L'imposta sugli immobili non viene calcolata sul prezzo pagato per l'immobile né sul suo valore di mercato, bensì sul valore imponibile determinato secondo la metodologia prevista dalla delibera del Consiglio dei Ministri. N. 132, del 7 marzo 2018. A tale valore viene applicata l'aliquota, che varia a seconda della destinazione d'uso dell'immobile ed è approvata con delibera del consiglio comunale.
Questa pagina illustra chi è tenuto al pagamento dell’imposta, come viene determinata la base imponibile, perché gli immobili residenziali e quelli commerciali non sono trattati allo stesso modo e quando l’imposta è esigibile. Alla fine, distingue chiaramente tra ciò che è in vigore e ciò che è solo una proposta, poiché quest’ultimo aspetto — riguardante la rivalutazione e il passaggio al valore di mercato — viene spesso interpretato come se fosse già in vigore.
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L'imposta è a carico del titolare del bene immobile, ovvero del proprietario, e, in determinati casi, del titolare di un diritto reale o dell'utilizzatore. L'obbligo fiscale è legato al bene immobile, pertanto un cambio di proprietà nel corso dell'anno richiede la verifica dello stato dell'obbligo prima della firma del contratto.
Per gli immobili in locazione, l’obbligo nei confronti del Comune rimane a carico del proprietario. Il contratto con il locatario può prevedere che sia quest’ultimo a farsi carico dei costi, ma ciò regola solo il rapporto tra le parti e non trasferisce l’obbligo al Comune.
A chi è rivolto tale obbligo?
| Situazione | Chi finanzia il consiglio comunale? |
|---|---|
| Immobile ad uso proprio | Proprietario |
| Immobile in affitto | Il proprietario, indipendentemente dal contratto |
| Beni su cui grava un diritto reale su beni altrui. | Titolare del diritto reale |
| Immobile venduto nel corso dell'anno | Viene verificato lo stato dell'obbligo precontrattuale. |
Nota bene. Le norme precise relative alla ripartizione della responsabilità tra venditore e acquirente nel corso dell'anno, nonché i casi di esenzione fiscale, sono disciplinate in Legge n. 9632 del 2006 e la delibera del consiglio comunale.
La base di calcolo è il valore imponibile dell'immobile. Esso viene determinato secondo la metodologia di Decreto governativo n. 132, del 7 marzo 2018, che combina la superficie dell'immobile con i prezzi di riferimento per zona e con i coefficienti correttivi. Il risultato non corrisponde né al prezzo di acquisto né al valore di mercato di vendita.
L'aliquota fiscale viene applicata al valore imponibile. La formula è semplice dal punto di vista logico: il valore imponibile viene moltiplicato per l'aliquota, e l'unica difficoltà pratica risiede nella determinazione del valore imponibile, non nella moltiplicazione.
Nota bene. Le aliquote percentuali specifiche, i coefficienti di superficie e i prezzi di riferimento al metro quadrato non vengono pubblicati su questa pagina senza aver prima consultato il testo vigente del Decreto governativo n. 132/2018 e la delibera del comune competente.
Esempio illustrativo, con cifre ipotetiche e non le aliquote ufficiali. Il valore imponibile di un appartamento è calcolato a 6.000.000 di lekë e l’aliquota applicata è dello 0,05%. L’imposta annuale è di 3.000 lekë. Per un'unità commerciale con un valore imponibile di 12.000.000 di lekë e un'aliquota di 0,21 TP3T, l'imposta annuale è pari a 24.000 lekë. L’unico scopo di questo esempio è illustrare il meccanismo, ovvero la moltiplicazione del valore imponibile per l’aliquota. Le aliquote effettive sono stabilite nel decreto governativo n. 132/2018 e nella delibera del consiglio comunale.
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La destinazione d'uso dell'edificio determina l'aliquota. Gli edifici residenziali sono soggetti a un'aliquota inferiore rispetto a quelli destinati ad attività economiche, poiché la legge e i relativi regolamenti di attuazione collegano l'aliquota alla destinazione d'uso piuttosto che esclusivamente alla superficie utile.
La conseguenza pratica si verifica quando lo stesso immobile cambia destinazione d'uso. Un appartamento trasformato in un alloggio con servizi, o un piano residenziale adibito a ufficio, può essere considerato parte di un locale commerciale. La notifica della modifica al Comune è un adempimento a carico dell'azienda stessa e non viene effettuata automaticamente con la registrazione dell'attività.
Il settore immobiliare rispetto all'attività economica
| La questione | Edificio residenziale | Sviluppo aziendale |
|---|---|---|
| Base di calcolo | Valore imponibile ai sensi del Decreto del Governo n. 132/2018 | Valore imponibile ai sensi del Decreto del Governo n. 132/2018 |
| Il livello dei tassi | Inferiore | Più alto |
| Il modo di raccogliere | Spesso tramite la bolletta | Secondo quanto comunicato dal Comune |
| Riconoscimento come spesa deducibile | Non applicabile | In base alla norma sulle spese generali |
Per i privati, l'imposta sugli immobili e le tasse comunali vengono riscosse in alcuni comuni tramite la bolletta dell'acqua, mentre in altri vanno pagate allo sportello o in banca. Per le imprese, l'importo dovuto va versato secondo le indicazioni del comune ed entro i termini stabiliti dall'ordinanza comunale.
L'imposta sugli immobili non viene dichiarata tramite e-Filing e non è collegata alla dichiarazione dei redditi. Questa è la distinzione che più spesso crea confusione, poiché le imposte e la tassa comunale vengono riscosse allo stesso sportello.
Nota bene: le modalità di riscossione e i termini di pagamento variano da comune a comune. Gli unici riferimenti affidabili sono la delibera del consiglio comunale relativa all’anno in questione e l’avviso ufficiale che riceverete. La descrizione sopra riportata riflette una prassi, non una norma valida su tutto il territorio nazionale.
Da anni circolano proposte volte a modificare la base imponibile dell’imposta sugli immobili, che spesso vengono riportate come se fossero state approvate. La ripartizione riportata di seguito è intenzionale, poiché determina gli elementi che confluiscono nei calcoli aziendali.
IN FORCE, la metodologia per il calcolo del valore imponibile ai sensi di Decreto governativo n. 132, del 7 marzo 2018; tipi di imposte in base a Legge n. 9632 del 2006, e successive modifiche; i livelli approvati con delibera del consiglio comunale per l'anno in questione.
Il passaggio della base imponibile dell'imposta immobiliare dal valore imponibile calcolato secondo la metodologia al valore di mercato, nonché i programmi di rivalutazione immobiliare connessi a tale passaggio. Fino a quando non saranno approvati ed entreranno in vigore, essi non comportano alcun obbligo e non vengono utilizzati ai fini del calcolo.
La rivalutazione degli immobili, quando approvata come misura a tempo determinato, è l'argomento trattato in questo blog proprio perché ha una data di scadenza e non entra a far parte del sistema permanente. Questa pagina rimanda all'articolo in questione e non ne riporta il contenuto.
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Il valore imponibile viene confuso con il prezzo di acquisto o con il valore di mercato, e il calcolo dell'imposta risulta errato.
L'attività commerciale richiede una figura a livello nazionale, mentre la tariffa viene approvata con delibera del consiglio comunale e varia da comune a comune.
Il locatore, avendo un inquilino, presume che l'obbligo nei confronti del Comune sia passato all'inquilino, poiché è quanto previsto dal contratto.
L'appartamento è stato trasformato in un'unità di servizio e il cambio di destinazione d'uso non è stato comunicato al Comune.
L'obbligazione in essere viene resa nota solo al momento della vendita, quando è richiesta una prova.
L'imposta sugli immobili è obbligatoria ai fini della dichiarazione online, mentre la sua gestione è di competenza del Comune.
Le proposte discusse in merito al valore di mercato vengono generalmente adottate come vincolanti e inserite nel bilancio aziendale.
Non esiste un dato unico a livello nazionale. La base di calcolo è il valore imponibile secondo la metodologia prevista dal Decreto del Governo n. 132/2018, poiché la tariffa viene approvata con una delibera del consiglio comunale, l'importo va quindi verificato per il proprio comune.
Secondo la metodologia di Decreto governativo n. 132, del 7 marzo 2018, che combina la superficie con i prezzi di riferimento per zona e con i coefficienti. Non si tratta né del prezzo del contratto di acquisto né del prezzo di vendita di mercato.
L'obbligo nei confronti del Comune spetta al proprietario. Il contratto con l'inquilino disciplina esclusivamente il rapporto tra le parti.
Sì, l'aliquota applicabile agli immobili destinati ad attività economiche è più elevata rispetto a quella per uso residenziale, mentre la base di calcolo segue la stessa metodologia.
Il passaggio al valore di mercato è considerato una questione ancora in fase di discussione. Fino a quando non sarà approvato ed entrerà in vigore, la base imponibile rimane il valore calcolato secondo la metodologia attuale.
Presso il Comune, oppure tramite la bolletta nei Comuni che hanno scelto questa modalità di riscossione. Non va dichiarato tramite e-Filing.
Quando il bene viene utilizzato per l'attività, l'imposta è soggetta alla norma generale relativa alle spese deducibili, il che significa che deve essere correlata all'attività e documentata.
No. Il mancato ricevimento dell’avviso non estingue l’obbligo. La verifica viene effettuata direttamente presso il Comune, in particolare prima della vendita dell’immobile.
Legge n. 9632, del 30 ottobre 2006 “Sul sistema fiscale locale”, nella versione modificata, in cui il capitolo III è stato abrogato dall'articolo 71 della legge n. 29/2023
Decisione del Consiglio dei Ministri N. 132, del 7 marzo 2018, la metodologia per la determinazione del valore imponibile degli immobili
Istruzione congiunta n. 17, del 20 giugno 2022, relativa alla gestione delle imposte locali
La delibera del consiglio comunale relativa all'anno in questione, che stabilisce le aliquote e le scadenze e viene sottoposta a revisione contabile separatamente per ciascun comune.
Diritto n. 29/2023 “Legge sull'imposta sul reddito”, nella versione modificata, articolo 48 relativo alla norma generale sulle spese deducibili