
Costi totali stimati: [importo] lek
Fase di completamento: [percentuale]%
Materiali acquistati e non lavorati, esclusi da questa fase: [importo] lek

C. Firme
Esecutore testamentario: [nome, carica, data]
Responsabile dei lavori: [nome, n. di licenza, data]
Committente: [nome, ruolo, data]

IVA sui lavori edili

I lavori di costruzione e manutenzione sono prestazioni di servizi e sono soggetti all’IVA. Ciò è previsto dalla legge n. 92/2014 sull’imposta sul valore aggiunto. Per «costruzione» si intende qualsiasi operazione che comporti il completamento totale o parziale di un edificio, sia esso di nuova costruzione o oggetto di modifiche sostanziali. Per «manutenzione» si intende qualsiasi operazione volta a prevenire il deterioramento e a mantenere l’immobile in buono stato di funzionamento.

Nella pratica, la definizione è importante. Essa comprende anche i lavori relativi alle attrezzature degli edifici quando gli apparecchi o i materiali sono installati in modo permanente, nonché i lavori di restauro, riparazione e le installazioni di natura fissa. Pertanto, un’impresa che si limita a effettuare installazioni è soggetta allo stesso regime di una che costruisce muri.

Attrezzature da cantiere e ammortamento

Le betoniere, i ponteggi, i generatori, i compressori e le attrezzature da lavoro non vengono ammortizzati nell’anno di acquisto. Si tratta di beni a lungo termine e il loro costo viene rilevato gradualmente, secondo le aliquote previste dall’articolo 51 della Legge n. 29/2023. Questa è una delle principali differenze tra l’utile contabile e l’utile imponibile per un’impresa edile.

Cosa stai comprando?	Tasso annuo
Attrezzature da cantiere, macchinari, ponteggi, utensili e mobili da ufficio	20%, metodo lineare
Computer, server e programmi per la progettazione o la gestione di strutture.	25%, metodo lineare
Un magazzino o un edificio adibito a uffici in uso da oltre 15 anni.	5%, metodo lineare, singolarmente
Diritti immateriali, quali le licenze pluriennali di software.	15%, metodo lineare

A questa tabella si accompagnano tre regole, ciascuna delle quali riguarda una situazione che si verifica comunemente in un cantiere.

La soglia è di 10.000 lek. Quando il valore ammortizzabile di un bene non supera di molto il suo costo, l'intero importo viene contabilizzato come costo nell'esercizio di acquisto. Per un utensile manuale non è necessaria alcuna scheda.

Il primo anno viene calcolato in modo proporzionale. L’ammortamento relativo all’anno di acquisto viene calcolato in base al periodo di utilizzo. Pertanto, una betoniera messa in servizio il 1° dicembre non dà diritto all’intero importo annuale.

La rivalutazione non comporta un aumento della base imponibile. Quando i beni vengono rivalutati, l’ammortamento fiscale continua a essere calcolato sul costo originario.

Per il veicolo da trasporto personale 1+4 è previsto un doppio limite. La base di ammortamento non deve superare il 50% dei costi di acquisto e ricostruzione, IVA inclusa. Il costo totale su cui si applica tale 50% non supera i 10.000.000 di lekë. La trattazione completa, corredata di esempi, è disponibile alla pagina di spese deducibili.

Le persone in cantiere. Il subappaltatore e la sicurezza.

Il subappaltatore e il rischio di riclassificazione

Nel settore edile è normale avvalersi di subappaltatori e artigiani indipendenti. Il problema sorge quando la stessa persona lavora esclusivamente per te, secondo i tuoi orari, con i tuoi attrezzi e sotto la tua supervisione, ma emette fatture come lavoratore autonomo.

L'articolo 12 del Codice del lavoro consente espressamente la riclassificazione. Quando il rapporto non è chiaramente definito, il tribunale ne determina la vera natura sulla base dei fatti, non della qualifica contrattuale. Gli effetti hanno valore retroattivo fino a tre anni. I criteri e le prove sono riportati nella pagina dedicata a i lavoratori autonomi e la riclassificazione.

La difesa è di natura documentale e deve essere predisposta in anticipo, non al momento del controllo. Sono richiesti quattro elementi: un contratto che preveda un obiettivo quantificabile; un resoconto della situazione o una ricevuta per ciascun pagamento; una fattura in regola emessa dal subappaltatore; e la prova che questi lavori anche per altri committenti.

Sicurezza in cantiere e soglia di 200 giorni lavorativi

La sicurezza nei cantieri edili non rientra nel titolo generale del Codice del lavoro, ma è disciplinata da una normativa specifica. Tale normativa è stata adottata con Decreto del Consiglio dei Ministri n. 312 del 5 maggio 2010 ed è denominata “Regolamento sulla sicurezza nei cantieri edili”.

Quando è necessario un coordinatore della sicurezza

Ai sensi dell’articolo 3 del regolamento, il committente nomina un coordinatore per la sicurezza e la salute sul lavoro quando il volume dei lavori in cantiere supera i 200 giorni lavorativi, oppure quando i lavori comportano rischi particolari, come indicato nell’Allegato II. Il coordinatore è nominato sia per la fase di progettazione che per quella di esecuzione dei lavori.

La stessa soglia prevede inoltre l’obbligo di notifica preventiva all’Ispettorato del lavoro, anche nel caso in cui sul cantiere operi una sola impresa. La notifica viene aggiornata ogni volta che lo stato del cantiere subisce variazioni nel corso dei lavori.

Quali piani dovrebbero esserci?

Il regolamento riconosce tre documenti le cui sigle ricorrono frequentemente nella pratica. PSK è il Piano di sicurezza e coordinamento, redatto dal coordinatore del progetto. PRS è il Piano di riserva di sicurezza per eventuali modifiche. POS è il Piano di sicurezza operativa, ed è quello preparato dalla stessa società esecutrice.

Indipendentemente dalla soglia, gli obblighi fondamentali del datore di lavoro si applicano a ogni cantiere, grande o piccolo che sia. Tra questi figurano la valutazione dei rischi per ogni luogo di lavoro, la fornitura di informazioni e la formazione dei dipendenti, nonché le visite mediche qualora il lavoro comporti rischi particolari. L'elenco completo è disponibile nella pagina dedicata a Gli obblighi del datore di lavoro in materia di sicurezza.

Quando si verifica un incidente, vengono avviate contemporaneamente tre azioni: prestare soccorso ed eliminare il pericolo, informare l’Ispettorato e redigere un verbale scritto. Per gli incidenti con esito mortale, la notifica deve essere effettuata entro 24 ore e una copia del verbale deve essere conservata per almeno tre anni. Le fasi sono descritte nella pagina dedicata a l'infortunio sul lavoro.

Ritardi nei pagamenti. Legge n. 81/2026

I ritardi nei pagamenti rappresentano un problema di lunga data del settore e il quadro normativo è stato modificato dalla Legge n. 81/2026, che modifica la Legge n. 48/2014 in materia di ritardi nei pagamenti. È stata adottata il 23 luglio 2026 e promulgata con il decreto n. 463 del 31 luglio 2026.

I termini previsti sono di 60 giorni tra soggetti commerciali, di 30 giorni qualora il contratto non specifichi un termine e di 30 giorni nei rapporti con le autorità pubbliche, prorogabili a 60. Il collaudo o la verifica di conformità non possono superare i 30 giorni. Gli interessi di mora maturano senza necessità di alcuna comunicazione.

La scadenza per il collaudo finale è proprio il momento in cui il settore edile ne risente più di qualsiasi altro, poiché è proprio lì che risiede la causa più frequente di ritardo. Il testo completo della legge è disponibile in Guida ai ritardi nei pagamenti. Le disposizioni transitorie sono importanti perché la legge si applica solo alle operazioni successive alla sua entrata in vigore. Per la data esatta di entrata in vigore, si veda la seconda nota in fondo alla pagina.

Lista di controllo e i tre passaggi da seguire oggi

L'elenco riportato di seguito riporta gli aspetti che verifichiamo per un cliente nel settore delle nuove costruzioni, in questo ordine.

• L'ambito di attività di QKB comprende ogni tipo di lavoro per cui avete stipulato un contratto.
• La licenza professionale è valida e la categoria corrisponde all'attività che svolgi.
• Il direttore tecnico non ricopre contemporaneamente alcuna carica in un’altra società.
• Per ogni contratto viene effettuata una valutazione del costo totale, aggiornata almeno alla fine di ogni trimestre.
• I documenti sono firmati da tutte e tre le parti e corrispondono alle fatture.
• I materiali acquistati e non lavorati sono stati esclusi dai costi utilizzati per calcolare il costo di questa fase.
• Esistono schede di ammortamento per ogni attrezzatura il cui costo superi i 10.000 lek.
• I subappaltatori dispongono di un contratto di appalto e di un documento di collaudo per ogni pagamento.
• Il fascicolo di sicurezza contiene la valutazione dei rischi e, per i siti che superano la soglia, il piano operativo di sicurezza.
• I dipendenti sono stati registrati prima del primo giorno di lavoro.

Tre passi che puoi compiere oggi stesso. Apri il tuo contratto di dimensioni immediatamente superiori e registra i costi totali stimati, se non sono già indicati da qualche parte. Quindi verifica se il tuo direttore tecnico compare altrove. Infine, conta i giorni lavorativi nel tuo cantiere più grande e verifica se superi la soglia dei 200 giorni.

Domande frequenti

In che modo la contabilità nel settore edile si differenzia da quella di un commerciante?

Nel settore della vendita al dettaglio, i ricavi vengono rilevati al momento della consegna della merce. Nel settore edile, invece, vengono rilevati in base allo stato di avanzamento dei lavori, pertanto possono essere rilevati anche quando non è stato ancora emesso alcun fattura né incassato alcun importo.

Posso contabilizzare il reddito solo quando lo ricevo?

No. La contabilizzazione dei ricavi incide sui flussi di cassa e sulla posizione del cliente, non sulla tempistica della contabilizzazione. La contabilizzazione basata sui ricavi è l’errore che determina la differenza maggiore tra i rendiconti e la dichiarazione.

Cosa devo fare se il contratto comporta una perdita?

La perdita viene rilevata immediatamente e per intero nel momento in cui ci si rende conto che i costi complessivi supereranno i ricavi. Si tratta di un requisito previsto dal paragrafo 33 dell’IFRS 8 e non viene differita fino alla fine del periodo.

I materiali presenti in cantiere sono considerati una spesa o un magazzino?

Fino a quando non vengono messi in servizio, costituiscono parte delle scorte. Pertanto, non rientrano nei costi rilevati al momento del completamento, anche se la fattura di acquisto è relativa a quell’anno.

Di quanto si deprezza una betoniera o un'impalcatura?

L'ammortamento viene calcolato a quote costanti su un periodo di 20 anni, in quanto rientra nella categoria delle altre attività dell'impresa ai sensi dell'articolo 51 della Legge n. 29/2023. Le attrezzature di valore inferiore a 10.000 lek vengono interamente imputate a conto economico nell'anno di acquisto.

È necessario un coordinatore della sicurezza per ogni cantiere?

Non è obbligatorio per tutti i cantieri. È richiesto quando il volume di lavoro è pari o superiore a 200 giorni lavorativi, oppure quando i lavori comportano rischi particolari. Gli obblighi fondamentali in materia di sicurezza si applicano comunque anche al di sotto di tale soglia.

Il mio subappaltatore può emettere fatture in qualità di lavoratore autonomo?

Sì, se è realmente autonomo. Quando lavora esclusivamente per te, secondo i tuoi orari e utilizzando le tue attrezzature, il rapporto potrebbe essere riclassificato come rapporto di lavoro subordinato. Il riferimento normativo è l’articolo 12 del Codice del lavoro, con effetto retroattivo fino a tre anni.

Base giuridica e limitazioni

Due confini che tracciamo apertamente

In primo luogo, le modifiche al regolamento sulle licenze del luglio 2025 sono state ricavate dalla copertura mediatica, con una data verificata riportata nel testo, e non dal testo della decisione stessa. Pertanto, non vengono forniti né il numero né la data della decisione di modifica, né l’elenco completo delle categorie NP e NS con i relativi criteri. La pagina sarà completata una volta che il testo sarà stato letto.

In secondo luogo, non è indicata la data di entrata in vigore della legge n. 81/2026. L’articolo 7 della legge la fissa a 15 giorni dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Il numero del numero della Gazzetta Ufficiale in cui è stata pubblicata non è stato ancora verificato da noi e non intendiamo avanzare ipotesi. La pagina sarà completata il giorno in cui il numero del numero sarà confermato.

Gli atti su cui si basa il presente testo

• Principio contabile nazionale n. 8 “Ricavi”, paragrafi da 24 a 34 relativi ai contratti di appalto e alla fase di completamento, in vigore dal 1° gennaio 2015.
• Legge n. 29/2023 “Sull’imposta sul reddito”, e successive modifiche, articolo 51 relativo alle aliquote di ammortamento e articolo 52 relativo alle scorte.
• Legge n. 92/2014 “Sull’imposta sul valore aggiunto nella Repubblica di Albania”, e successive modifiche, ai fini del trattamento dei lavori edili come prestazione di servizi.
• Delibera del Consiglio dei Ministri n. 312, del 5 maggio 2010, “Normativa sulla sicurezza dei cantieri”, articolo 3 relativo al coordinatore, alla notifica preliminare e ai piani PSK, PRS e POS.
• Decisione n. 759 del Consiglio dei Ministri, del 12 novembre 2014, in materia di abilitazione professionale, e successive modifiche, tra cui la Decisione n. 943 del Consiglio dei Ministri, del 28 dicembre 2016.
• Legge n. 81/2026, che modifica la legge n. 48/2014 in materia di ritardi nei pagamenti, emanata con decreto n. 463 del 31 luglio 2026.
• Legge n. 7961/1995 “Codice del lavoro della Repubblica di Albania”, e successive modifiche, articolo 12 relativo alla riclassificazione.