Kontrata
Me kalim të së drejtës së pronësisë, kuptohet akti i shitjes, dhurimit apo heqjes dorë nga pasuria e paluajtshme. Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm.
Është i pavlefshëm veprimi juridik që nuk është bërë në formën e kërkuar shprehimisht nga ligji. Në rastet e tjera veprimi juridik është i vlefshëm, por nuk mund të provohet me dëshmitarë.
Kalimi i pronesise mbi nje pasuri të paluajtshme është një veprim me kosto ekonomike për çdo person që përfshihet në transaksion. Konkretisht në momentin që merret vendimi për kryerjen e një transaksioni në tregun e pasurive të paluajtshme përveç çmimit të pasurisë duhen patur në konsideratë një numër pagesash që vijnë krahas regjistrimit të kalimit të pronësisë në organet kompetente.
Taksat dhe tarifat e pagueshme
Në momentin e kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme aplikohen një sërë tarifash, taksash dhe tatimesh si më poshtë vijon:
Tarifat për shërbimet e ofruara nga Noteri Publik
Taksat vendore mbi kalimin e të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.
Tatimi mbi të ardhurat personale nga kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme
Tarifat për shërbimet e ofruara nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive
Tarifa noteriale
Tarifa Noteriale paguhet në momentin e lidhjes së kontratës formale për kalimin e pronësisë para një Noteri Publik. Ndërkohë që agjenti i taksës dhe i tatimit mbi të drejtën e kalimit të pronësisë, si dhe tarifës së shërbimit, është Zyra e Regjistrimit Të Pasurive Të Paluajtshme, e cila kalon të ardhurat e mbledhura në favor të pushtetit vendor dhe administratës tatimore brenda afateve të përcaktuara në ligj.
Për kryerjen e akteve e të veprimeve noteriale si dhe për shërbimin noterial të regjistrimit të akteve për tjetërsimin e pasurisë së paluajtshme pranë zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme paguhet një tarifë e cila caktohet nga Ministria e Drejtësisë, duke marrë edhe mendimin e Ministrisë së Financave dhe të Këshillit Kombëtar të Noterisë.
Tarifat per kalimin e pronësisë se pasurive të paluajtshme me shitje ose dhurim përcaktohen me Urdhër i Ministrisë së Drejtësisë nr. 279,datë 14.6.2012 për miratimin e tarifave të shërbimeve noteriale. Konkretisht tarifa noteriale per aktin notarial të kalimit të pronësisë së pasurisë së paluajtshme llogariten në bazë të vlerës së transaksionit të përcaktuar në aktin notarial. Konkretisht për vlera transaksioni:
nga 100 000 – 6 000 000 lekë 0.35 %
nga 6 000 001 – 15 000 000 lekë 0.3 %
nga 15 000 001 – 50 000 000 lekë 0.28 %
nga 50 000 001 – 100 000 000 lekë 0.25 %
mbi 100 000 001 lekë 0.23 %
Në çdo rast, nëse çmimi në kontratën e shitjes do të jetë më i ulët se çmimi i referencës i përcaktuar për atë zonë, tarifa do të llogaritet në bazë të çmimit të referencës. Në bazë të urdhërit nr. 306, datë 31.7.2013 të Ministrit të Drejtësisë, Kontrata e Shkëmbimit të Pasurive tarifohet në vlerën 10.000 lekë.
Tatimi mbi të ardhurat personale nga kalimi i të drejtës së pronësisë së pasurive të paluajtshme
Ligji për tatimin mbi të ardhurat Nr. 8438, datë 28.12.1998 Për Tatimin mbi të ardhurat (ndryshuar) dhe aktet ligjore dhe nënligjore dalë në zbatim të tij, rregullojnë marrëdhëniet që lindin në fushën e tatimit mbi të ardhurat personale, tatimit mbi fitimin si dhe të tatimit të mbajtur në burim të të ardhurave. Ai përcakton rregullat për mbledhjen dhe administrimin e tatimit mbi të ardhurat personale të individëve, të tatimit mbi fitimin për shoqëritë tregtare si dhe të personave fizikë (tregtarë të regjistruar), kur janë subjekt i tatimit mbi fitimin.
Burim i të ardhurave sipas ligjit Nr. 8438, datë 28.12.1998 Për Tatimin Mbi Të Ardhurat do të konsiderohen ndër të tjera edhe të ardhurat nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi sendet e paluajtshme, që i përfiton një person me seli të përhershme në Republikën e Shqipërisë, si dhe të ardhurat nga kalimi i pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, në rast së këto pasuri ndodhen në territorin e Republikës së Shqipërisë.
Për qëllime të tatimit mbi të ardhurat personale, merren si të ardhura të tatueshme të ardhurat nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme. Përjashtohen nga tatimi mbi të ardhurat personale të ardhurat e realizuara nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi tokën bujqësore nga një fermer i regjistruar te një fermer tjetër apo një person fizik a juridik që kryen aktivitet bujqësor.
Përjashtohen, gjithashtu, rastet e kalimit të së drejtës së pronësisë brenda lidhjes gjinore burrë, grua, fëmijë, nëpërmjet dhurimit dhe/ose heqjes dorë nga pasuria, kur pasuria rrjedh nga bashkëpronësia e detyrueshme e fituar në bazë të ligjit nr. 7501, datë 19.7.1991, “Për tokën”, të ndryshuar.”.
Si paguhet tatimi?
Tatimi paguhet nga individi që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme, para kryerjes së regjistrimit të pasurive të mësipërme, në përputhje me aktet ligjore. Pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet, pa provuar pagimin e detyrimit pranë zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.
Si llogaritet tatimi?
Llogaritja e tatimit për kalimin e së drejtës së pronësisë së pasurive të paluajtshme bëhet sipas Udhëzimit të Përbashkët nr. 29, datë 30.07.2018 të Ministrisë së Financave edhe Ministrisë së Drejtësisë, në zbatim, të nenit 11, të ligjit nr. 8438, datë 28.12.1998 “Për tatimin mbi të ardhurat’, të ndryshuar. Sipas ketij akti nenligjor, fitimi kapital i realizuar si rezultat i kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, ndërtesë, truall dhe tokë bujqësore, tatohet me normën 15% të fitimit kapital të realizuar.
Me termin “fitim kapital i realizuar”, kuptohet diferenca pozitive ndërmjet vlerës në shitje dhe vlerës në blerje të pasurisë së paluajtshme tokë dhe/ose ndërtesë. Shkëmbimi i truallit me sipërfaqe ndërtimi, në bazë të një kontrate shkëmbimi, nuk përbën moment për llogaritje të ndonjë fitimi kapital nga transferimi i pasurisë së paluajtshme.
Vlera në shitje e pasurisë së paluajtshme, përcaktohet në kontratën noteriale të shitjes, e cila është nënshkruar nga palët (shitësi dhe blerësi). Kontrata duhet të shprehë sipërfaqen në metër katror të pasurisë objekt të kontratës, çmimin për metër katror dhe vlerën e saj.
Në rastet kur pronësia e pasurisë së paluajtshme kalohet për herë të dytë e në vazhdim, për efekt të llogaritjes së fitimit kapital të realizuar do të konsiderohet diferenca midis vlerës së shitjes së fundit dhe vlerës së blerjes e përcaktuar në kontratën paraardhëse të kësaj pasurie.
Në rastet kur vlera sipas çmimit të shitjes për metër katror (m2) i përcaktuar në kontratë është më e ulët se vlera sipas çmimeve referuese të përcaktuara në udhëzimin e Kryeministrit datë 28.12.2016, për efekt të llogaritjes së tatimit zbatohen çmimet referuese.
Përcaktimi i vlerës në blerje, bazohet në kontratën paraardhëse të blerjes. Në rast se kontrata paraardhëse e blerjes është kryer në monedhë të huaj (si euro, dollarë etj.), kryhet konvertimi në lek me kursin e këmbimit të ditës në të cilën është kryer kjo blerje. Për ndërtesat e ndërtuara dhe të regjistruara në zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, të cilat nuk kanë vlerë në blerje, ose vlera e blerjes është e shprehur në monedha të tilla, si franga ari, apo napolona floriri, si dhe për ndërtesat e privatizuara me ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore”, i ndryshuar, për efekt të përcaktimit të tatimit mbi kalimin e së drejtës së pronësisë, si vlerë në blerje (vlera e zbritshme) do të merret kosto e shfrytëzimit për metër katrorë e përcaktuar nga akti nënligjor në fuqi për Entin Kombëtar të Banesave, në vitin e regjistrimit të pasurisë së paluajtshme.
Në rastin e shitjes së një ndërtese të përfituar nga shkëmbimi i truallit, në bazë të një kontrate shkëmbimi, si vlerë në blerje do të konsiderohet vlera e pjesës së truallit që i takon sipërfaqes së ndërtesës që shitet.
Në rast të shitjes njëkohësisht të tokës truall dhe ndërtesës njollë brenda këtij trualli, detyrimi tatimor llogaritet në bazë të shumës së detyrimit tatimor të shitjes së ndërtesës dhe detyrimit tatimor të shitjes së tokës truall rreth ndërtesës.
Në rastet e shitjes së ndërtesave që nuk janë apartamente banimi, çmimi minimal i shitjes për metër katror sipërfaqe ndërtimi, përcaktohet për sa më poshtë:
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi për veprimtari tregtimi dhe shërbimi është 1.5 (një e gjysmë) herë më i lartë se çmimi i sipërfaqeve të banimit sipas qyteteve. Në këtë kategori do të përfshihen edhe ndërtesa tregtare, ku njëkohësisht realizohen edhe procese të përziera prodhim, tregtim ose/edhe shërbime me pakicë. Në zonat që përfshihen në Bashkinë Tiranë, ky koeficient është dy herë më i lartë.
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi për parkim të mbuluar dhe bodrume është 70% e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas qyteteve.
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi për parkim i hapur është 30% e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas qyteteve.
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi të destinuara për veprimtari industriale, si: prodhim, përpunim ose magazinim të mallrave industrial, duke përfshirë fabrikat, depot, magazinat dhe objektet e tjera të ngjashme, është 50% e çmimit të sipërfaqeve të banesave të zonës përkatëse sipas qyteteve.
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi që përdoren për bujqësi dhe blegtori, apo veprimtari mbështetëse, si grumbullim, magazinim dhe ruajtje të produkteve bujqësore dhe blegtorale, është 30% e çmimit të sipërfaqeve të banesave të zonës përkatëse, me përjashtim të përpunimit ushqimor.
- Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi të destinuara për banim në njësitë administrative jashtë qytetit përkatës, të cilat iu bashkuan njësive të qeverisjes vendore, reduktohet në 35%, krahasuar me çmimin e zonës më të afërt, përjashtuar zonat rezidenciale. Në zonat që përfshihen në Bashkinë Tiranë, ky reduktim është 30% krahasuar me çmimin e zonës më të afërt.
- Për ndërtesat e privatizuara me ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore”, i ndryshuar, çmimi për metër katror është 70% e çmimit sipas zonave të tabelës, vetëm në rastin e shitjes së parë. Nëse vlera e llogaritur sa 70% e çmimeve të referencës sipas zonave të tabelës është përdorur njëherë, qoftë dhe në rivlerësimin e pasurisë, në vijim nuk do përdoret më si çmim reference.
Tatimi ne rastet e kalimit te së drejtës së pronësisë nëpërmjet dhurimit, ose heqjes dorë nga e drejta e pronësisë në dobi të një të treti.
Për rastet e kalimit të së drejtës së pronësisë nëpërmjet dhurimit, ose heqjes dorë nga e drejta e pronësisë në dobi të një të treti apo të bashkëpronarëve të tjerë, transaksioni konsiderohet i tatueshëm dhe për efekt të llogaritjes së detyrimit tatimor do të veprohet si në rastin e kalimit të së drejtës së pronësisë, tokë dhe ndërtesë, nëpërmjet aktit të shitjes. Raporti i vlerësimit për pasurinë e dhuruar apo hequr dorë prej saj nuk është detyrues për t’u paraqitur në dokumentacionin për kalimin e të drejtës së pronësisë së paluajtshme nëpërmjet dhurimit, apo heqjes dorë. Vlera e pasurive e pasqyruar në këto raporte, si dhe në kontratat e dhurimit apo shkëmbimit, nuk është referuese për llogaritjen e fitimit kapital të realizuar.
Shitja e pronës së fituar me Trashëgimi.
Në rastin e shitjes së pasurisë së paluajtshme, tokë dhe/ose ndërtesë, të fituar me trashëgimi, dhe vendime gjyqësore, si vlerë në blerje do të konsiderohet:
- Kur ndërtesa dhe/ose toka kanë vlerë sipas akteve noteriale ose të rivlerësimit të regjistruar në ZVRPP, para ose pas regjistrimit të dëshmisë së trashëgimisë, si vlerë në blerje (vlerë e zbritshme) do të merret vlera e ndërtesës dhe/ose tokës sipas këtyre akteve, të regjistruar në ZVRPP.
- Kur ndërtesa dhe/ose toka nuk kanë vlerë të regjistruar në blerje, si vlerë në blerje për pasurinë e paluajtshme ndërtesë, të fituar me trashëgimi, do të merret vlera sipas kostos së shfrytëzimit të vitit në të cilin është regjistruar dëshmia e trashëgimisë.
- Për pasurinë e paluajtshme tokë të fituar me trashëgimi, si vlerë në blerje do të merret vlera e llogaritur duke përdorur indeksimin e çmimit të tokës sipas hartës së vlerave, me inflacionin mesatar vjetor të llogaritur për vitin në të cilin është regjistruar dëshmia e trashëgimisë (shtojca nr.1, bashkëngjitur këtij udhëzimi të përbashkët.
Tatimi mbi pasuritë që shkëmbehen.
Rastet e shkëmbimeve të pasurisë së paluajtshme që ndodhin midis individëve janë subjekt i tatimit mbi fitimin kapital të realizuar nga diferenca midis vlerave sipas çmimeve të referencës, të pronave që shkëmbehen. Regjistrimi i një pasurie që shkëmbehet me një pasuri që ndodhet në një qytet tjetër, bëhet duke marrë konfirmimin për aplikimin e pasurisë që shkëmbehet në secilin qytet, si dhe duke siguruar edhe kryerjen e pagesës së tatimit mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për fitimin e realizuar nga diferenca midis vlerave të pronave që shkëmbehen.
Në rastet e shitjes së pasurisë së paluajtshme që vjen nga një kontratë shkëmbimi, si vlerë në blerje (vlerë e zbritshme) do të merret vlera sipas akteve noteriale ose e rivlerësimit, e regjistruar në ZRPP për pasurinë e paluajtshme që është përdorur për shkëmbim.
Në rastet e shitjes së pasurisë që vjen nga një kontratë shkëmbimi për të cilën në momentin e shkëmbimit është llogaritur e paguar tatim, si vlerë në zbritje për pasurinë që shitet, do të merret vlera e saj sipas çmimeve referuese në vitin e shkëmbimit.
Nëse pasuria e paluajtshme tokë (tokë bujqësore apo truall) që është përdorur për shkëmbim me pasurinë që shitet, nuk ka vlerë paraardhëse, atëherë si çmim në blerje do të merret çmimi i llogaritur duke përdorur indeksimin e çmimit të tokës sipas hartës së vlerave, me inflacionin mesatar vjetor të llogaritur për vitit në të cilin është regjistruar kontrata e shkëmbimit në ZRPP.
Tatimi ne rastet e pjestimit të pasurisë midis bashkëpronarëve.
Pjesëtimi i pasurisë midis bashkëpronarëve është subjekt i tatimit mbi kalimin e të drejtës së pronësisë për fitimin e realizuar nga diferenca midis vlerave të pronave që përfitohen nga pjesëtimi i pasurisë, me vlerën e pronave sipas pjesëve takuese në bashkëpronësi.
Ndërtesat e amortizuara
Në rastet e shitjes së ndërtesave me koeficient amortizimi mbi 50 %, vlera e shitjes së pasurisë së paluajtshme për efekt të tatimit do të përcaktohet nga persona të licencuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, vetëm në rastin e shitjes së parë. Në rastet kur vlera e ndërtesës e vlerësuar nga një ekspert vlerësues i licencuar është më e vogël se gjysma e vlerës e përcaktuar sipas çmimeve referuese, për efekt të vlerës në shitje të pasurisë, merret në konsideratë vlera e përcaktuar nga eksperti vlerësues i licencuar.
Taksa vendore mbi kalimin e të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme.
Për të kompensuar kostot e menaxhimit të procesit të zhvillimit mbi infrastrukturën ekzistuese publike, qeveritë lokale vendosin disa taksa vendore. Taksat vendore në Republikën e Shqipërisë rregullohen sipas përcaktimeve të Ligjit Nr. 9632, datë 30.10.2006 Për Sistemin e Taksave Vendore (i ndryshuar). Në taksat vendore përfshihet edhe Taksa vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme.
Taksa mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme vendoset për ndërtesat dhe të gjitha pasuritë e paluajtshme në çastin e kalimit të së drejtës së pronësisë mbi to. Taksa paguhet nga personi, që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme, para kryerjes së regjistrimit, në përputhje me aktet ligjore në fuqi.
Vjelja e kësaj takse bëhet nga zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, të cilat, në rolin e agjentit të taksave, përfitojnë 3 për qind të shumës së arkëtuar dhe diferencën e derdhin për llogari të buxhetit përkatës të bashkisë, në territorin e së cilës ndodhet pasuria, jo më vonë se data 30 e muajit pasardhës.
Për ndërtesat
Baza e taksës mbi kalimin e të drejtës së pronësisë për ndërtesat është sipërfaqja e ndërtimit, pronësia e së cilës transferohet. Niveli i taksës caktohet në lekë për metër katror të bazës së taksës. Detyrimi tatimor llogaritet si shumëzim i nivelit të taksës me bazën e tij.
Pasuri të tjera
Baza e taksës për kalimin e të drejtës së pronësisë për pasuritë e tjera të paluajtshme është vlera e shitjes së tyre.
Niveli i taksës caktohet në përqindje dhe niveli tregues i taksës është 2 për qind. Detyrimi tatimor llogaritet si shumëzim i nivelit të taksës me bazën e tij. Niveli i Taksës ndryshon në varësi të Bashkisë ku ndodhet pasuria e paluajtshme.
Shembull në Bashkinë Tiranë (me Vendim nr.59 datë 30.12.2015) përcaktohet:
Leke/m2
| Qyteti Tiranes, NJA = Dajt, Farke, Kashar | NJA = Berzhite, Baldushk, Vaqarr, Petrele, Peze, Ndroq, Krabe, Shengjergj, ZallHerr, Zall-Bastar (-30%) | |
| I. Ndërtesa banimi | 1000 | 700 |
| II. Ndërtesat e tjera për tregti dhe shërbime | 2000 | 1400 |
| II. Ndërtesa të tjera | 1500 | 1050 |
Përjashtime nga pagimi i taksës mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme
Përjashtohen nga pagimi i taksës mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme:
- Enti Kombëtar i Banesave, Ministria e Financave dhe organet e qeverisjes qendrore e vendore;
- personat, të cilët janë subjekt i tatimit mbi të ardhurat vetjake, në mbështetje të ligjit nr.8438, datë 28.12.1998 “Për tatimin mbi të ardhurat”;
- subjektet, që dhurojnë pasuri të paluajtshme, kur përfitues të drejtpërdrejtë janë:
- institucionet dhe entet shtetërore e publike, qendrore e vendore;
- bashkësitë fetare ose organizatat jofitimprurëse, kur dhurimi lidhet me atë pjesë të veprimtarisë së tyre pa qëllim fitimi. Në këto raste dhuruesi, pasi ka marrë vërtetimin nga këshilli bashkiak për përjashtimin nga taksa, bën regjistrimin e pasurisë së paluajtshme të dhuruar. Në çastin e regjistrimit, dhuruesi paguan pjesën që i takon agjentit të taksave.
Në rastet kur pranohet nga vetë palët ose kur vërtetohet ligjërisht simulim i dhurimit për llogari të një shitjeje, për shmangie nga taksa, zbatohen taksa sa dyfishi i vlerës, sipas ligjeve në fuqi.
Tarifat për shërbimet e ofruara nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive
Zyra e Regjistrimit të Pasurive të paluajtshme ka tarifa të përcaktuara me akte nënligjore për të gjithë shërbimet që ofron. Në rastin e kalimit të pasurive të paluajtshme tarifat janë të përcaktuara në mënyrë fikse si më poshtë:
| Lloji i Shërbimit | Tarifa (leke) | Kamatvonesa\përqindje e tarifës | Afati ligjor për paraqitje ne ZVRPP (dite) | Afati max. I proçedurës |
| Regjistrimi i kalimit të pronësisë me anë të ligjit, me vendim të gjykatës, apo të një akti administrativ. | 3,500 | 10% | 30 | 7 |
| Regjistrimi i kontratave të shitjes | 3,500 | 10% | 30 | 2 |
| Regjistrimi i kontratës së dhurimit. | 3,500 | 10% | 30 | 2 |
| Regjistrimi i deklaratës për heqje dorë nga pronësia | 800 | 10% | 30 | 2 |
| Regjistrimi i kontratës së shkëmbimit. | 3,500 | 10% | 30 | 7 |
| Regjistrim i kontratës së shitjes, kontratës së shkëmbimit dhe kontratës së dhurimit me rezervë / kusht të pasurisë së paluajtshme. | 900 | 0 | 0 | 3 |
| Kërkesë për regjistrimin e bashkimit, ndarjes apo pjesëtimit të pasurisë së paluajtshme. | 700 | 0 | 0 | 15 |
Për sa më sipër Taksat dhe Tatimet paraqesin burimin kryesor të të hyrave publike me të cilat shteti i plotëson nevojat publike. Sot ato paraqesin të hyra të rregullta dhe përhershme e të cilat mblidhen nga personat juridik dhe fizik për të plotësuar nevojat publike. Për të arritur një numër qëllimesh ekonomike dhe sociale të shtetit një pjesë e madhe e të ardhurave nacionale mblidhet dhe rishpërndahet në mënyrat e mësipërme.
Procesi i kalimit të pronësisë së një pasurie të paluajtshme është një proces relativisht i kushtueshëm, dhe në rast se shteti aplikon tatime shumë të larta rrezikohet të dekurajojë investitorët e tregut të pasurive të paluajtshme dhe të çojë në një pezmatim të tregut. Në çdo rast çdo investitor duhet të ketë një pasqyrë të qartë të shpenzimeve qe do të vijnë me kryerjen e transaksionit, në mënyrë që të mos gjendet i papërgatitur.
Burimi: Realpas.al