I terreni agricoli e gli appezzamenti sono soggetti a imposte distinte rispetto agli immobili, e la base imponibile non è il valore dell’immobile, bensì la sua superficie. I terreni agricoli sono misurati in ettari, con aliquote che variano a seconda della categoria di terreno e del distretto, mentre i lotti di terreno sono misurati in metri quadrati, con aliquote che variano a seconda della loro destinazione d’uso, ovvero residenziale o per attività economica.
Questa pagina illustra chi è tenuto al pagamento di ciascuna imposta, come viene calcolata la base imponibile, perché lo stesso proprietario possa avere due obblighi fiscali paralleli per lo stesso immobile e come vengono gestiti i casi di esenzione. Le aliquote specifiche non sono pubblicate in questa sede, in quanto vengono approvate con delibera del consiglio comunale entro i limiti stabiliti dalla legge.
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L'obbligo ricade sul titolare del bene, ovvero il proprietario, e in determinati casi sul titolare di un diritto reale o sull'usufruttuario. Nel caso di terreni agricoli coltivati da terzi, il destinatario dell'obbligo nei confronti del Comune rimane il proprietario, mentre l'accordo relativo a chi debba sostenere i costi disciplina esclusivamente il rapporto tra le parti.
Nel caso di un immobile in comproprietà, l'obbligo sussiste in proporzione alla quota di ciascun comproprietario. In pratica, la comunicazione del Comune viene spesso recapitata a un unico indirizzo, pertanto i comproprietari concordano tra loro le modalità di ripartizione e conservazione delle ricevute di pagamento.
La base imponibile per ciascuna imposta
| Fiscale | Unità di misura | Cosa determina il livello? |
|---|---|---|
| Imposta sui terreni agricoli | Ettaro | Categoria fondiaria e distretto |
| Imposta fondiaria | Metro quadrato | Destinazione: uso residenziale o attività economica |
| Imposta sugli immobili | Valore imponibile | Destinazione e zona, ai sensi del Decreto governativo n. 132/2018 |
La distinzione tra le due unità comporta conseguenze pratiche. Per i terreni e gli appezzamenti, l’imposta non aumenta quando il valore dell’immobile cresce, poiché la base imponibile è rappresentata dalla superficie. Per l’edificio, invece, vale il contrario, poiché la base imponibile è rappresentata dal valore imponibile.
Per terreno agricolo si intende un terreno destinato a fini agricoli, mentre per terreno edificabile si intende un terreno destinato all’edilizia, sia esso occupato o libero. La conversione di un terreno agricolo in terreno edificabile avviene mediante un atto dell’autorità competente e, una volta effettuata la conversione, cambia anche l’imposta applicabile.
Il proprietario di un immobile il cui edificio occupa un terreno più esteso rispetto alla sua superficie di ingombro si trova spesso a dover far fronte a due obblighi paralleli: l’imposta sugli immobili relativa alla struttura e l’imposta fondiaria relativa all’area non edificata. Si tratta del caso tipico di uno stabilimento produttivo o di un magazzino dotato di piazzale, in cui il piazzale è molto più ampio dell’impronta dell’edificio.
Nota bene. I valori espressi in lek per ettaro e in lek per metro quadrato, nonché la ripartizione per categorie di terreno e per contee, non vengono pubblicati senza essere stati verificati negli allegati del Legge n. 9632 del 2006 e la delibera del consiglio comunale.
Esempio illustrativo, con cifre ipotetiche e non le aliquote ufficiali. Un’azienda possiede un terreno di 500 metri quadrati, di cui 120 metri quadrati sono occupati dall’edificio, lasciando 380 metri quadrati di superficie libera. A un'aliquota ipotetica di 12 lek al metro quadrato, l’imposta fondiaria ammonta a 4.560 lek. La stessa impresa possiede inoltre 2,5 ettari di terreno agricolo e, a un’aliquota ipotetica di 1.400 lek per ettaro, l’imposta fondiaria ammonta a 3.500 lek. Complessivamente, l’onere illustrativo ammonta a 8.060 lekë, escluse l’imposta sugli immobili e le spese accessorie. Le aliquote effettive sono stabilite nella delibera del consiglio comunale.
Attenzione. La regola secondo cui l'imposta fondiaria si applica solo alla superficie libera e non all'impronta dell'edificio è una descrizione di carattere pratico. Il corretto trattamento dell'impronta dell'edificio all'interno del lotto deve essere confermato dalla legge. N. 9632/2006 e la delibera del consiglio comunale.
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La legge prevede categorie di beni e soggetti esenti dall'imposta, e il consiglio comunale può concedere agevolazioni nell'ambito dei poteri conferitigli dalla legge. L'esenzione non viene concessa automaticamente; i richiedenti devono presentare al Comune la documentazione che attesti la loro idoneità.
Nella nostra attività ci imbattiamo in tre situazioni che richiedono un controllo. La prima riguarda i terreni temporaneamente messi fuori uso, la seconda i terreni espropriati o acquisiti per motivi di interesse pubblico e la terza i beni trasferiti a un ente che gode di un trattamento giuridico speciale. In tutti e tre i casi, l’obbligo rimane in vigore fino all’aggiornamento dello stato nei registri comunali.
Attenzione. L'elenco dettagliato delle esenzioni e delle agevolazioni, sia per i terreni agricoli che per i terreni edificabili, non verrà pubblicato fino a quando non sarà stata letta la versione attuale della legge. N. 9632/2006 e la delibera del consiglio comunale relativa all'anno in questione.
La verifica viene effettuata direttamente presso lo sportello comunale dedicato alle imposte locali, utilizzando il numero catastale e l'atto di proprietà. La prova dell'adempimento degli obblighi locali è comunque richiesta prima della vendita dell'immobile, pertanto effettuare la verifica con largo anticipo consente di risparmiare tempo al momento della transazione.
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Il terreno libero intorno all'edificio non è stato dichiarato perché il proprietario ritiene che l'imposta sugli immobili copra l'intera proprietà.
Il terreno agricolo indiviso di proprietà dei comproprietari risulta come non pagato poiché l'avviso è stato inviato solo a uno di essi.
La superficie è calcolata sulla base dei titoli di proprietà anziché dell'atto di compravendita, e pertanto il dato risultante è inesatto.
La conversione dei terreni agricoli in lotti edificabili non è stata registrata, pertanto per anni è stata applicata un'imposta errata.
Si presume che l'esenzione venga riconosciuta automaticamente, senza necessità di presentare alcuna documentazione al Comune.
I terreni incolti sono considerati soggetti a tassazione, mentre il semplice mancato utilizzo non comporta automaticamente l’estinzione dell’obbligo.
L'obbligo sorge solo al momento della vendita, quando è richiesta la prova del pagamento.
La base è costituita dalla superficie espressa in ettari, mentre l'aliquota varia a seconda della categoria fondiaria e del distretto, secondo quanto stabilito dal consiglio comunale nei limiti previsti dalla legge.
La base è l'area espressa in metri quadrati, mentre l'aliquota varia a seconda della destinazione d'uso, ovvero residenziale o commerciale.
Di norma sì: l’imposta sugli immobili per la costruzione e l’imposta fondiaria per l’area libera. La corretta determinazione dell’impronta dell’edificio viene verificata con il Comune.
Il mancato utilizzo non comporta automaticamente l'estinzione dell'obbligo. I casi di esenzione o di sgravio sono previsti dalla legge e da delibera comunale e richiedono la presentazione di documentazione.
Il destinatario nei confronti del Comune rimane il proprietario. L'accordo con l'utente disciplina esclusivamente il rapporto tra le parti.
L'obbligo sussiste in proporzione alla quota di ciascun comproprietario. In pratica, la ripartizione viene concordata tra i comproprietari, mentre le comunicazioni vengono spesso inviate a un unico indirizzo.
A livello comunale. Le imposte locali sono gestite dal Comune e non vengono dichiarate tramite e-Filing.
Non esiste un importo unico a livello nazionale. L'importo viene stabilito con delibera del consiglio comunale nei limiti previsti dalla legge; si prega quindi di verificare l'importo in vigore nel proprio comune.
Diritto N. 9632, del 30 ottobre 2006 “Per il regime fiscale locale”, nella versione modificata, in materia di imposta sui terreni agricoli, imposta fondiaria, livelli indicativi e casi di esenzione, laddove il capitolo III è stato abrogato dall'articolo 71 del Legge n. 29/2023.
Decisione del Consiglio dei Ministri N. 132, del 7 marzo 2018, La metodologia per la determinazione del valore imponibile degli immobili ai fini del confronto con il valore di base dell'edificio.
Istruzioni comuni N. 17, del 20 giugno 2022, per la gestione delle imposte locali
La delibera del consiglio comunale relativa all'anno in questione, che stabilisce gli importi, le agevolazioni e le scadenze, e che viene riesaminata separatamente per ciascun comune.